通過“銀行貸款購房”，就能輕松擁有自己名下的產(chǎn)權(quán)，這是時(shí)下購房人士津津樂道的話題。其實(shí)，在獲得銀行發(fā)放貸款背后，有多少值得關(guān)注的地方？銀行又憑什么將幾十萬元錢貸給購房者？購房者又該拿什么來證明，使銀行確信你的還款能力，致使銀行在“安全”和“盈利”的前提下收回貸款。

小王去年本科畢業(yè)，在一家外企做銷售工作，有不錯(cuò)的收入。剛剛開始學(xué)著適應(yīng)離開父母后的“自力更生”生活，自己租房經(jīng)營自己的錢包：自己賺錢、自己預(yù)算、自己開支、自己計(jì)劃未來。眼看周圍的同事房子又賺了不少錢，小王盤算著購套房產(chǎn)：或投資或作為未來婚房。小王這一想法很快得到父母頭付款的支持。接下來就是小王忙著貸款的事了。但令小王萬萬沒有想到的是申請銀行貸款竟是如此環(huán)節(jié)多，其中還有這么大的學(xué)問。

銀行發(fā)放二手房貸款怎么審銀行對于資金的運(yùn)用，頭先本著"安全性"、"盈利性"、"流動(dòng)性"的原則，其次要符合銀行業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大及配合國家的宏觀調(diào)控。目前上海二手房貸款銀行由初期的"高速發(fā)展期"步入了"穩(wěn)速發(fā)展期"。先前銀行對二手房的貸款審核，一般集中在房子本身的價(jià)值上，對貸款人的資料只作形式上的審查。而今銀行更在意此筆貸款的還款來源，不僅嚴(yán)格評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，控制貸款成數(shù)，并且關(guān)注此款將貸給誰？

目前上海各家商業(yè)銀行審核流程一般采用四級(jí)審批制（信貸員－盡職－信貸科長－分管個(gè)人金融業(yè)務(wù)的行長）。而且各級(jí)審批的也不盡相同，并且需要擔(dān)保公司、評(píng)估公司、公證、征信公司、保險(xiǎn)公司等多家公司的合作及配合，所以說一筆貸款的審批過程是一套非常復(fù)雜的科學(xué)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及協(xié)助個(gè)人理財(cái)?shù)倪^程?？梢娰J款遠(yuǎn)非一般人想象的那么簡單。

其實(shí)，分析銀行的審批流程及細(xì)節(jié)可以顯示，一筆銀行貸款的審批歷經(jīng)多個(gè)環(huán)節(jié)及眾多人員的參與。通過眾多人的積極努力，為了保證對客戶的服務(wù)承諾及服務(wù)效益，在滬上購房的購房人已經(jīng)基本享受到了非常高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以下從銀行的角度分析一下審查內(nèi)容就可見一斑。

一審房屋本身

從房屋地段來看，近日滬上多家銀行對二手房的所處的位置進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。有多家銀行對邊遠(yuǎn)郊區(qū)的房子已經(jīng)停止放貸，即使對郊區(qū)操作的案件也是有選擇有條件的。比如對南匯地區(qū)有些銀行只做周浦地區(qū)的房產(chǎn)。比如有些市區(qū)的銀行只操作松江鎮(zhèn)的房產(chǎn)。

從房屋類型來看，公寓、新公房、酒店公寓、別墅等不同類型的房產(chǎn)決定的貸款成數(shù)會(huì)不盡相同。這直接關(guān)系到購房人的資金融資情況，關(guān)系到購賣合同中的付款時(shí)間及金額，甚至嚴(yán)重到會(huì)涉及違約及賠償問題。

在竣工年限上，因?yàn)槟壳霸谖覈恋夭捎玫氖怯袃斢邢奁诘氖褂脵?quán)使用制度，房屋的竣工年限可以反映出目前此房屋土地的使用年限的長短?？⒐つ晗薜拈L短也可以推算出房屋的新舊，從而可以判斷出房屋的價(jià)值。

在房屋單價(jià)與總價(jià)方面，根據(jù)2003年121文件精神，嚴(yán)格控制高價(jià)房審批規(guī)模，每平方米單價(jià)超過7000元或總價(jià)超過100萬元的房產(chǎn)均屬高價(jià)房，要適量降低貸款成數(shù)。

此外值得關(guān)注的是，銀行所貸比例不是根據(jù)購賣合同所記載的成交價(jià)所定，而是根據(jù)銀行認(rèn)可的專業(yè)評(píng)估公司出具的房屋評(píng)估報(bào)告來確定的。

二審貸款人情況

比如主貸人及房產(chǎn)共有人的自然狀況："你是誰？從哪里來？社會(huì)關(guān)系如何？"這些均是銀行審核的。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關(guān)鍵要素。

職業(yè)情況：目前工作是大多數(shù)人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源的基礎(chǔ)，所以銀行非常關(guān)注單位的性質(zhì)及工作崗位，這在某種程度上反映出一個(gè)人的工作能力及工作年限。

家庭情況：現(xiàn)有住房性質(zhì)及家庭財(cái)務(wù)支出狀況。

與銀行的關(guān)系：他行是否有負(fù)債會(huì)直接決定此筆貸款的可貸成數(shù)，同時(shí)還有銀行的存款狀況。

資信情況：經(jīng)過幾年的努力，上海已經(jīng)建立了較完善的征信系統(tǒng)。一個(gè)人的信用好壞只要輸入身份證號(hào)碼就可以看得出，有無還貸、電信、水電煤氣費(fèi)等公共事業(yè)的欠費(fèi)或逾期都能一目了然。

三審擔(dān)保機(jī)構(gòu)資質(zhì)

為了保證銀行、上下家的風(fēng)險(xiǎn)，二手房貸款的發(fā)放離不開具有擔(dān)保資質(zhì)的房屋貸款服務(wù)公司的參與。所以房屋貸款服務(wù)公司的操作資質(zhì)、操作規(guī)范性、在銀行的信用直接影響著貸款的審批及發(fā)放。在2003年中，有家擔(dān)保公司違規(guī)操作，結(jié)果給銀行、購賣雙方超成了不可估量的損失。目前一批中介及經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)登上銀行黑名單。前不久，上海房屋貸款服務(wù)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的成立，就有安家集團(tuán)等6家有一定影響力的幾家大型擔(dān)保公司共同簽署了"行業(yè)規(guī)范公約"，以肅清行業(yè)內(nèi)存在的不良現(xiàn)象。所以，房屋貸款時(shí)找專業(yè)的大型房屋貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)對購房人來說也是一大保障。

四審保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

在我國目前試行的房屋抵押規(guī)定明確指出：抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)投保的由抵押人投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān),并將保險(xiǎn)單移抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)氖芤嫒?。而且，目前銀行在審批貸款中非常關(guān)注保險(xiǎn)公司開具的保單險(xiǎn)種為哪些，對不同房屋類型都規(guī)定了不同險(xiǎn)種。

五審資料完整性

因?yàn)殂y行的審批為四級(jí)審批，所以客戶提供資料的完整性對審核的速度及質(zhì)量至關(guān)重要。在銀行操作過程，經(jīng)常會(huì)碰到客戶資料缺這少那的情況，不僅給客戶帶來麻煩，也大大影響了銀行人員的工作效率。但對貸款購房的人來說貸款購房申請往往是頭次接觸，所以找一家專業(yè)的房屋貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢貸款并準(zhǔn)備資料顯得尤其重要。

實(shí)戰(zhàn)案例

2類方式證明還貸能力

小王貸款審批中，銀行提出質(zhì)疑：小王的年齡尚小，銷售工作提成收入不穩(wěn)定；需要提供父母的收入證明作為共同還款人?？墒切⊥醯母改附?jīng)營一家公司，需要提供什么證明銀行才會(huì)認(rèn)可呢？較后直到小王的父母提供了公司的相關(guān)資料，才得到銀行審批。

一筆個(gè)人住房貸款短則五六年長則二三十年；對于銀行來講可謂是"一次貸出、數(shù)年收回"。所以銀行在評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，非常關(guān)注主貸人的還貸能力。對于個(gè)人，如何向銀行證明自己有足夠的還貸能力呢？

其實(shí)，從"月月進(jìn)賬類"到"本來持有類"均可以向銀行展示自己的財(cái)力："月月進(jìn)賬類"表現(xiàn)在每月穩(wěn)定所得薪水證明，專業(yè)術(shù)語稱為穩(wěn)定的現(xiàn)金流：

一類為穩(wěn)定職業(yè)型：較有說服力的當(dāng)屬較近3個(gè)月的個(gè)人所得稅單，其次為雇主證明信確認(rèn)當(dāng)前收入職位，當(dāng)然可以提供較近3個(gè)月的銀行的對賬單顯示薪水入賬記錄也是非常響當(dāng)當(dāng)?shù)淖C明。

另一類為自創(chuàng)企業(yè)型：公司持有證明（營業(yè)執(zhí)照），較近幾個(gè)月銀行對賬單可以顯示現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況，較近的完稅證明，較近經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表均是銀行喜愛的財(cái)力證明。

"本來持有類"也可以統(tǒng)稱為資產(chǎn)輔助型，較常見的為房租所得：3個(gè)月的稅單及租賃合同，提供定期存款證明也行，擁有股票的客戶可以讓證券公司開具股票市值證明，投資基金的客戶所持有價(jià)基金證明也可，擁有多套貸款人可以提供其他房產(chǎn)證明，甚至保存好銀行信用卡的對賬單也可以作為向銀行申請貸款的有力砝碼。總之，想要貸款的客戶對自己的各類資產(chǎn)或賬單一定要保存好。

　　　　　(作者：安家集團(tuán) 房屋貸款顧問王愛靜)

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