央行昨晚（11月26日）宣布,從今日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn),其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí),個(gè)人住房公積金貸款利率5年期(含5年)降至3.51%,5年以上的降至4.05%。

廣州房地產(chǎn)專家在接受筆者采訪時(shí)表示,此次大幅降息大大提升了房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心,但短時(shí)間內(nèi)不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現(xiàn)狀,未來樓市可能將呈現(xiàn)“L型”走勢(shì)。

大幅降息刺激樓市信心

對(duì)于連續(xù)4次降息將如何影響樓市,不少專家表示,連續(xù)降息對(duì)樓市一直都有潛移默化的影響,但是降息不可能成為刺激樓市回暖的主因。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,本次降息對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)肯定有積極作用,但治標(biāo)不治本,不可能改變廣州目前量?jī)r(jià)齊跌的狀況。他指出,本次降息主要是針對(duì)流動(dòng)性經(jīng)濟(jì)層面,重在拉動(dòng)內(nèi)需,而非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。而且,由于樓價(jià)降不到位、新政細(xì)則未出臺(tái)、市民對(duì)未來收入的悲觀等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能立刻改變,觀望“疑云”難散,降息的作用不會(huì)很大。

合富輝煌頭席分析師黎文江表示,此次降息只是政府一連串振興經(jīng)濟(jì)的措施之一,是一個(gè)階段性的過程,目的在于拉動(dòng)內(nèi)需。他表示,降息的效果不會(huì)即時(shí)體現(xiàn),需要有一個(gè)過程,估計(jì)到明年才會(huì)逐漸地顯露出效果。現(xiàn)階段對(duì)于市場(chǎng)的主要影響仍舊只是心理層面的。

有業(yè)內(nèi)人士分析說,此次大幅降息大大提升了房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心,尤其是大大刺激了初次置業(yè)消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)意愿。但是,由于二套房貸仍然執(zhí)行從緊政策,不利于改善型需求的釋放。

理性降價(jià)更能助樓市回暖

保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金表示,相比降息,開發(fā)商理性的價(jià)格策略,對(duì)改變市場(chǎng)低迷也是非常重要的,趨于合理、接近市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格定位更能促進(jìn)樓市回暖。他指出,時(shí)近年底,一些開發(fā)商可能會(huì)利用此次降息,降價(jià)促銷,促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步合理回調(diào)。

隨著政府不斷打出“救市拳”,今年以來廣州房?jī)r(jià)一路下挫,9月份廣州房?jī)r(jià)已下調(diào)為8244元/平方米。廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同表示,廣州樓市均價(jià)完全可能在今年跌破8000元/平方米,市民對(duì)樓價(jià)的敏感度較高,只有在繼續(xù)降價(jià)前提下,樓市才可能迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

吳定金分析說,樓市在自身調(diào)整需要和外部環(huán)境惡化的雙重壓力下,盡管面對(duì)一系列“利好”,房?jī)r(jià)也不可能在短期內(nèi)出現(xiàn)“U”型反彈。有專家表示,樓市經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整,房?jī)r(jià)將在一定區(qū)間內(nèi)保持穩(wěn)定,呈現(xiàn)“L”型走勢(shì)。

專家擔(dān)心,降息不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現(xiàn)狀,越救市可能越表現(xiàn)出政府的擔(dān)憂,因此目前不能過于樂觀。

商業(yè)貸款30萬(wàn)20年可省14.7萬(wàn)

降息將再次為供房一族減負(fù)。從2004年10月29日開始,央行4年內(nèi)10次調(diào)高利率水平,市民的房貸負(fù)擔(dān)因此一增再增。從今年9月16日開始的連續(xù)4次降息,卻可以讓貸款市民嘗點(diǎn)少還貸的甜頭。

今年,市民郭小姐頭次置業(yè),在番禺購(gòu)了一套80平方米的房子,她在某銀行辦理了30萬(wàn)元的個(gè)人住房貸款,20年等額本息還款,按照9月16日調(diào)整前5年以上7.83%的貸款年利率計(jì)算,每月支付本息2477.67元,還款總額594641.62元。

經(jīng)過三個(gè)月以來的連續(xù)4次降息后,5年以上貸款年利率調(diào)整至6.12%,每月支付本息2170.11元,還款總額520827.21元。

由此算來,今年以來,30萬(wàn)元20年貸款一個(gè)月省了307.56元,20年能省7萬(wàn)多元。

而按照10月22日房貸新政,居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,5年以上貸款利率就降為4.284%,每月還款額就變成了1863.15元,30萬(wàn)元20年貸款一個(gè)月省了614.52元,20年能省14.7萬(wàn)多元。

公積金貸款30萬(wàn)20年能省2萬(wàn)元

五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率也從4.59%調(diào)至4.05%。如果市民辦理了30萬(wàn)元的個(gè)人住房公積金貸款,20年等額本息還款,月供1912.55元,還款總額459012.84元。調(diào)整后,月供降至1825.85元,每月可省86.7元,還款總額也降至438205.13元,20年能省2萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士指出,此番調(diào)整后,公積金利率4.05%已經(jīng)接近商貸優(yōu)惠利率4.284%,公積金利率相對(duì)商貸已經(jīng)沒有明顯的優(yōu)勢(shì),因此,預(yù)計(jì)央行此次大幅降息后,商貸比例將有所上升。(記者/鄭佳欣 見習(xí)記者/胡良光)

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