我是某住宅小區(qū)的住戶，上個(gè)月１２日凌晨我出差回來(lái)，發(fā)現(xiàn)家中被盜，經(jīng)過(guò)清點(diǎn)，我家中財(cái)產(chǎn)被盜損失大約為十二萬(wàn)元，我及時(shí)向轄區(qū)派出所報(bào)了案，但至今為止，案件都沒(méi)有偵破。我想請(qǐng)問(wèn)，我每月都按時(shí)繳納了管理費(fèi)，這次財(cái)產(chǎn)損失是否可以要求管理處給予賠償？
王先生類似的問(wèn)題，我聽(tīng)到過(guò)很多次，提出問(wèn)題的有物業(yè)管理界同行，也有小區(qū)業(yè)主，但我始終無(wú)法就這樣的問(wèn)題給大家一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，得根據(jù)具體情況具體分析。物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)就小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，頭先取決于物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)中是否有過(guò)錯(cuò)。法律意義上的過(guò)錯(cuò)是指當(dāng)事人違背了某種應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。這種義務(wù)又可以分為法定義務(wù)和約定義務(wù)兩種。目前的法律尚未有明確的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)負(fù)保管義務(wù)，也就是說(shuō)物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全沒(méi)有法定的義務(wù)。同時(shí)，目前大多數(shù)已簽訂的物業(yè)管理合同中都有明確的約定，物業(yè)管理公司不承擔(dān)小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。那是不是說(shuō)物業(yè)管理公司也沒(méi)有對(duì)小區(qū)業(yè)主負(fù)有財(cái)產(chǎn)安全的約定義務(wù)呢？我個(gè)人認(rèn)為并不一定。
囿于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，我認(rèn)為目前絕大多數(shù)的物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)業(yè)主是沒(méi)有普遍約束力的。我傾向認(rèn)為，大多數(shù)物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主形成的是一種事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系。這種事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系因?yàn)闆](méi)有對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)形成書面的一致意見(jiàn)，它的適用就比較模糊。但有一點(diǎn)可以確定：相對(duì)于一個(gè)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，有專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)之內(nèi)，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)是應(yīng)該更為安全的。但這種安全本身并不是物業(yè)管理公司的義務(wù)，否則就會(huì)無(wú)限制地?cái)U(kuò)大物業(yè)管理公司的責(zé)任。這里的義務(wù)是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中所實(shí)施的一系列給予業(yè)主安全感覺(jué)的措施，物業(yè)管理公司實(shí)施的安全措施包括：值班保安對(duì)犯罪分子的威懾力量；物業(yè)管理工作人員對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的不安全情況的遏止作用；接到報(bào)警信號(hào)的及時(shí)處理措施等。針對(duì)上述義務(wù)我們可以看出，物業(yè)管理公司在實(shí)施財(cái)產(chǎn)安全方面措施的過(guò)錯(cuò)包括：值班保安的擅離職守，物業(yè)管理工作人員對(duì)已發(fā)現(xiàn)的不安全情況視若罔聞，接到報(bào)警信號(hào)沒(méi)有及時(shí)采取應(yīng)對(duì)的措施等等。
并不是說(shuō)物業(yè)管理公司在實(shí)施小區(qū)安全措施中有過(guò)錯(cuò)就一定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任還需要證明這種過(guò)錯(cuò)和業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關(guān)系。按照法律的規(guī)定，這類案件，適用的是舉證責(zé)任的倒置，即物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動(dòng)中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或者即使有過(guò)錯(cuò)，這種過(guò)錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。物業(yè)管理公司不能提供上述的證據(jù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜的法律責(zé)任。
畢竟，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被盜是因?yàn)榉缸锓肿拥姆缸镄袨槎鸬?，物業(yè)管理公司即使依據(jù)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不能超出它對(duì)履行本合同時(shí)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，這個(gè)理解的范圍在案件當(dāng)中取決于法官的自由裁量權(quán)。
除了上述有關(guān)法律的一些理論性問(wèn)題外，在實(shí)踐中如果業(yè)主想要通過(guò)法律的途徑向有賠償義務(wù)的物業(yè)管理公司主張權(quán)益的話，目前還存在著一些難以逾越的問(wèn)題，審理此類民事賠償案件的一些必要證據(jù)例如核定業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的具體金額等，較終需要通過(guò)刑事案件的審理結(jié)果來(lái)確定，刑事案件沒(méi)有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的較終處理?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中類似的案件大多數(shù)被迫中止審理，進(jìn)入漫長(zhǎng)的等待期。
王先生，您所提出的問(wèn)題在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中確實(shí)普遍存在，但目前通過(guò)法律途徑解決還有一些不能排除的障礙，希望我的意見(jiàn)能解決您的疑惑。

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