由兩個案例引起的思考

　　案例一：盧先生夜間回家時，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。李先生遂向人民法院起訴，狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到安全保護的義務(wù)，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費的情況下，物業(yè)公司對業(yè)主人身、財產(chǎn)受到的傷害是否應(yīng)承擔民事賠償責任?

　　案例二：上海 A公司購購了一輛昌河面包車，該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放， A公司按月交納停車費。某日早上，周某取車時發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。 A公司在報案之后，向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司違反保管合同為由，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判令駁回 A公司的訴請。 A公司不解：自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費，物業(yè)管理公司應(yīng)當有保管的義務(wù)，為什么車在小區(qū)被盜，物業(yè)公司卻不用承擔賠償責任?

　　北京信利律師事務(wù)所上海分所熊志新律師點評：

　　安全是每位公民自由存在于社會的保障。每一位業(yè)主在購樓置業(yè)、選擇物業(yè)的時候，頭先考慮的就是安全問題。安全包括人身安全和財產(chǎn)安全。上述案例一反映的就是人身安全問題，案例二反映的就是財產(chǎn)安全問題。對于業(yè)主而言，對其提供人身安全和財產(chǎn)安全保障的是小區(qū)的物業(yè)管理公司。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間成立的是一種合同關(guān)系，保障業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理公司應(yīng)當履行的一項重要合同義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司提供的安全保障并不是完全的，而是在一個合理的“度”之內(nèi)。那么，如何來界定這個“度”呢?

　　在案例一中，法院在審理盧先生人身受傷害案件時，一審人民法院認為，盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方形成的是合同法律關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的保安服務(wù)事項履行合同義務(wù)。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能達到完全根除治安案件。二審人民法院認為，由于雙方在合同中對保安服務(wù)的內(nèi)容未作特別約定，“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全，以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會安全。物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身保險責任。擔負業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的一般保安服務(wù)事項。對于業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中沒有上述特別約定，因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。

　　在案例二中，人民法院認為物業(yè)管理公司收取停車費、發(fā)放停車證、指定停車位等行為并不表示 A公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同，保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致，而且須有寄存人將保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。 A公司將車停在物業(yè)管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責任轉(zhuǎn)移至物業(yè)管理公司， A公司支付了停車費并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此，法院判決對 A公司的賠償請求不予支持。

　　從上述兩個案例可以看出，業(yè)主在與物業(yè)管理公司訂立了物業(yè)管理服務(wù)合同后，并不表示業(yè)主對自己的人身安全和財產(chǎn)安全就可以高枕無憂了。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的安全保障的“度”就體現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中，合同中關(guān)于物業(yè)管理公司義務(wù)的約定就是物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主提供的安全保障義務(wù)的標準。

　　因此，律師特意提醒廣大業(yè)主，如果要使自己的人身和財產(chǎn)權(quán)利有更大的保障，很重要的一點就是要在與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，把物業(yè)公司應(yīng)盡的安全義務(wù)明確載入合同，比如：明確約定物業(yè)管理公司應(yīng)當保障業(yè)主在小區(qū)的人身安全，如果業(yè)主人身遭受不法侵害，物業(yè)管理公司要承擔賠償責任；又如：明確約定物業(yè)管理公司應(yīng)對進出小區(qū)的車輛實行封閉管理，憑停車證管理車輛的出入，如果保安無證放車，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔賠償責任。只有在與物業(yè)管理公司的服務(wù)合同中對物業(yè)管理公司的責任作出明確、具體、特別的約定，才能夠加強物業(yè)管理公司的責任心，才能使廣大業(yè)主在小區(qū)里真正體會到安全感，才能使廣大業(yè)主在意外遭受人身、財產(chǎn)損害時，獲得更多的救濟渠道。

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