10月7日，在國慶假期的 ，央行發(fā)布通知，自10月15日起下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)央行解釋，降準(zhǔn)約將釋放1.2萬億資金，其中4500億元用于償還10月15日到期的中期借貸便利（MLF），此部分MLF當(dāng)日不再續(xù)做，實(shí)際將釋放約7500億元增量資金。

根據(jù)以往市場表現(xiàn)，每次降準(zhǔn)或多或少都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生利好影響，尤其是此次降準(zhǔn)少了前幾次的定向意味，且釋放增量資金也較大。但是，這一次降準(zhǔn)，似乎并未對樓市造成太大的影響。

易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海向時(shí)代周報(bào)記者分析道：“房地產(chǎn)目前 限制條件就是金融的嚴(yán)控，其中包括土地端和銷售端，在土地端，房企開發(fā)貸受到嚴(yán)格的信貸政策管控，而銷售端又受‘限價(jià)’政策以及個(gè)人房貸利率提高的掣肘。此次降準(zhǔn)并未涉及這幾個(gè)方面的放松，也無從談對房地產(chǎn)的放松。”

嚴(yán)調(diào)控下 降準(zhǔn)對樓市緩釋作用不大

而降準(zhǔn)釋放的資金，則被認(rèn)為對房地產(chǎn)資金壓力緩釋作用不大。

中泰證券研究所 經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢分析認(rèn)為：“降準(zhǔn)確實(shí)帶來流動(dòng)性的寬松，但原來銀行間市場并不缺錢，政策意圖主要在于對沖國慶假日期間，香港等外圍市場的大跌?！?/p>

陳洪海更是坦言，降準(zhǔn)對開發(fā)商貸款取地、對新房信貸影響都不大。這主要在于，原本銀行間市場并不缺錢，但對于銀行信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，目前有嚴(yán)格管控。

招商銀行深圳的一名員工告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)前招商銀行對于房企開發(fā)貸的額度比較寬松，貸款利率也在合理范圍之內(nèi)，并不會(huì)高出10%，但是審核非常嚴(yán)格，要看房企申請的項(xiàng)目、房企資質(zhì)等情況而定，一般而言，大房企申請貸款會(huì)比小房企容易一點(diǎn)。

據(jù)了解，自從樓市調(diào)控加碼、房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策收緊以來，各大銀行對房企開發(fā)貸均有嚴(yán)格審核，要求房企已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)、規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證等，并要求房企持有一定比例的項(xiàng)目預(yù)算投資，其中中國銀行要求房企持有資金比例不低于30%。

今年以來，銀保監(jiān)會(huì)也處罰了多家銀行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的案例。

在個(gè)人信貸方面，目前個(gè)人房貸壓力也不見減弱。

融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國首套房貸款平均利率已連續(xù)20個(gè)月上漲，達(dá)到5.69%，其中執(zhí)行利率上浮20%-30%銀行數(shù)增多，128家銀行上浮20%，30家銀行上浮25%，28家銀行上浮30%。工、農(nóng)、中、建國有四大行也上浮了15.9%。

購房者信心也未見提振。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月以來，中介房源帶看量已長時(shí)間呈下降態(tài)勢。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，中原經(jīng)理指數(shù)已經(jīng)連續(xù)五周下調(diào)， 近一周（10月1日至7日）經(jīng)理人指數(shù)下調(diào)3.72%，報(bào)49.86%。

時(shí)代周報(bào)記者走訪深圳多家中介機(jī)構(gòu)門店發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)中介門店依舊一片冷清，即使掛出了多個(gè)房源的優(yōu)惠信息，也鮮有人問津。

去化減速 房企資金壓力增大

實(shí)際上，自今年以來，房地產(chǎn)下行趨勢不斷明顯。尤其自9月以來，多家房企多個(gè)樓盤打出了降價(jià)、優(yōu)惠等口號(hào)，但市場反應(yīng)并不如預(yù)期。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，9月全國樓市呈現(xiàn)出供應(yīng)增加但成交不足的情況。9月29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量2949萬平方米，環(huán)比上升12%，然而去化僅2388萬平方米，環(huán)比下降7%。

進(jìn)入10月，市場表現(xiàn)依然不佳。

而與之俱來的是前期業(yè)主不滿降價(jià)而進(jìn)行的“房鬧”維權(quán)。

前不久，行業(yè)“老大哥”萬科更是首開退款先河。國慶期間，萬科廈門白鷺郡2號(hào)樓開盤，為爭取去化回款，樓盤取消了前期業(yè)主所擁有的到戶電梯、精裝修等條件，以低于前期的價(jià)格進(jìn)行銷售， 終引發(fā)前期業(yè)主不滿和維權(quán)。 終，萬科以退款了事。雖然萬科官方宣稱，退款是因?yàn)橄蚯捌跇I(yè)主承諾的入戶溫泉無法實(shí)現(xiàn)。但無論如何，“退款”已成事實(shí)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有上海、合肥、杭州、上饒、廈門、廣州等多地爆發(fā)退房維權(quán)，涉及恒大、萬科、碧桂園等多家房企。

去化成績不佳也加劇房企資金壓力。

數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，已經(jīng)有恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)四個(gè)房企銷售突破3000億元。但今年回款額定在6300億元的萬科，雖然在前三季度完成了4315.5億元的銷售業(yè)績，但回款額僅完成了不到50%。

此外，房企去化增速相比2017年也在放緩。

“隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現(xiàn)了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業(yè)績都開始出現(xiàn)了逐漸放緩的跡象。”張大偉根據(jù)對今年前三季度房企銷售情況總結(jié)道，“但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)‘拼規(guī)?！F(xiàn)象加劇，房企更需資金進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張?！?/p>

在此情況下，不少房企轉(zhuǎn)向發(fā)債或前往資本市場、海外市場融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，今年已有154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債，規(guī)模4044.55億元，此外在資本市場上，截至目前房企宣稱的融資計(jì)劃已達(dá)數(shù)百億元。

未來樓市以“穩(wěn)”為主

雖然降準(zhǔn)資金對房企和居民購房的直接影響不大，但此次降準(zhǔn)也釋放了一定的信號(hào)。

陳洪海分析，降準(zhǔn)釋放了兩個(gè)信號(hào)：一是扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，二是房地產(chǎn)調(diào)控目前已經(jīng)基本穩(wěn)定?！斑@個(gè)穩(wěn)定并不能說是放松，也不確定之后是否會(huì)再加碼，但是已經(jīng)基本是穩(wěn)定了。目前房產(chǎn)稅都延期了?！?/p>

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 發(fā)布8月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，雖然我國70個(gè)城市中，67個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，但變動(dòng)幅度較小。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示各城變動(dòng)幅度-0.3%-2.0%之間，其中四個(gè)一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析，雖然此次降準(zhǔn)央行明確表態(tài)是為了扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但過往經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，從來沒有哪一次能把降準(zhǔn)后的資金完全管控流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里，房地產(chǎn)還是會(huì)有所受益。

但“即便降準(zhǔn)給房地產(chǎn)帶來了一定程度的資金松動(dòng)機(jī)會(huì)，但絕不意味著房價(jià)會(huì)再次出現(xiàn)上升，當(dāng)前限價(jià)、限購、限貸等調(diào)控政策仍舊從嚴(yán)，而且在宏觀經(jīng)濟(jì)比較嚴(yán)峻的大形勢下，中國房地產(chǎn)更要穩(wěn)字當(dāng)頭?！彼味”硎尽?/p>

在巨大的壓力面前，與其寄望于降準(zhǔn)資金起到緩釋作用，房企還不如努力從想其他辦法融資，甚至大多數(shù)選擇繼續(xù)“降價(jià)跑量”。

陳洪海表示：“開發(fā)商目前資金鏈普遍比較緊張。拿地偏謹(jǐn)慎，銷售四季度會(huì)想盡一切可能去貨?！?/p>

克而瑞廣州區(qū)域 分析師肖文曉則認(rèn)為：“正如央行所強(qiáng)調(diào)的，本次降準(zhǔn)仍然是定向降準(zhǔn)，并非大水漫灌，考慮到上一次降準(zhǔn)后樓市政策不松反緊，我們還是要審慎觀察樓市調(diào)控政策有無同步變化，不能輕易將其樂觀地與樓市救市等同起來。當(dāng)然，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，同樣屬于宏觀經(jīng)濟(jì)的一環(huán)，貨幣政策保持流動(dòng)性的適度充裕，有利于為行業(yè)營造一個(gè)較為有利的大環(huán)境，其意義對樓市自然是積極的?！?/p>

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