銀行發(fā)放房貸前要定房產(chǎn)抵押價(jià)值

房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見出臺(tái)，3月起施行

據(jù)新華社北京1月24日電記者24日從建設(shè)部獲悉，由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》將于2006年3月1日起施行。

據(jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，制定這樣一個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，旨在規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

這位負(fù)責(zé)人說，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。超過估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。

新規(guī)解讀

作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的新規(guī)定，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》有四大看點(diǎn)。

先確定抵押價(jià)值再放貸

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物?！锻ㄖ访鞔_要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。商業(yè)銀行內(nèi)部審貸的工作人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)和技能，且不能參與信貸決策。同時(shí)要求商業(yè)銀行監(jiān)測已抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格，及時(shí)了解抵押價(jià)值變化情況。

處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行必須委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，防止信貸資產(chǎn)流失。

維護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀中立

三部門要求各商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選用機(jī)制，制定選用辦法。由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，在資質(zhì)等級(jí)高、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)決定。

同時(shí)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。

禁止任何單位和個(gè)人非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。還要求房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價(jià)市場監(jiān)管和執(zhí)法監(jiān)察力度。

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司董事長杜鳴說：“這次明確了房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的作用，規(guī)范了估價(jià)行為，有了明確的操作方法。還提出了防止惡意競爭，雖然一個(gè)文件不可能將其完全消除，但是也算敲響警鐘，有了行為準(zhǔn)則。今后還應(yīng)在對估價(jià)方法和估價(jià)服務(wù)的要求上不斷完善?！?p>

規(guī)范抵押估價(jià)委托人及收費(fèi)

房地產(chǎn)抵押估價(jià)為貸款人核定抵押貸款額度提供參考依據(jù)。因此，《通知》規(guī)定原則上商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的委托人，并按“誰委托，誰付費(fèi)”的原則，由委托人承擔(dān)估價(jià)費(fèi)用。

禁止商業(yè)銀行及其工作人員以任何形式向估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。

考慮到目前房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本由借款人委托，為實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。

明確房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則

房地產(chǎn)抵押估價(jià)新規(guī)定，充分考慮了房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從估價(jià)技術(shù)的角度，對房地產(chǎn)抵押估價(jià)的基本原則、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法選擇、估價(jià)參數(shù)選取以及估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露的信息等提出了具體要求，并要求估價(jià)報(bào)告對優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作分析。

四川恒通評(píng)估事務(wù)所董事長崔太平表示：“與《通知》配套下發(fā)的《指導(dǎo)意見》是一個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對指導(dǎo)我們估價(jià)師工作，規(guī)范估價(jià)行為有著突出作用。和以往相比有很大差異。比如說，評(píng)估對象有拖欠工程款現(xiàn)象，我們在做抵押評(píng)估時(shí)，要把這樣一些因素扣減，為銀行貸款提供更真實(shí)可靠的依據(jù)?！?p>

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