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住宅項(xiàng)目投資方向轉(zhuǎn)向出租 小戶型公寓倍受青睞

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 561 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

今年上半年,國(guó)家出臺(tái)了系列宏觀調(diào)控政策,其中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn),及契稅征收的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后,導(dǎo)致許多投資高端項(xiàng)目的投資者開始將投資方向改為出租。其中70-80平方米的小戶型公寓備受單身白領(lǐng)一族的歡迎,小戶型公寓市場(chǎng)需求兩旺。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,為確保利潤(rùn)化,投資小戶型公寓應(yīng)把握綜合影響因素。

購(gòu)購(gòu)時(shí)平均單價(jià)不要超過同級(jí)別土地1.2倍

《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定,滿足實(shí)際成交單價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140(含)平方米以下等三個(gè)條件,即被視為普通住宅,可享受契稅1.5%的優(yōu)惠。也就是說,購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)是否為普通住宅,將影響到成本支出的多少。鏈家市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人金育松認(rèn)為,對(duì)于購(gòu)購(gòu)70-80平方米小戶型公寓的投資者來說,只要使實(shí)際成交單價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下就能確保其享受普通住宅1.5%的契稅優(yōu)惠。

孟先生和趙先生都在區(qū)域購(gòu)購(gòu)了70平方米的二手公寓,單價(jià)分別為12000元/平方米(超過同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍)和11000元/平方米(未超過同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍),孟先生比趙先生多繳納契稅(12000×3%-11000×1.5%)×70=13650元。因此,在購(gòu)購(gòu)時(shí)應(yīng)該考慮到房產(chǎn)單價(jià)過高所帶來的購(gòu)房契稅成本增加。

確保月還款額與月租金的平衡

租金收益大于月還款額是投資獲得利潤(rùn)的頭要前提。記者了解到,北京市70-80平方米小戶型二手公寓的平均月租金為4000元,也就是說,月還款額要小于4000元才能保證出租的既得利益。那么,按照等額本息還款方式15年期七成貸款來看,貸款本金至少要小于48萬元,才能保證月還款額與月租金之間的平衡。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,投資70-80平方米二手公寓,其總房款應(yīng)控制在68萬以下。

保證區(qū)域房產(chǎn)空置期影響不到利潤(rùn)收入

“我愛我家”市場(chǎng)部專業(yè)人士認(rèn)為,除月還款額外,房產(chǎn)的空置期也將直接影響到投資者的收益。

丁先生以七成十五年貸款在亞奧地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套面積70平方米總價(jià)56萬的二手公寓,按等額本息還款法,每月還款3200元。丁先生準(zhǔn)備以4000元/月的租金對(duì)外出租,但是,經(jīng)過40天才找到了合適的承租客戶。其投資初期損失的收益為40天里的還款額4267元和房租5333元,共計(jì)9600元?!版溂摇笔袌?chǎng)專業(yè)人士認(rèn)為,由于亞奧區(qū)域缺乏一定的產(chǎn)業(yè)鏈支撐,使其公寓租務(wù)市場(chǎng)空置期相對(duì)較長(zhǎng)。

金育松認(rèn)為,空置期的長(zhǎng)短將直接影響到投資收益,因此,在置業(yè)時(shí)有必要考慮該區(qū)域公寓住宅在租務(wù)市場(chǎng)上的空置期,所以,在以出租為目的購(gòu)購(gòu)小戶型公寓時(shí),應(yīng)考慮到購(gòu)購(gòu)單價(jià)、月還款額、出租回報(bào)、空置期等方方面面的因素,以確保收益化。

     


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