任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁

　　正當(dāng)統(tǒng)計(jì)局和國(guó)土局對(duì)土地在房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)中到底占多少比例的調(diào)查未公布結(jié)果時(shí)，由國(guó)土資源部土地利用司和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院共同編寫的《2008中國(guó)城市地價(jià)狀況》報(bào)告公布了40個(gè)城市地價(jià)房?jī)r(jià)比為2—4成，并創(chuàng)造了一個(gè)新名詞“成本地價(jià)房?jī)r(jià)比”或“同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比”。根據(jù)這份報(bào)告他們認(rèn)為是“房?jī)r(jià)預(yù)期影響地價(jià)”而不承認(rèn)是地價(jià)在推高房?jī)r(jià)，甚至認(rèn)為“土地升值轉(zhuǎn)化為房企利潤(rùn)”，以此想將房?jī)r(jià)升高的責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商。

　　什么是成本地價(jià)房?jī)r(jià)比，趙松所長(zhǎng)解釋為：從商品房成本的角度將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開(kāi)盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)比——即為成本地價(jià)房?jī)r(jià)比。

　　似乎所有官方的研究機(jī)構(gòu)都在犯著同一個(gè)錯(cuò)誤，他們都只會(huì)按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的計(jì)算方式靜態(tài)的計(jì)算土地供給的初始價(jià)格，即土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)周長(zhǎng)不變，測(cè)算土地占房?jī)r(jià)的比重。只知道土地附著時(shí)間的變化可能會(huì)升值，卻不知道持有這些土地時(shí)，這些土地的成本也在不斷的提高，持有土地是要支付持有成本的。專家們夢(mèng)想著用“物業(yè)稅”來(lái)加大住房的持有成本，難道不知道土地的持有也有成本？

　　土地在購(gòu)購(gòu)時(shí)一次性支付了全部的土地出讓金，但能在同時(shí)就生產(chǎn)出房子并開(kāi)始銷售嗎？在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、申報(bào)、審批(一次批不了，要多次審批)的周期中，在基礎(chǔ)設(shè)施施工到開(kāi)始領(lǐng)取銷售許可證之前的這段周期中，開(kāi)發(fā)商不是在為每一平方米的土地支付著土地使用稅的稅收嗎？在持有這些土地的周期中沒(méi)有資金占用的成本嗎？一次性支付的資金是天上掉下來(lái)的嗎？所有的樓面都是可以銷售的面積嗎？難道規(guī)劃的所有容積率里不包括為社區(qū)服務(wù)的各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套面積嗎？而這些面積又都能分?jǐn)偟戒N售面積之中嗎？而這些難道不支付土地成本嗎？

　　目前國(guó)土部鹿心社副部長(zhǎng)在新聞發(fā)布會(huì)上再次高調(diào)宣稱，中國(guó)的地價(jià)僅占房?jī)r(jià)的15—30％，全國(guó)平均為23.2％，這個(gè)地價(jià)的水平遠(yuǎn)低于美國(guó)、加拿大、英國(guó)、韓國(guó)、日本、新加坡，并認(rèn)為地價(jià)推高房?jī)r(jià)沒(méi)有道理。

　　真不知道政府官員的腦袋瓜里都裝了些什么，至少土地制度不同的差別應(yīng)讓中國(guó)這些管理土地的高官們知道，中國(guó)的土地是四十年至七十年的使用權(quán)，中國(guó)永遠(yuǎn)無(wú)法享受土地的升值收益，而擁有產(chǎn)權(quán)的土地是享有完全的土地升值收益的權(quán)利，租用與購(gòu)購(gòu)的價(jià)格怎么好意思放在一起對(duì)比呢？總不能為掩蓋地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的事實(shí)用些連自己都無(wú)法相信的欺詐手段吧。

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　　如果按全國(guó)平均房?jī)r(jià)4000元/平方米，平均地價(jià)23.2％的初始成本計(jì)，購(gòu)購(gòu)?fù)恋貢r(shí)有契約稅、未建成之前有土地使用稅、購(gòu)購(gòu)?fù)恋赜薪ㄔO(shè)期的資金成本，還有不少于5％的不可銷售面積的地價(jià)分?jǐn)偅偌由贤恋卦鲋刀?，這個(gè)比例大約就超過(guò)了35％了。

　　總不能賣土地的只管土地的賣出時(shí)的價(jià)格，而不管因土地賣出時(shí)的各種稅費(fèi)及限定條件引發(fā)的土地價(jià)格變化吧。開(kāi)發(fā)商賣房子時(shí)，計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)，總不能不計(jì)這些成本吧。那這些因取得土地而產(chǎn)生的費(fèi)用難道不是地價(jià)中的組成嗎？

　　賣車的可以不管稅收、養(yǎng)路費(fèi)等其他費(fèi)用，因?yàn)椴皇且粋€(gè)主體。但對(duì)于土地而言，因土地而產(chǎn)生的一系列稅費(fèi)盡管不是一個(gè)部門所征收，但都進(jìn)入了政府一家的口袋里，當(dāng)然要統(tǒng)一計(jì)入房?jī)r(jià)的成本之中了。如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高，不仍然是在欺騙群眾嗎？

　　如果將政府所有部門的收費(fèi)或稅收都加在一起也許這個(gè)數(shù)字或土地在房?jī)r(jià)中所占的比重就大大不同了。注意全國(guó)工商聯(lián)在兩會(huì)中提出的報(bào)告中并沒(méi)有單獨(dú)認(rèn)為地價(jià)超過(guò)了房?jī)r(jià)的50％，而是在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中土地和稅費(fèi)就占到了50％以上，這里尚未計(jì)算政府的各種收費(fèi)如審批的費(fèi)用、市政的費(fèi)用、辦證的費(fèi)用、規(guī)費(fèi)等等。

　　盡管只按4000元/平方米的全國(guó)平均房?jī)r(jià)中土地初始成本占23.2％(不知道是凈地出讓的調(diào)查，還是毛地出讓的調(diào)查；不知道是商品房住宅還是包括其他；不知道是否有廉租房代建或經(jīng)濟(jì)適用住房參數(shù))加上各種因土地而產(chǎn)生的稅費(fèi)，合計(jì)約占35％(約1400元/平方米)，那么剩下的建安費(fèi)用、管理成本、利潤(rùn)還剩多少呢？此外還有營(yíng)業(yè)稅、所得稅等其他的各種稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)商所得利潤(rùn)不管是多少都無(wú)法與政府從土地上收取的收益相比。

　　糾纏地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比重之爭(zhēng)在于政府從房?jī)r(jià)中的收益更多，還是開(kāi)發(fā)商暴利更黑；在于土地的天價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)的暴漲推高了地價(jià)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)只在于土地是壟斷性供給還是市場(chǎng)自由的配置和選擇。為什么非購(gòu)購(gòu)?fù)恋厣系膬r(jià)格會(huì)低很多呢？以為沒(méi)有了購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐沫h(huán)節(jié)，那么因此而產(chǎn)生的契稅、土地使用稅、購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐馁Y金成本、非銷售面積分?jǐn)偟耐恋爻杀竞屯恋卦鲋刀惖榷纪瑫r(shí)不再發(fā)生了。這也證明僅僅計(jì)算土地出讓時(shí)的地價(jià)初始價(jià)格而不計(jì)算同時(shí)必然發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用完全是一中自欺欺人的宣傳，而非公布地價(jià)的實(shí)際成本和比重關(guān)系。

　　但市場(chǎng)并不是過(guò)家家的游戲，而是要用真金白銀來(lái)支付每一筆費(fèi)用的。

　　現(xiàn)代管理考核中有一個(gè)叫EVA的管理體系，就是要用扣除資本使用成本之后的盈利能力考核被委托人為股東創(chuàng)造財(cái)富的能力。國(guó)資委正在研究按這種方式對(duì)國(guó)企的管理者進(jìn)行考核，而社會(huì)中已有大量的企業(yè)在按此種辦法對(duì)管理層進(jìn)行考核。

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　　投資人將資金支付給管理者時(shí)，會(huì)頭先考慮這個(gè)投資是否能獲得超額的利潤(rùn)，如投資人將資金購(gòu)購(gòu)債券、委托銀行信貸可以獲得5％或6％的利潤(rùn)，那么用于有風(fēng)險(xiǎn)的投資時(shí)一定是因?yàn)檫@個(gè)投資可以獲得超過(guò)銀行委托信貸或購(gòu)購(gòu)債券等更安全的投資的收益，即超過(guò)前者5—6％，否則又怎么會(huì)有人進(jìn)行投資呢？

　　EVA的考核就是先要扣除這些社會(huì)平均收益，或者說(shuō)銀行信貸利率之后，看經(jīng)理人能給股東創(chuàng)造多少收益。

　　當(dāng)開(kāi)發(fā)商購(gòu)購(gòu)一塊土地時(shí)，不管其支付土地出讓金的現(xiàn)金流是來(lái)自于自有資金還是銀行信貸都會(huì)將資金占用期的占用費(fèi)用計(jì)算到土地成本之中，否則政府又為什么要一次性的收取七十年的土地出讓金，而不是分期付款呢？為什么不是等有了商品房的銷售收入再收取土地出讓金呢？為什么不分七十年收取土地出讓金呢？大約這都是為了從資本占用成本的角度出發(fā)，多占有一些資金占用成本的便宜吧。那么為什么計(jì)算土地成本的人卻只計(jì)算出讓時(shí)的初始價(jià)格，而不計(jì)算開(kāi)發(fā)商的土地使用稅收和資金占用成本呢？難道土地的增值稅也不是土地成本嗎？

　　用正面的順差計(jì)算按10000元/平方米的銷售價(jià)格如有2000元/平方米的銷售毛利率，則要扣除5.5％的營(yíng)業(yè)稅和1—2％的預(yù)交土地增值稅，25％的利潤(rùn)所得稅，凈利為：

　　2000-(2000-550-200)*25％=937.5元。

　　則該項(xiàng)目每平方米的銷售利潤(rùn)為9.3％，要按3年生產(chǎn)周期計(jì)算年利潤(rùn)率為3.1％，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行存款利率和債券利率?？梢哉f(shuō)該投資沒(méi)有為股東創(chuàng)造任何財(cái)富，反而是虧損的。

　　如果按8000元/平方米成本的投資利潤(rùn)率計(jì)算為11.7％，同樣按3年計(jì)，年為3.9％，也低于信貸利率和部分債券的價(jià)格，而其與5000多元的土地價(jià)格就更無(wú)法相比了。

　　如果按10000元/平方米的銷售價(jià)格有3000元/平方米的銷售毛利率計(jì)算，同樣的扣除，則銷售凈利1687.5元/平方米，年銷售利潤(rùn)率為5.62％，投資利潤(rùn)率為24.1％。這樣就要再多交納土地增值稅(較高稅率60％)，年利潤(rùn)率約為6.5％。

　　如果沒(méi)有銀行貸款和商品房銷售制度，則上述利潤(rùn)率遠(yuǎn)不足以吸引各種資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)。

　　而如果4000元/平方米的土地初始價(jià)格，實(shí)際的土地成本大于5000元/平方米，10000元/平方米的銷售價(jià)格就很難將毛利率提高到20％，更不用說(shuō)30％了。各種建筑、管理成本過(guò)低就根本建不出能賣10000元/平方米的好房子。

　　除了土地的4000元/平方米之外的房?jī)r(jià)中還有多少稅呢？規(guī)劃設(shè)計(jì)要交營(yíng)業(yè)稅；建設(shè)單位有各種稅；建筑材料要交增值稅和營(yíng)業(yè)稅；中介、廣告都有營(yíng)業(yè)稅；設(shè)備、潔具、廚具、水箱、空調(diào)等要有增值稅、營(yíng)業(yè)稅，然后這些稅再都進(jìn)入房?jī)r(jià)之中再交營(yíng)業(yè)稅，然后又集中于房?jī)r(jià)中交契稅、印花稅等。

　　汽車等工業(yè)生產(chǎn)中購(gòu)購(gòu)發(fā)動(dòng)機(jī)、輪胎等是可以以增值稅發(fā)票沖扣稅收，減免二次重復(fù)納稅的，但房子中的空調(diào)、潔具等都會(huì)重復(fù)的交納三次稅收。

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　　土地本來(lái)是租來(lái)的，但租金一次性支付之后，這些土地的租金又變成了房?jī)r(jià)的納稅基數(shù)，在營(yíng)業(yè)稅、契約稅等納稅中還要為政府收取的土地租金再納一次稅，而這些都不應(yīng)算在土地的成本或因土地而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用中嗎？

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