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別人宅基地上蓋房 拆遷款歸誰
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 595 次
孫大媽住了8年的翻建房屋要拆遷,臨拆遷時卻被告知房屋拆遷款可能不歸孫大媽,而是歸房屋宅基地的產(chǎn)權人所有。這是怎么回事呢?石景山區(qū)法院日前審理了這起房產(chǎn)糾紛案。
村里搞拆遷
自家房屋被要求“騰房”
今年1月,家住石景山區(qū)水屯村32號的孫大媽聽說自己家所住的區(qū)域將被城市改造,自家的房屋將被拆遷。孫大媽知道,房屋被拆遷將會得到一大筆房屋拆遷款,于是趕緊讓和自己住在一起的兒子到拆遷辦打聽,出乎意料的是,拆遷辦告訴孫大媽,她因為房子拆遷的事被人起訴了,孫大媽的房子暫時還不能拆。即使拆,拆遷款也可能不付給孫大媽。
怎么被人起訴了呢?原來幾天前,房子的原房主找到孫大媽,說當初他們的房屋購賣行為不合法,要求孫大媽騰房。自己的房子購了8年了,怎么能說騰房就騰房呢?孫大媽一口回絕了。那么孫大媽居住的到底是誰的房子呢?
此房非彼房
新房屋主人已在政府備案
2000年5月,一直在水屯村居住的孫大媽和兒子聽說同村村民王先生想將自家的6間房屋出售,于是娘兒倆商量后決定將房子購下來。經(jīng)過和村民王先生商量,較終雙方將價錢約定在85000元。
商量好價錢后,孫大媽的兒子和王先生來到公證處,對雙方購賣房屋的行為進行了公證。2000年7月1日,孫大媽正式住進了購來的房子里。
2001年8月8日,因房子臨近鐵路,禁不住火車行駛時的震動,兩間北屋突然倒塌。經(jīng)過水屯村村委會和石景山區(qū)規(guī)劃局的同意,孫大媽將兩間北屋拆平重新翻建了兩間新房,將包括4間西房在內(nèi)的6間房屋進行了裝修。
孫大媽因房屋坍塌需要重建而取得了城建規(guī)劃許可證,并在石景山區(qū)城建科和石景山區(qū)規(guī)委進行了備案。由此,孫大媽成了“新”房屋的主人。
房與地同體
舊主人持產(chǎn)權證索要產(chǎn)業(yè)
得知自己原房屋要被拆遷,且可能獲得一個限價房的購購指標,原房主王先生找到孫大媽,希望孫大媽能將房屋騰退給自己,自己將房屋購賣款退給孫大媽,同時還可將部分拆遷款作為補償給孫大媽??蓪O大媽拒絕了。
“原來的房子已經(jīng)塌了,現(xiàn)在的房子是翻新的,我母親應該是現(xiàn)在房屋的所有權人。”孫大媽的兒子在法庭上代孫大媽說,“在規(guī)委備案都是我母親的名字,沒有原房主的名字。”
見孫大媽一方這樣說,王先生的女兒和律師拿出了一張房屋所有權證。
這是一份登記時間為1951年的房產(chǎn)證,紙張已經(jīng)發(fā)黃,但上面的字跡清楚地記載著石景山區(qū)水屯村32號房屋及土地屬王有德(即王先生之父)全家的私有產(chǎn)業(yè)。有耕種、居住、典賣、轉讓、與等完全自由的權利。
不屬農(nóng)村戶
居民購宅基地房被指違法
對于王先生的這張房產(chǎn)證,孫大媽和兒子均表示不能證明房產(chǎn)證上的房屋就是現(xiàn)在王先生想要回的房屋。兩人反復強調,現(xiàn)在的房子已經(jīng)是被翻修后的房屋,和這張房產(chǎn)證上記載的房屋沒有關系。
為了證明雙方購賣房屋的行為是有效的,孫大媽也拿出了自己的一份證據(jù)。
這份證據(jù)是王先生當時賣房時給予孫大媽的一份分家單,上面用墨跡記載著32號院內(nèi)西側的兩間北房和4間西房分給了王先生。
孫大媽說,由于購房時王先生沒有房產(chǎn)證,于是王先生就用這張分家單來予以代替。
同時孫大媽還向法庭出示了自己的戶口簿,證明自己從1992年就在水屯村居住,已經(jīng)成為水屯村村民。
看到孫大媽的兩份證據(jù),王先生的女兒和律師表示,分家單恰恰能夠證明房屋是歸王先生所有。而戶口簿也證明了房屋購賣的不合法,因為上面明確記載著孫大媽是城鎮(zhèn)居民戶口。
根據(jù)我國相關法律,城鎮(zhèn)居民不能夠購購宅基地。
被說居民身份購房不合法,孫大媽的兒子立即向法庭提出,王先生在賣房時,其戶口已經(jīng)由農(nóng)民戶口改為了居民戶口,即便房屋購賣合同無效,房屋也不應再退還給王先生。
據(jù)了解,1973年,頭鋼建廠占用了水屯村一部分土地,為了解決村民的生活問題,頭鋼將沒有了土地的村民招進了工廠,并將這些農(nóng)民的戶口轉為了居民。
1992年,水屯村的村民全部由農(nóng)民戶口變?yōu)槌擎?zhèn)居民戶口,但仍居住在原來土地上的房屋內(nèi)。
孫大媽在翻建房屋后曾多次找到房管局要求辦理產(chǎn)權證明,但都遭到了拒絕。房管局的工作人員告訴孫大媽,水屯村不讓給村民辦理產(chǎn)權證明,因為村民都轉為居民了,村里房屋性質不明。
同是居民戶
宅基地繼承者優(yōu)先享補償
據(jù)一位長期從事房地產(chǎn)代理案件的法律專家介紹,盡管賣房的王先生是居民戶口,但依然對水屯村的宅基地享有權利。根據(jù)那份1951年的房產(chǎn)證能夠看出,王先生一家曾是這個村的經(jīng)濟組織成員。通過孫大媽出具的分家單來看,1971年3月,在戶口轉變之前,王先生實際上從父親那兒合法地繼承了對這塊宅基地的使用權。
孫大媽雖然在1992年也將戶口落在了水屯村,但這時已是居民戶口,不能再算為這個村的經(jīng)濟組織成員,所以不能合法地享有村里宅基地的使用權。
另外,對于孫大媽一直堅認的自己現(xiàn)在的房不是當初王先生賣給自己的房這一點,法律專家說,盡管孫大媽的房子是自己翻建的,但是房屋是附著在土地之上的,二者不能單獨享有權利。“如果我承認房子是你的,但是地是我的,我要的是地,你能將房子挪走嗎?”專家打比方說。
合同一旦無效
新房主可索賠實際損失
合同一旦無效,雙方當事人需要恢復到購賣之前的狀態(tài),孫大媽騰房,而王先生則將房屋購賣款退還給孫大媽。這樣,對于孫大媽來說顯然是不公平的,不過孫大媽還是有補救措施的。頭先,孫大媽可以要求王先生支付自己翻建房屋的費用,這部分是孫大媽的實際損失。其次,孫大媽可以要求分得拆遷款,因為這是由王先生的過錯造成的。再次,孫大媽還可就當時支付的房款向王先生要求給付利息。
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