自"9·29"新政及上海調控細則出臺后，已有投資客把眼光轉向了商業(yè)地產(chǎn)市場，原因是商鋪、酒店式公寓并不在新政調控的范圍之內，兩者即沒有限購措施，且不管購幾套，貸款頭付、利率都相當于二套房貸。但是如果普通市民商投資商鋪將面臨兩難的問題：優(yōu)質商鋪門檻很高本身就供不應求，劣質商鋪可能賺不到錢還會虧。

　中介計劃四季度推商業(yè)

"××商業(yè)廣場，小戶型產(chǎn)權式商鋪、每周中山公園**站班車接，早到早得……"近來王先生的手機老是收到這樣的短信。由于住宅市場觀望濃厚，一些中介公司開始未雨綢繆，計劃四季度給客戶推商業(yè)項目。"現(xiàn)在如果還有客戶上門的話，我們一定會給他推薦公司代理的商鋪。"一位中介門店負責人坦言，今年的二手房市場很難有大的起色了，所以公司近期著力多接一些一手銷售代理項目，希望能多條腿走路度過住宅成交的低谷期。

事實上，從4月份樓市新政開始以來，商業(yè)市場每月的成交量都處于歷史高位，其中9月份達到了歷史的較高值，成交了28.56萬平方米。

漢宇地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年1-9月份，本市共成交商業(yè)面積173.3萬平方米，相對樓市火爆的2009年同期還增加了25.2萬平方米，與住宅市場形成鮮明反差。供應量同樣也較去年有大幅增加。

在交易量帶動下，商業(yè)價格也穩(wěn)中有漲。不過不同商業(yè)類型的價格走勢也不盡相同。近郊的一些專業(yè)主題市場類的商鋪雖然成交量很大，但是價格普遍不高，并且明顯低于所在區(qū)域住宅價格，而位于上海規(guī)劃的大型住宅區(qū)靠近軌交的社區(qū)型商業(yè)及大型商業(yè)綜合體的價格則呈現(xiàn)強勁上升。

　商鋪轉手沒有住宅方便

不過對于投資客來說，購購住宅受政策影響而轉投商業(yè)的話，并不是很容易的事，商鋪市場本身兩極分化很嚴重，優(yōu)質商鋪回報率很高本身就供不應求，劣質商鋪可能賺不到錢還會虧，本身就不受市場所歡迎。上海本地尤其是城區(qū)的商鋪投資門檻是非常高的，對于普通投資者來說高不可攀。

況且同為不動產(chǎn)投資，但住宅和商鋪盈利模式天差地別。易居臣信市場研究分析師楊晨青說，住宅投資注重賺購賣差價，而商鋪投資則注重租金回報率，通俗的來說，商鋪需要"養(yǎng)鋪"。以上海市場來看，市成熟區(qū)域的商鋪動輒單價幾十萬，投資門檻較高，普通民眾更傾向于投資市郊或上海周邊城市的商鋪產(chǎn)品，而這類區(qū)域通常周邊配套、人氣都不會太成熟，更多的是關注未來區(qū)域的規(guī)劃和長遠發(fā)展，需要持有鋪子相當長的時間才能看到回報。

而且商鋪轉讓時有兩個稅費較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對凈利潤部分征30%-60%的稅；營業(yè)稅，按照凈利潤的20%征稅。楊晨青表示，一般來說，商鋪換手率極低，其原因即為轉讓交易過程中的高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別。

所以，對于想要投資商鋪的普通市民而言，頭先要確保資金為閑錢，因為商鋪轉手遠沒有住宅方便，資金流轉率不高；此外，由于是長期持有，需要對鋪源所在區(qū)域未來的長遠規(guī)劃做深入的了解，親身到現(xiàn)場了解周邊真實情況是必須的。

(作者：徐運)

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