“房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，應(yīng)該建立權(quán)益型的基金，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)?！贬槍?duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題，昨日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在2005中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上表示。

　　吳曉靈說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生，但房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集和較終消費(fèi)者支付積累需要一個(gè)過(guò)程，這個(gè)之間存在資金需求與供給的時(shí)間差矛盾，解決這個(gè)時(shí)間差就是一個(gè)金融問(wèn)題。

　　她表示,房地產(chǎn)能否在商品生產(chǎn)中獲得融資融通，取決于商品是否有較終的有效需求。目前房地產(chǎn)金融問(wèn)題主要有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn)；二是在住房商品房方面，住房貨幣化的改革尚未完全到位，在住房貨幣化和較低生活保障的關(guān)系上尚未找到一個(gè)完善的解決辦法，導(dǎo)致收入分配上存在一些尚未解決的問(wèn)題，從而影響到住宅商品的有效需求。

　　前一個(gè)問(wèn)題是金融政策問(wèn)題，后一個(gè)問(wèn)題是住房政策和收入分配政策問(wèn)題，但后一個(gè)問(wèn)題對(duì)金融活動(dòng)的安全性有重大影響。應(yīng)該在既定的收入分配格局下分析市場(chǎng)的有效需求和各種融資方式的有效性。

　　吳曉靈直言，直接融資能提高資金的使用效益，因此拓寬直接融資的渠道是當(dāng)務(wù)之急。

　　吳曉靈認(rèn)為，用公開(kāi)發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。

　　一般而言，債權(quán)型基金主要指信托貸款，即銀監(jiān)會(huì)“212號(hào)文”限制的類(lèi)型；而股權(quán)投資、資產(chǎn)收益類(lèi)基金都屬于權(quán)益型的基金。

　　事實(shí)上，近幾個(gè)月來(lái)，深國(guó)投與嘉德置地、摩根士丹利分別簽署開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)通過(guò)出讓部分股份頭獲50億元人民幣海外融資以嘗試REITs等一系列舉措，使得相關(guān)市場(chǎng)頻起波瀾。

　　“較近，北京、深圳和大連都是內(nèi)地進(jìn)行REITs嘗試的活躍區(qū)域?！闭袚?dān)大量此類(lèi)業(yè)務(wù)法律顧問(wèn)的海華永泰律師事務(wù)所主任顏學(xué)海律師指出，“REITs是在不失去物業(yè)產(chǎn)權(quán)前提下可募集大量資金的較有效方式之一。”

　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事總經(jīng)理趙國(guó)雄認(rèn)為，從發(fā)展商的角度來(lái)看，一些雖然比較舊但回報(bào)比較高、租戶(hù)比較穩(wěn)定的物業(yè)，適合放在REITs，可以降低發(fā)展商融資的壓力?！拜^近咨詢(xún)這類(lèi)融資方式的企業(yè)顯著增多，只要是擁有大量收租物業(yè)的發(fā)展商，或者是收購(gòu)了大量收租物業(yè)的機(jī)構(gòu)，都有條件一試REITs?！鳖亴W(xué)海說(shuō)。

　　但顏學(xué)海同時(shí)表示，內(nèi)地企業(yè)在面對(duì)REITs時(shí)，目前的難題是如何合理突破稅收限制———由于商務(wù)樓宇的租金收益有征稅要求，這往往使申請(qǐng)REITs的項(xiàng)目收益率難以達(dá)到財(cái)務(wù)要求?！斑@需要政策的傾斜?！鳖亴W(xué)海說(shuō)。

　　顏學(xué)海表示，從去年全年內(nèi)地房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來(lái)看，抵押貸款類(lèi)產(chǎn)品占所有信托產(chǎn)品的絕大多數(shù)份額，股權(quán)投資類(lèi)和權(quán)益轉(zhuǎn)讓類(lèi)的產(chǎn)品比重較小，而恰恰是后兩者將擔(dān)負(fù)起REITs的重任。王舒

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