投資時代的敘事

一個人購房，房價翻了一番，此人于是一夜乍富的故事在這個時代有持續(xù)的傳播力和號召力。國內(nèi)多數(shù)大中城市，房價繼續(xù)一路絕塵。在今年初的全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾披露了房價上漲之猛烈程度:2003年1至11月，全國商品房價格漲幅為4.9%，但40個城市商品房價格漲幅為9%左右，部分城市住宅的價格上漲超過20%。“5月上旬有的《解放日報》地產(chǎn)版竟沒有一個房地產(chǎn)廣告投放?！薄督夥湃請蟆返禺a(chǎn)版主編許仰東感嘆，“房子好賣到不需要做廣告?！蓖顿Y行為學(xué)專家經(jīng)常說，人們往往把個別投資成功案例當(dāng)作普遍情況，而不愿意相信平均統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從投資購房者角度而言，一年20%以上的價格漲幅完全意味著豐厚的資本利得。

去年這時候，在北京位于東二環(huán)與東三環(huán)之間的富力城項(xiàng)目開盤之后，一個叫張羽沖的房產(chǎn)投資大戶一下子就購了50多套房。富力城的均價在每平方米7000元到8000元之間。張在談到他如此大手筆的原因時聲稱:“我購房子主要用于投資，現(xiàn)在購的房子率達(dá)到9%，富力城的回報率不會低于這個數(shù)字。如果想賣的時候很好出手，不想賣可以出租，回報率也很高。”張羽沖說他在街上走著，總結(jié)出了人在投資時代常犯的兩類錯誤:有時候你害怕上當(dāng)，結(jié)果事實(shí)證明你失去了機(jī)會;有時候，你大膽投了資，結(jié)果事實(shí)證明你的確是受了騙。這和被迫接受一種不公平的觀念不一樣，在投資時代，沒人強(qiáng)迫你購股票、購房子還是購保險。只要你心理足夠穩(wěn)定，不會看到別人發(fā)財而悔恨，你完全可以恪守“不見兔子不撒鷹”的古訓(xùn)。“但是，這很難?！边@句話可能是這個投資時代較經(jīng)典的敘事。

某種意義上，房地產(chǎn)從滿足人們居住逐漸過渡到一種常見的投資工具，這是房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢?！八侨裢顿Y意識的進(jìn)一步啟蒙?！北本┌倌昀钔顿Y咨詢有限公司總裁蔣曉松在投資博鰲論壇前，在澳大利亞專門賣別墅，他認(rèn)為和那些國家相比，多數(shù)中國人還生活在以前的想法，較多不過攢錢購套房子留給孩子，既是傳代又是保值?！捌鋵?shí)，社會規(guī)律已經(jīng)不是這樣了?！彼f，“澳大利亞1700萬人口，每年房屋購賣的次數(shù)是全亞洲地區(qū)的總和。這么少的人口為什么購這么多房子？西方人的觀念就是移動，搬來搬去，你購房子不管住也好，租也好，都是投資。不管你是個人認(rèn)為也好，不認(rèn)為也好，房子是不動產(chǎn)，整個地球就這一項(xiàng)，可能購的時候就是為了購一個地方住，但是較終還是投資型的。它跟購汽車完全不同，等有這個房子你不住了，就面對一個問題，是不是把它租出去，或者再賣出去?！?

也有對這種火熱投資操心的人。在2004年2月26日銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）》發(fā)布前，央行2003年貨幣政策執(zhí)行報告指出，在2003年新增人民幣貸款中，基建貸款和個人消費(fèi)貸款增加較多，前者達(dá)6373億元，同比多增3199億元;后者增加5091億元，同比多增1397億元。而較值得關(guān)注的是，其中個人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。有金融界人士指出，投資性購房本質(zhì)上是杠桿式的期貨行為，一個環(huán)節(jié)斷裂，多米諾效應(yīng)隨即而至。

新的關(guān)于房產(chǎn)投資的話語權(quán)，正在跳出由地產(chǎn)大亨和巨頭們壟斷的圈子。越來越多的人在購房之前和之后較主要的問題，都開始集中于“我的房子值不值這些錢？”“我的房子是升值還是會貶值？”它們甚至超過了曾經(jīng)對于居住品質(zhì)本身的關(guān)注?！坝惺裁床粚δ?？房子不就是我們的私產(chǎn)嗎？”蔣曉松反問說。這也許是這場運(yùn)動背后更要緊的信息。

升值和保值之辯

蔣曉松2001年開始在北京做房產(chǎn)租賃購賣，當(dāng)時就各種投資形式和回報率做過一個統(tǒng)計:投資形式在銀行存款這一塊，率是1%～2%，國債這個領(lǐng)域是3%～4%，股票是5%，期貨是5%～15%，信托是3%～5%，一般房地產(chǎn)是10%，別墅是10%～20%。

“事實(shí)上，從亞洲金融危機(jī)以后，很多亞洲投資、移民到國外比較少了，由于美國經(jīng)濟(jì)起先一直在加息，到了金融危機(jī)后期開始減息，刺激經(jīng)濟(jì)增長。美國到20世紀(jì)末，1999年到2000年期間，率基本上穩(wěn)定在5%～7%之間。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，7%是一個比較合理的回報數(shù)字?！笔Y曉松說，這樣比較，10%～20%的回報率顯然很高，“剛開始我也不太明白，后來在去年SARS之前，我在泉發(fā)找到非常好的別墅，我的客戶從加拿大回來，裝修成非常歐化的房子，很多人看了覺得一千多美元就可以租到。但是，SARS一個星期后，那房子就翻了一番?！笔Y曉松意識到，在中國目前的房產(chǎn)投資里，長線投資其實(shí)比重很小，短線操作占了大頭，因此房產(chǎn)率大部分依賴于“租金回報”，“這是非常具中國特點(diǎn)的”?！耙恢钡侥壳盀橹?，很多投資房產(chǎn)的業(yè)主，他們的期望值、回報率還基于香港人早期的租金回報。但實(shí)際上，租金正常的回報是不穩(wěn)定的，是根據(jù)國家的政策、貸款利率來走的。”

“實(shí)際上回報分兩塊，一塊是租金，我們叫正常的回報。還有一塊叫資本回報，就是說實(shí)際上是升值了，這一塊在西方國家要大得多?！笔Y曉松說，“在美國或者加拿大這樣的國家，基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，那是真正的率。在美國和澳大利亞、加拿大這些國家有一個規(guī)律，五到七年基本上房地產(chǎn)翻一次，也就是說房子價值漲一次，基本上漲一倍，七年是一個周期?！?

北京鴻基廣告公司合伙人之一郭義接手過不少房產(chǎn)項(xiàng)目，他不贊成把租金收益納入自己的房產(chǎn)升值中，理由也是租金容易受太多因素的影響，“在需求相對穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成后會造成某一個區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量的增加，因而會稀釋這一區(qū)域公寓租金的價格，導(dǎo)致租金價格下降。此外，作為后入市場的公寓經(jīng)營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴(kuò)大影響力。個人購房者的一套公寓租價，就會受整個公寓出租經(jīng)營者市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數(shù)?！惫x說，幾年前被炒熱的中關(guān)村和亞運(yùn)村就是這種情況，在商品房預(yù)售和銷售價格仍然上漲的情況下，租金卻因?yàn)槲飿I(yè)供應(yīng)量增大而出現(xiàn)下滑，使房價和租金間的剪刀差越來越大，部分中高端房產(chǎn)的年名義回報率低于3%。在二手住宅方面，年租金收益率在4%～6%之間，與4%～5%之間的住房按揭貸款年利率相差無幾，對于“以租養(yǎng)貸”的投資者來說，獲利空間甚微?！氨砻嫔峡?，你的房價并沒有跌，但房產(chǎn)價值實(shí)際上已經(jīng)大打了一個折扣。即使不考慮通貨膨脹，很多投資性房產(chǎn)也要50年才能收回投資——而中國商用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有效期為40年，住宅也不過70年?！?

“投資不是考慮一年兩年的收益，而是要考慮長期收益，這種收益不是在房產(chǎn)增值而是在保值的基礎(chǔ)上?！惫x強(qiáng)調(diào)一個物業(yè)保值才是增值的前提，“我的看法是，投資一定要走兩頭，高端產(chǎn)品，總會有一批高端人群去使用和租住。這批人對錢是不太敏感的，一些國外機(jī)構(gòu)的駐地人員有高額的房補(bǔ)津貼，租金基本上會有保障。所以，高端房產(chǎn)應(yīng)該是高投入、高回報，風(fēng)險相對來說比較小。低端產(chǎn)品只要地段好，就有優(yōu)越的性價比，求租狀況不會太差，利薄但風(fēng)險低。而中檔樓盤顯然是抗風(fēng)險性較弱的，供應(yīng)量大，不管在租務(wù)市場還是二手市場都會出現(xiàn)相互壓價?！?

郭義自己選房的時候，選擇了北京朝陽公園附近的一個高端公寓住宅“公園五號”，他看好這一樓盤的原因是，他相信這個物業(yè)的地段、這個物業(yè)開發(fā)商的國際背景和他們西式的管理理念能充分保證這處房產(chǎn)的“抗跌性”。

“甲方制造”下的

郭義說他從看房到?jīng)Q定購下“公園五號”前后不到幾公里，“當(dāng)時只是去做一個文案，路過盛世大廈，看到了樣板間和樓盤的一個推廣片，就下決心了”。打動郭義的是開發(fā)商的一句口號“舒適頭先是空氣，我們不能改變大空氣，但可以改變小氣候?！边@是說物業(yè)采用的集中空調(diào)系統(tǒng)，能在室內(nèi)形成負(fù)壓狀態(tài)，充分保證空氣健康。

“在地段因素之外，我認(rèn)為對房產(chǎn)價值貢獻(xiàn)的是舒適度。不管是我還是別人，這是一個無法回避的指標(biāo)。一個人住在這個屋子里舒不舒服，決定了他愿不愿意租住，舒適程度又決定了他愿意出多少錢?！惫x的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)身份給他的選擇增加了幾分理性色彩，但他同樣沒有走出房產(chǎn)商的設(shè)計:開發(fā)商顯然知道這一樓盤購購群體的需求，并把它們悄悄地放入對率的許諾當(dāng)中。

一名因收房后房產(chǎn)質(zhì)量糾紛一直向某開發(fā)商討說法未果的業(yè)主憤怒地在一個論壇上留言:“想想，我們竟然為了某種口號，比如說‘非常男女’或者‘創(chuàng)新生活’、‘珍品生活’、‘氣派’、‘保值增值’等等，就跑去掏出我們做牛做馬之后得來的錢財。然后，當(dāng)我們住進(jìn)去的時候，才發(fā)現(xiàn)那種沖動真是蠢透了?！?

同樣是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的北京世紀(jì)皓產(chǎn)投資咨詢公司總經(jīng)理戴慶則堅信“任何‘’都是一種甲方制造”。他說，至少目前，業(yè)主并不具備與開發(fā)商談判的條件，這個“甲方主導(dǎo)”的房產(chǎn)銷售模式始終是消費(fèi)者被動，而開發(fā)商在制造需求。多數(shù)房產(chǎn)商房產(chǎn)推廣操作中，無不努力地尋找和制造自己在某區(qū)域內(nèi)的“差異化形象”，以此作為炒作的主題。戴慶的經(jīng)驗(yàn)是，在同一個區(qū)域，如果一個樓盤價格比均價低1000元每平方米，這個產(chǎn)品就有完全的競爭力，“購主會忽略其他因素，因?yàn)閺男詢r比看，低開時進(jìn)入，投資基本上不會出現(xiàn)縮水”。

華高萊斯總經(jīng)理李忠認(rèn)為，要用商品而不是消費(fèi)品的眼光看房產(chǎn)。李忠說，購房人過去總是在開發(fā)商的誘導(dǎo)下用消費(fèi)品的眼光看房屋，考慮房屋的功能多，而極少考慮房屋的價值。如住在三里屯的人投訴三里屯的酒吧擾民，要求將酒吧搬遷出去，就是只考慮了房屋的居住功能，而忽略了價值。購小戶型的人考慮了投資價值，但極少有人考慮交易成本。“商品房的價值應(yīng)該包括兩部分:針對具體購購人的使用價值;購購人不用時，再交易時，能賣多少錢。而房地產(chǎn)市場就像潘石屹所講的，房地產(chǎn)市場有三種人，一種是菜農(nóng)，專門種菜的;一種是吃菜的人;還有一種是二道販子，既吃菜，也會倒賣菜。你在購房的時候如何考慮房屋的價值，和你想做吃菜的還是二道販子相關(guān)，根據(jù)你的角色權(quán)重商品房的兩部分價值。這樣，你所購的房屋才不至于貶值?！?

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