樓價越走越高，現(xiàn)在購房合不合適也成為不少讀者較關(guān)心的話題。溫先生手頭有40萬元購房錢，本來打算去年購房，但是去年的樓市一直比較冷清，溫先生覺得可能房價會跌，于是一拖再拖，結(jié)果到了現(xiàn)在，發(fā)現(xiàn)房價已經(jīng)颼颼地漲上去了。購，還是不購？這個問題困擾著溫先生及很多與他類似的購房者，既怕追高套牢，又怕踏空，這樣的想法讓溫先生遲遲下不了決心。 對于很多自住型購房者來說，房子是遲早要購的，但是在樓價節(jié)節(jié)攀高的時候，購房子應(yīng)該怎么防風(fēng)險？ 要素:如何支配資金 理財專家：量力而行，選擇較優(yōu)貸款組合 購房是絕大多數(shù)人尤其是工薪族人生中的一件大事，為此付出的可能是一輩子的積蓄和心血，因此購房前有必要擬訂一個購房預(yù)算，通過幾方面量化的分析，對自己的投資進(jìn)行可行性預(yù)測。 制定購房預(yù)算時大致要考慮以下幾方面內(nèi)容。 頭先是根據(jù)現(xiàn)有資金確定合適的房價。購購多少總價的房產(chǎn)是合適的呢？據(jù)金融業(yè)內(nèi)人士測算，所購房價以控制在家庭年收入的6倍以下比較合適。 其次是養(yǎng)房成本。商品房一旦交付，購房人就要開始負(fù)擔(dān)房屋的一切開支，如物業(yè)管理費，房屋的修繕，水、電、電梯等公攤費用。對這些開支如果考慮不足，那么購房時就有可能造成失策，因為這些開支每月往往要數(shù)百元，高的甚至上千元，因此購房之前，購房人有必要對物業(yè)管理支出有個比較清楚的了解，以免出現(xiàn)購得起房卻用不起房的尷尬局面。 再次是考慮合適的貸款計劃。在目前的購房過程中，貸款按揭比較普遍。那么究竟該怎么控制自己的貸款額呢？浦發(fā)銀行杭州分行財富管理理財專家郭劍認(rèn)為，"按正確的家庭理財觀看，貸款購房應(yīng)將家庭的具體收支結(jié)合起來，看看較后能剩下多少余錢，這些錢作為還房貸比較合適。"他建議家庭余額的80%用于還貸比較合理。 此外，郭劍建議，貸款購房的較關(guān)鍵問題在于資金控制。個人購房由于貸款數(shù)額較大、時間較長，使得一些購房者貸款時過于樂觀估計，沒有考慮周全，極易造成到較后時刻還貸困難甚至連正常生活都受到影響。因此，貸款購房前購房者應(yīng)充分認(rèn)識到這種方式的風(fēng)險，對目前從事的職業(yè)前景、個人的就業(yè)能力等都要有充分的認(rèn)識，并根據(jù)自己的實際情況和還貸能力，合理確定貸款額度和貸款期限。 據(jù)記者了解，現(xiàn)在多數(shù)銀行都推出"組合貸款"品種，客戶在申辦住房貸款業(yè)務(wù)后，再向該行申請其他如裝修貸款、耐用消費品貸款等時，每次可享受貸款利率下浮等優(yōu)惠措施。 要素：如何選樓盤 房產(chǎn)專家：購房看重地段、品質(zhì)、戶型 房子跟世界上的其他所有商品一樣，使用價值是其價值的基礎(chǔ)。什么樣的房子價值比較高？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是地段、品質(zhì)、戶型三者兼?zhèn)涞姆孔?，這樣的房子具有相對大的增值潛力。 在商品房的價格中，地價是構(gòu)成房價的關(guān)鍵因素，房屋價值的高低關(guān)鍵就看房屋所在地地價的水準(zhǔn)。在城市中，越是處于市地帶或市政開發(fā)比較完善的地區(qū)地價就越高；相反，地域偏遠(yuǎn)，市政建設(shè)不夠完善的地方，則地價就會遠(yuǎn)低于市的地價。這從近幾個月來杭州數(shù)宗地塊的出讓成交價格就可以一窺端倪，好地段具有很好的抗風(fēng)險性。從這兩年市場的起伏看，在前兩年宏觀調(diào)控期間，遠(yuǎn)郊的閑林出現(xiàn)了比較明顯的價格下滑情況，前期房價透支的濱江板塊也理性回調(diào)，而市房價則一直比較堅挺。 但是好地段并不是一成不變的，很多時候，一條馬路或城市**的修建，可以使不好的地段變好，相應(yīng)的房產(chǎn)價格自然也就直線上升。購房者要仔細(xì)研究城市建設(shè)進(jìn)展情況，以便尋找具有的房產(chǎn)。不過，分析某一地段時，并不是看它是否在繁華市，相反，市郊結(jié)合部往往具有更大的升值空間。 "處于城市與郊區(qū)邊緣的那些地段，現(xiàn)在價格相對不高，而未來前景看好，如杭州一些板塊，隨著城市的日益完善，房價肯定是會漲的。而老城區(qū)的房子因為交通配套的優(yōu)勢，在未來很長時間內(nèi)仍是熱門。"杭州資生顧問老總黃連友認(rèn)為。 除了地段，品質(zhì)是另一個影響房產(chǎn)品價值的重要因素。一套房子是否具備好品質(zhì)，其設(shè)計、用材、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、配套等種種方面必須具有很強(qiáng)的"抗落伍性"。一套規(guī)劃設(shè)計出色的房子，不僅室內(nèi)空間完整方正，對于采光、通風(fēng)、功能分隔的考慮也都要符合使用要求。 目前杭州市場上樓盤眾多，大大小小的開發(fā)商實力參差不齊，因此購房者有必要去開發(fā)商早先開發(fā)的已啟用的住宅小區(qū)"實地考察"：一是看小區(qū)的環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。二是到住戶中去探問，如果開發(fā)公司房建得好，物管管理好，收費合理，住戶會有好評價的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費過高，住戶會毫不留情地講出來。三是看，可在已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。一般入住后的房屋經(jīng)過一兩年后都容易發(fā)生缺陷和質(zhì)量問題。 要確保購到滿意的房子，購房者應(yīng)盡量選擇品牌公司開發(fā)的產(chǎn)品，從杭州樓市近10年的發(fā)展經(jīng)驗來看，綠城、萬科南都、金都、坤和等知名開發(fā)商早期開發(fā)的樓盤，即使在幾年后的今天看來仍然比較出眾。 當(dāng)購房人認(rèn)定要在某處、某樓盤購置房產(chǎn)時，接下來就要對所選購房子的面積、戶型進(jìn)行考慮。因為商品房的價格每平方米動輒數(shù)千元甚至一兩萬元，因此，每一平方米都要精打細(xì)算。從房屋戶型來說，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實力來進(jìn)行選擇。黃連友表示，"現(xiàn)在越來越多的人選擇了小戶型，一方面是城市地價貴的緣故；另一方面現(xiàn)在人們的觀念變了，貪大求闊并不可取。況且購小戶型房子風(fēng)險小，在租賃市場很走俏，因此受青睞很正常。" 第三要素：如何簽合同 法律人士：多個心眼莫被蒙蔽 法律界人士則提醒說，在樓盤銷售的不同階段，購房者都不要因為感覺"揀到便宜"而一時頭腦發(fā)熱。在房產(chǎn)項目剛開盤時，開發(fā)商為了營造旺銷氛圍，往往弄出很多五花八門的價格，如"售價"、"均價"、"優(yōu)惠價"等等，其中"售價"較不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等較差的那套房。 另一個值得消費者提防的細(xì)節(jié)是面積計量是否存在"縮水"情況。個別開發(fā)商在房屋計量面積上會打一些"埋伏"。一般情況下，開發(fā)商應(yīng)該在商品房合同里向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)(商品房建筑面積和使用面積之間的比例)，購房者可以據(jù)此計算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的""。 鏈接： 關(guān)于購房子，過來人這么說 關(guān)鍵詞1：節(jié)約 人物：網(wǎng)友clx5000，2002年購下套房子，目前擁有兩套住房。 一些年收入10多萬元的人在杭州購不起房，那我這樣年收入不到10萬元的人為什么在短短幾年里購了2套房子，而且基本沒有還款壓力？我覺得很大一個因素是因為自己平時比較節(jié)約，在剛購套房子的那兩年里，我的年收入雖然只有2萬元，但是每年都能節(jié)約出1萬多元的存款。 關(guān)鍵詞2：跟著政府規(guī)劃走 人物：網(wǎng)友婷宜，目前擁有三套住房。 看了十多年的杭州樓市，我的一條重要經(jīng)驗是購樓一定要跟政府規(guī)劃走，眼光要放得遠(yuǎn)，這樣才能購到有的好房子。雖然自住的房子再怎么升值都只是名義上的，但是感覺好，以后搬到新家住也會更舒服。 關(guān)鍵詞3：早購房早得益 人物：網(wǎng)友芝麻開花節(jié)節(jié)高，努力七年擁有四套房子。 購過房子后，回過頭想想，會發(fā)現(xiàn)很多有趣的事情。比如2000年次購房，去銀行辦按揭的時候，信貸員說20萬元的貸款是無風(fēng)險的，但是到了30萬銀行的風(fēng)險就大了?，F(xiàn)在想想，銀行100萬元的商業(yè)貸款不是照樣熱火朝天地批出來嗎？2000年的時候，雖然房價很低，但是我們的收入也很低，收入和房價比跟現(xiàn)在相比，恐怕只會多不會少。所以剔除通貨膨脹的因素，我們還是早購房子早得益。 關(guān)鍵詞4：以小博大 人物：劉謙，2003年購入德勝新村一套小戶型，此后多次換房，目前擁有一套排屋和一套市2居室房。 如果沒有當(dāng)初的次購房子，也許現(xiàn)在我也是眾多因為杭州房價升漲而購不起房的人們中的一員。2003年的時候我剛工作兩年，手頭只有8萬元存款，我覺得購房子是件遙遠(yuǎn)的事。但是我有個朋友勸我可以先購套小房子，一來省去租房之苦，二來可以以小博大，因為房子是個很好的投資理財工具。我覺得有道理，于是向父母借了3萬元錢，付了頭付。2005年初，因為要購婚房，我把小房子賣掉，用這筆錢做頭付在城西購了一套100多平方米的房子。后來因為工作不方便，我們把城西的房子賣掉，又在市購了一套2居室的房子，并且用多出來的錢在閑林購了一套排屋。 關(guān)鍵詞5： 房子品質(zhì)比價格重要 人物：王先生，目前有三套房子。 現(xiàn)在房價是漲了，但是房子本身的品質(zhì)也是大有提高，例如原來高層很多是塔樓，現(xiàn)在大多是板樓，通風(fēng)采光都好了，外裝修也好看了，配套完善，綠化增加等，這些綜合起來都是需要成本的，所以從發(fā)展的眼光看，房價是上升的。就我個人經(jīng)驗，我寧愿購單價一萬多的新房和次新房，也不會購單價七八千元的上世紀(jì)八十年代房子，畢竟老房子的質(zhì)量和配套跟新樓盤是沒法比的?！?中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)(作者：徐叔競)

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