即將結(jié)束的二月，海南樓市上演了從狂飆突進(jìn)到嘎然而止的市場(chǎng)狂熱。

　　春節(jié)之前，海南各地的樓盤(pán)動(dòng)輒上漲數(shù)千元/平方米，?？?、三亞房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，排隊(duì)購(gòu)號(hào)的熱鬧景象頭次在海南部分樓盤(pán)真實(shí)上演。

　　春節(jié)之后，海南各地樓市冷清現(xiàn)象清晰可見(jiàn)。售樓處門(mén)口車(chē)水馬龍的景象已成記憶，慘淡景象令很多售樓人員感到揪心?！俺鲐洺薄彼坪躏@現(xiàn)，一些樓市價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始打折。

　　極端的變化引來(lái)島內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注，上世紀(jì)90年代初的傷痛令很多關(guān)心海南房地產(chǎn)發(fā)展的人們擔(dān)心：冰火兩重天的現(xiàn)象緣何在2月得以上演？海南房地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否正卷土重來(lái)？高房?jī)r(jià)對(duì)海南是否就是大弊？

　　海南樓市緣何從井噴迅速轉(zhuǎn)入低迷？

　　——過(guò)快上漲導(dǎo)致交易量下降是市場(chǎng)正常反應(yīng)

　　海南房產(chǎn)在全國(guó)樓市突然異軍突起的直接動(dòng)因無(wú)疑是“海南國(guó)際旅游島”建設(shè)的獲批。

　　在國(guó)內(nèi)投資渠道選擇機(jī)會(huì)尚不多的情形下，國(guó)內(nèi)巨大的資本一直在尋找著新的投資機(jī)遇，“海南國(guó)際旅游島”概念的出現(xiàn)，為各種資本提供了巨大的想象空間。由于“國(guó)際旅游島”的具體政策一直尚未明確，使外界在傳述“國(guó)際旅游島”內(nèi)涵時(shí)出現(xiàn)了很多的偏差，“海南要開(kāi)放賭場(chǎng)，要建馬場(chǎng)，要完全免稅......”一系列的有意或無(wú)意的錯(cuò)誤信息表達(dá)，使海南成為了投資者的向往地。

　　而在2009年全國(guó)開(kāi)發(fā)城市房?jī)r(jià)整體提升的超高比例前提下，在國(guó)家宏觀調(diào)控的接連影響下，海南為投資者們提供了一種“情緒性表達(dá)”的機(jī)會(huì)。在海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要尚未出臺(tái)之前，率先而動(dòng)的一直是國(guó)有企業(yè)。去年12月15日，三亞一塊不靠海、不靠江、也不在市的土地，短短幾時(shí)辰刷新了海南土地拍賣(mài)的新記錄，每畝土地被拍到了1500萬(wàn)元。

　　隨即，“國(guó)際旅游島”概念受到全國(guó)各地媒體，尤其是全國(guó)財(cái)經(jīng)性媒體的熱炒，投資資金蜂擁而至海南。2009年12月底，三亞簽約房?jī)r(jià)為15857.44元/平方米，到2010年1月份，三亞的簽約房?jī)r(jià)上升到22000元/平方米。三亞被迫出臺(tái)一個(gè)身份證只能購(gòu)購(gòu)5套房的限制性政策。很多項(xiàng)目只接受一次性付款，不接受按揭貸款。

　　在海南樓市狂熱之時(shí)，很多業(yè)界人士有著清醒的認(rèn)識(shí)。過(guò)度上漲只是一部分有現(xiàn)房的中小開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)化的結(jié)果。而并非是市場(chǎng)需求的真正體現(xiàn)，更不能體現(xiàn)市場(chǎng)任何規(guī)律。在1月份，記者與一些業(yè)內(nèi)人士探討時(shí)，業(yè)界人士一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是，這種現(xiàn)象難以持續(xù)，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的時(shí)機(jī)可能會(huì)在5月或6月。出乎很多人的意料之外，僅僅春節(jié)之后，海南樓市就遭遇“出貨潮”。

　　由于這一階段進(jìn)入海南購(gòu)房的人群是帶有比較強(qiáng)烈的投資意識(shí)和投機(jī)意識(shí)的一個(gè)群體。他們急于得到回報(bào)，為了“落袋為安”，主動(dòng)將收入囊中不久的房產(chǎn)拋出，使得火熱的海南樓市形勢(shì)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。海南省委、省政府的“兩個(gè)暫?！睕](méi)有讓樓市降溫，“出貨潮”卻使得樓市迅速逆轉(zhuǎn)。但不期而至的低迷交易打亂了投資者的步伐。一個(gè)多月前蜂擁進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金已經(jīng)有撤離跡象。

　　一些新盤(pán)出現(xiàn)了打折現(xiàn)象，一些二手房的降價(jià)幅度則更大。樓市的冷清讓不少售樓人員開(kāi)始擔(dān)心今年的收入，因?yàn)榻灰咨?，傭金也就隨之而降。

　　業(yè)界人士認(rèn)為，從目前的交易情況來(lái)看，海南樓市預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月的主旋律將是高位盤(pán)整。但海南樓市這一輪的遭遇不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅度下挫。

　　這應(yīng)該是回歸理性的表現(xiàn)。

　　從國(guó)內(nèi)背景看，北京、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛也漸趨濃厚，成交量一再萎縮。觀察人士認(rèn)為，全國(guó)“兩會(huì)”期間或之后，還很可能繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展?；⒛甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)能否延續(xù)牛市，仍要聽(tīng)聽(tīng)政策的風(fēng)聲。

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　　海南房地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否正卷土重來(lái)？

　　——海南樓市可持續(xù)發(fā)展具有堅(jiān)實(shí)需求

　　海南樓市近期以來(lái)的低迷表現(xiàn)勾起了很多人對(duì)1993年海南房地產(chǎn)泡沫的回憶。

　　海南是否會(huì)重演1993年的那場(chǎng)地產(chǎn)泡沫風(fēng)波？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。

　　與1993年相比，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。長(zhǎng)期關(guān)注海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的吳先生認(rèn)為，1993年時(shí)資本單一，基本是銀行資本，民間資金很少。當(dāng)時(shí)所謂的泡沫破裂在很大程度上由行政手段擠壓所導(dǎo)致?，F(xiàn)今的中國(guó)，隨著民間財(cái)富的劇增，民間資本已具有了相當(dāng)大的實(shí)力。目前前來(lái)海南購(gòu)房的資金大部分都來(lái)源于民間資金，金融信貸資金的比例較低。社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不同，國(guó)內(nèi)富人對(duì)度假休閑地產(chǎn)的需求，使海南樓市的抗壓性與當(dāng)年不可同日而語(yǔ)。

　　數(shù)據(jù)顯示，很多人來(lái)海南購(gòu)房都是一次性付款，這與上世紀(jì)90年初地產(chǎn)泡沫時(shí)期有著顯著的差別。

　　此外，海南省委、省政府對(duì)海南的戰(zhàn)略決策已經(jīng)統(tǒng)籌考慮到將來(lái)的發(fā)展整體形態(tài)，土地規(guī)劃、土地供應(yīng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、審批有一整套的流程化規(guī)范化的管理。

　　綜合分析海南房地產(chǎn)購(gòu)購(gòu)者的相關(guān)資料，前來(lái)海南購(gòu)房者中確有相當(dāng)一部分具有投資性動(dòng)機(jī)，但也有很多人是為了度假和養(yǎng)老。既有少量的短期投資者，也有中長(zhǎng)期投資者。作為中國(guó)惟一的熱帶海島，海南生態(tài)環(huán)境、自然環(huán)境、氣候環(huán)境在全國(guó)具有稀缺性和惟一性。隨著交通工具的進(jìn)一步便捷，環(huán)境優(yōu)美、生態(tài) 的海南必然會(huì)受到越來(lái)越多國(guó)內(nèi)外人士的青睞。海南盡管真正成為國(guó)際旅游島的路程還很漫長(zhǎng)，海南本土人群數(shù)量和財(cái)力盡管都很有限，但海南房地產(chǎn)具有全國(guó)性市場(chǎng)需求的支持，簡(jiǎn)單地將海南的居民收入與海南房?jī)r(jià)對(duì)比，就得出海南將迎來(lái)又一輪房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論為時(shí)過(guò)早。

　　海南房地產(chǎn)的需求支撐，是人們?cè)谌找鎼夯沫h(huán)境下和財(cái)富的增長(zhǎng)下，對(duì) 生態(tài)人居的向往心理。這一需求所釋放的能量是海南樓市未來(lái)還將持續(xù)發(fā)展的較重要支撐。

　　事實(shí)上，海南樓市現(xiàn)階段進(jìn)入低迷屬于正常情形。奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前，北京樓市受奧運(yùn)概念題材影響，民間資本想象空間巨大，房?jī)r(jià)大幅上升。反而在奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)之后，樓市卻異常平靜。 

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　　高房?jī)r(jià)是否會(huì)導(dǎo)致本土人群面臨擠出效應(yīng)？

　　——兩套供房機(jī)制并行是可行應(yīng)對(duì)方式

　　海南房?jī)r(jià)的快速上漲，給在海南工作、生活而暫時(shí)又沒(méi)有購(gòu)房的人群造成了隱憂。

　　海南本地的居民收入，相比于發(fā)達(dá)地區(qū)一直處于較低的水平。如此高昂的房?jī)r(jià)，普通工薪按正常收入水平無(wú)法承受。對(duì)此，海南省委、省政府已經(jīng)提上重要議事日程，并已采取強(qiáng)力措施推進(jìn)。省委書(shū)記衛(wèi)留成明確表示，較重要的一點(diǎn)是要把本省老百姓的住房問(wèn)題解決好，力爭(zhēng)解決好城市中低收入者、公務(wù)員、教師、醫(yī)生，國(guó)有企業(yè)職工、農(nóng)墾職工、林場(chǎng)職工以及農(nóng)民等各個(gè)層次群眾的住房問(wèn)題。同時(shí)，這也是平抑房?jī)r(jià)的重要措施。省委、省政府不僅要花大力氣解決好本島居民的住房，還將在擴(kuò)大就業(yè)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍、農(nóng)民搬遷安置、景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)中，充分考慮本島群眾利益。

　　隨后召開(kāi)的海南省保障性住房建設(shè)工作會(huì)議宣布，海南省將加大保障性住房建設(shè)力度，把穩(wěn)定海南房產(chǎn)市場(chǎng)，提高居民居住水平納入到建設(shè)“國(guó)際旅游島”的戰(zhàn)略規(guī)劃中。2010年計(jì)劃建設(shè)保障性住房10.7萬(wàn)套，力爭(zhēng)在3年內(nèi)解決好中低收入群眾住房問(wèn)題。

　　對(duì)于海南高房?jī)r(jià)的評(píng)述，也有相當(dāng)一部分人士認(rèn)為，高房?jī)r(jià)并非只是對(duì)海南地方財(cái)政有益，也有其相應(yīng)的好處。曾在三亞市政府就職的嚴(yán)先生介紹，三亞以前房?jī)r(jià)較低時(shí)，國(guó)內(nèi)某區(qū)域的低收入人群過(guò)度集中涌入三亞，形成了一個(gè)新的低收入，導(dǎo)致出現(xiàn)了很多社會(huì)問(wèn)題，甚至壟斷了三亞的某些行業(yè)。還一度使三亞的城市管理面臨著重大挑戰(zhàn)。但國(guó)內(nèi)對(duì)新移民的限制，不能采取行政手段，如果通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段的正常調(diào)控，引導(dǎo)前來(lái)海南休閑度假的人群從低收入人群過(guò)渡到高收入人群，對(duì)海南未必不利。

　　海南的土地資源有限，承載的容量有限，而中國(guó)擁有10多億人口，而且交通成本越來(lái)越低，交通越來(lái)越便利，各地民眾對(duì)海南的居住環(huán)境需求幾乎是無(wú)限的。如果海南一直保持著低房?jī)r(jià)，必然會(huì)有大批量的島外人群移民海南，對(duì)海南造成沉重的壓力。海南沒(méi)有那么雄厚的地方財(cái)力提供公共資源的配套建設(shè)和公共產(chǎn)品的提供。盡管現(xiàn)在我國(guó)公共產(chǎn)品的水平還處于中低端，但一個(gè)人一年也要無(wú)償消費(fèi)不低于1萬(wàn)元的公共產(chǎn)品，這些都要由地方財(cái)政負(fù)擔(dān)。反過(guò)來(lái)，又會(huì)對(duì)海南本土居民的生活水平造成重大影響。

　　考慮海南社會(huì)發(fā)展的可持續(xù)性，在現(xiàn)階段的現(xiàn)行體制下，兩套供房機(jī)制并行是相對(duì)可行和有效的方式，本土人群提供特定的經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房等等，而島外新來(lái)的購(gòu)房者則采取市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的機(jī)制，所供應(yīng)的是高端高質(zhì)高價(jià)的商品房。

　　此外，如何圍繞這些高收入的需求，大力發(fā)展海南的服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，為本地人群創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，也應(yīng)是有關(guān)各方積極探討的話題。 

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