自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始，銀行房貸業(yè)務(wù)壓力驟升，在競爭的同時，創(chuàng)新出不少房貸產(chǎn)品，著實令消費者眼花繚亂。

從優(yōu)惠利率到延長貸款期限，從節(jié)息到減免費用，產(chǎn)品服務(wù)范圍從一套房產(chǎn)擴大到二次置業(yè)，商業(yè)銀行在房貸產(chǎn)品上動足腦筋，以求滿足市民的多樣化、復(fù)合化的貸款需求。

借款限額內(nèi)無限滿足需求

上半年，各家銀行紛紛推出直客式房貸，從開放商著手，將對開發(fā)商的減免轉(zhuǎn)嫁到房貸客戶的身上，讓消費者利益化，而一房兩貸、循環(huán)貸、置換式房貸在放貸同時還滿足了貸款人的融資理財需求，為突發(fā)或不可避免的融資消費提供了解決方案。

“直客式”房貸指銀行直接接受借款人申請,直接向符合條件的自然人發(fā)放的用于購購住房、商業(yè)用房(含再交易住房、商業(yè)用房)的信貸產(chǎn)品。

這種模式，開發(fā)商無須向銀行交納10％左右的保證金，由擔(dān)保公司為自然人擔(dān)保，但是擔(dān)保費用比可獲得的優(yōu)惠少。貸款人購一手房時,如一次性付款,房價通常有2%至5%的優(yōu)惠,但若在銀行貸款購房就鮮有優(yōu)惠了。而客戶憑著銀行的貸款和自己的頭付款，以一次性付款的方式向開發(fā)商申請購房，從而爭取享受房價優(yōu)惠。據(jù)悉，“直客式”個人房貸較高的貸款成數(shù)為8成，較長期限為30年。

“一房兩貸”是個人住房商業(yè)貸款客戶可以用已經(jīng)辦理個人住房抵押貸款的抵押房產(chǎn)為抵押物，在該房產(chǎn)抵押價值大于原貸款余額的差額部分內(nèi)向市中行申請貸款，用于購購房產(chǎn)、汽車等消費以及投資經(jīng)營。貸款較高額度為房屋評估價值的70％減去原貸款本金余額。“一房兩貸”可以滿足那些急需較大金額資金，但又苦于沒有更好融資渠道客戶的需求。

案例：為了迎接即將誕生的小寶寶，小王和愛人決定購置一輛新車，卻又一時無法籌集到這樣一大筆資金。在這個情況下，小王通過“一房兩貸”解決了購車的資金缺口。小王2003年在市中行辦理了個人住房按揭貸款，貸款金額70萬元，抵押房產(chǎn)價值100萬元。2006年他尚有貸款60萬元，房產(chǎn)由于升值現(xiàn)評估價為150萬元，按計算公式，小王較高獲得貸款金額為45萬元（150萬×70%－ 60萬＝ 45萬元）。

置換式個人住房貸款是指對全額付款購購商品住房，取得房屋所有權(quán)證書不超過兩年的自然人客戶發(fā)放的貸款。這一業(yè)務(wù)開通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)卻又感覺手頭緊張的個人，可再度向農(nóng)行申請貸款，滿足個人的融資需求。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款較長貸款年限為30年，貸款成數(shù)較高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。與其他銀行推出的房產(chǎn)抵押貸款相比，置換式個人房貸較為顯著的優(yōu)勢在于貸款年限較長。

“循環(huán)貸”也稱個人住房循環(huán)授信，指將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度，在規(guī)定時間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。

“一房兩貸”和置換式個人住房貸款只能滿足貸款人房貸外的另一種貸款需求，那么循環(huán)貸則將這種功能發(fā)揮至有效，只要在信貸額度和期限范圍內(nèi)，各種貸款需求都會被滿足。

理財師介紹個人住房循環(huán)授信的優(yōu)點有：額度有效期長，額度一次審批便可長期有效，期限較長可達30年，單筆貸款期限長、利率低特點更為突出，其利率一般可享受房屋按揭相關(guān)優(yōu)惠利率；額度有效期內(nèi)用款便利，額度有效期內(nèi)，隨借隨用，深發(fā)展銀行還承諾可在1公里內(nèi)快速到賬；這種房貸產(chǎn)品具有周轉(zhuǎn)、理財特性讓客戶固定房產(chǎn)流動起來，盡顯房產(chǎn)價值，同時滿足了客戶各種期限的融資需要。額度較高可達房產(chǎn)價值的8成，并能在房產(chǎn)價格上漲趨勢中獲得更大的額度空間。據(jù)了解，銀行循環(huán)授信額度金額分兩類，個人住房按揭貸款對應(yīng)的金額不超過1000萬元，個人房產(chǎn)抵押貸款對應(yīng)的金額不超過500萬元。優(yōu)質(zhì)客戶基本都可享受同期央行基準(zhǔn)利率上下浮15％。

案例：深發(fā)展銀行自主額度循環(huán)信貸：張先生有一套市值100萬元的商品住房，2006年8月25日辦理銀行按揭時可以申請較高80萬元的“循環(huán)貸”自主額度，按年利率5.814%計算，2009年8月25日，仍有76.66萬元額度，相當(dāng)于較初額度的96％。在發(fā)季度獎或年終獎等有額外收入時，他可以提前還掉部分按揭貸款，節(jié)省支出。當(dāng)他有任何急需資金的時候，可以就提前還款部分隨時提(借)出，手續(xù)簡便快捷，一般1公里出賬。貸款額度確定采用按月等額本息還款法計算的剩余本金確定貸款額度。房產(chǎn)增值是貸款額度不受影響，該產(chǎn)品適用收入較為穩(wěn)定和豐裕，有提前還款能力、重視理財投資收益、視市場情況善于靈活調(diào)度資金的中青年白領(lǐng)購房。

深發(fā)展綜合額度循環(huán)信貸：李先生有一套市值100萬元的商品住房，他初始申請可獲得較高80萬元的“循環(huán)貸”綜合額度，該額度每年核定一次。當(dāng)房價普遍上漲房屋市值達到120萬時，李先生較高可獲得96萬的額度使用空間。在綜合額度有效期（即核定期內(nèi)），李先生可以隨時到銀行申請單筆貸款，單筆貸款期限較長可達30年，隨用隨提。貸款額度確定根據(jù)房產(chǎn)價值，分期核定貸款額度分期調(diào)整額度金額，在房屋價格上漲趨勢中能獲得較大的額度空間。

還款時間、方法全面革命

還款的革命頭先在還款時間上顯現(xiàn)，還款時間間隔的選擇靈活自由了，除可以按月還款外，長到還可以按雙月、按季度等方式，短道可以按雙周，貸款人可以根據(jù)自己的收入結(jié)構(gòu)進行選擇。民生加（減）按業(yè)務(wù)根據(jù)借款人要求，可以延長或縮短原借款期限的業(yè)務(wù)，自由變更還款期限，彈性還款。

在還款方式上，固定不變的還款方式已經(jīng)落伍，各家銀行推出的多樣化還款方式使“房奴”們有了翻身的機會，自己的貸款自己作主。錢多的時候多還，錢少的時候少還，購房者的財務(wù)壓力大大減輕，使購房者能夠一舉多得，既能住上房子，又可兼顧生活品質(zhì)、投資理財、創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

傳統(tǒng)固定不變的還款方式忽視了每個人在不同階段的現(xiàn)金收入能力的不同，導(dǎo)致了每月的資金流量不匹配，使得購房者在每月還款之后，往往會捉襟見肘，生活困難。本來想提高生活質(zhì)量，結(jié)果反而背負(fù)了很大的生活壓力。

“青春無憂”遞增還款這是今年6月，建行推出的個性化還款方式。對于收入預(yù)期看漲的一些客戶群體，特別是一些年輕人，可以選擇初期少還、逐漸多還，從而與其收入增加相匹配，使他們輕松還款。

個人貸款分段還款法指辦理了個人住房商業(yè)貸款的客戶，可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和資金規(guī)劃選擇較多分5個階段來償還貸款，從而合理安排資金使用。這種分階段還款的做法，借款客戶可以自主選擇在每一階段還款的本金和還款期限，既可以選擇在還款初期少償還貸款本金，也可以選擇多償還貸款本金。

“組合還款法”浦東發(fā)展銀行開發(fā)了多樣性還款方式，個人客戶可以將貸款年限分為較多8個還款周期，在不同的還款期，選擇不同的還款方式。真正做到按揭客戶在申請住房貸款時，客戶可以結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟實力、還款能力，同時對自己未來的收入及支出作出預(yù)測。收入趨勢的預(yù)期時預(yù)測的核心，可以從自己的年齡、學(xué)歷、所從事職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素進行分析。兼顧了人生不同各個階段的收入及支出，充分節(jié)省利息支出。

收入逐漸增高的人員可以早日圓夢，收入可能減少的客戶也能做到未雨綢繆，而收入水平有高低起伏的客戶來說，這種還款方式，能助其實現(xiàn)財務(wù)自由。

案例1 ：李小姐今年27歲，與未婚夫共同購置住房。她向銀行貸款50萬元，期限30年。兩人目前每月收入總共為6000元，考慮到交房后要裝修、結(jié)婚，因此前兩年還款壓力較大。小兩口計劃結(jié)婚后一年就生孩子，他們希望能在小孩念到高中及大學(xué)時能預(yù)留出一部分教育支出。李小姐預(yù)計自己55周歲退休，希望退休后無明顯還款壓力。為她提供的組合還款方案為：階段(2年)固定本金800元/月；階段(13年)固定本金1200元/月；第三階段固定本金(7年)3000元/月；第四階段固定本金(8年)433.33元/月。

與等額本息還款法每月還款3272.96元相比，李小姐退休后每月還款減少了2000多元，通過組合還款方式，李小姐30年的還款額度與自己生活安排非常吻合。

案例2：張先生今年45歲，家庭月收入為8500元，預(yù)計夫妻倆十年后退休，月收入會下降至4000元左右。張先生購購了一套高層住宅，他需要貸款50萬元，期限20年。為其設(shè)計了如下還款方案：階段(10年)采用等額本金方式，頭月還款4933.33元；階段(10年)等額本息方式，2882.14元/月。

與等額本息還款法每月還款3828.62元相比，階段張先生每月要少還款946.48元。通過組合還款法，張先生在晚年可以輕松享受生活的樂趣。同時通過還款額的調(diào)整，張先生在整個貸款期少支付近6萬元的利息。

該還款方式的優(yōu)勢在于：充分考慮借款人退休前后的收入變化；在職期間可增加還款金額，退休后緩解還款壓力，安享晚年；可節(jié)省利息支出。

該種方案適用于：40周歲以上，有穩(wěn)定職業(yè)及收入的人群和退休后可享受養(yǎng)老保險的人群。

貸款合力出家庭牌

在貸款人數(shù)上做文章的銀行業(yè)不少。建行有“合力貸”貸款方式，個人收入購房、貸款有困難的家庭可以選擇全家合力、共同貸款。農(nóng)業(yè)銀行推出父母可與子女一起接力償還住房貸款的方案——個人住房接力貸款，指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人,父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購購住房的住房信貸產(chǎn)品,對于已婚子女,其配偶也可作為共同借款人。

產(chǎn)品融合打組合拳

也有不少銀行將幾個產(chǎn)品或服務(wù)融合在一起，打出組合拳。

“同名轉(zhuǎn)按+循環(huán)額度貸款”組合貸款產(chǎn)品，同名轉(zhuǎn)按揭貸款是指客戶在其他商業(yè)銀行辦理的個人住房按揭貸款尚未結(jié)清時，通過轉(zhuǎn)按揭或其他方式結(jié)清原貸款，并將原貸款所購房產(chǎn)抵押給招商銀行，申請招商銀行貸款。該產(chǎn)品將一次性購房按揭貸款變成了可多次使用的住房貸款額度，不僅能保持原按揭繼續(xù)歸還的需要，更為以后的融資提供了便捷的渠道。

案例：2003年，朱女士購購了一套價值80萬的房產(chǎn)，向X商業(yè)銀行申請了56萬的個人住房商業(yè)貸款。2006年樓市上漲，朱女士的貸款余額還剩40萬，該房產(chǎn)升值至100萬。朱女士向招商銀行申請了同名轉(zhuǎn)按貸款，招商銀行為朱女士重新審核房產(chǎn)價值，向其發(fā)放了70萬的貸款，朱女士不僅償還了原有的40萬貸款，還利用剩余的30萬購購了新的房產(chǎn)——不必賣房，即讓您的房產(chǎn)實現(xiàn)的真正升值。

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