房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)管控的挑戰(zhàn)有多大？銀行也正在考慮較極端的情況——即房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)造成個(gè)人出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”時(shí)，銀行按揭貸款面臨的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。

近日，一位國(guó)有商業(yè)銀行北京分行高層人士透露，該行正應(yīng)監(jiān)管層要求，研究非頭套個(gè)人住房貸款負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)。他表示，雖然該行此前已有一套針對(duì)住房按揭貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，但單獨(dú)就個(gè)貸客戶“負(fù)資產(chǎn)”情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)，還是頭次。

監(jiān)管部門正在高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)狀況。該人士透露，兩個(gè)星期前北京銀監(jiān)局對(duì)轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)召開的一次工作會(huì)議上，提出各銀行要探索建立個(gè)人住房貸款負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)制度。

“我們正在統(tǒng)計(jì)按揭貸款負(fù)資產(chǎn)情況，目前還沒(méi)有。這是在提前布局房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，做好應(yīng)對(duì)極端情況的準(zhǔn)備?！彼f(shuō)道。

“負(fù)資產(chǎn)”的臨界點(diǎn)

所謂“負(fù)資產(chǎn)”，是個(gè)人住房?jī)r(jià)格下跌到比其未償還的貸款額還低時(shí)的情況，即未償還貸款額超過(guò)住房當(dāng)前的市值。一旦出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，銀行則面臨客戶“斷供”的違約風(fēng)險(xiǎn)。

舉例而言，一位客戶購(gòu)置房產(chǎn)的價(jià)格從100萬(wàn)元下跌40%至60萬(wàn)元，而其還欠銀行貸款65萬(wàn)元（假設(shè)其從銀行貸款70%，已歸還5萬(wàn)元貸款），那么他就有5萬(wàn)的負(fù)資產(chǎn)。

個(gè)貸“負(fù)資產(chǎn)”對(duì)于銀行貸款損失會(huì)造成多大壓力？

這種情況下，一旦屋主無(wú)法償還貸款，銀行將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殂y行收回房產(chǎn)拍賣可得60萬(wàn)，加上客戶已經(jīng)支付5萬(wàn)貸款，共計(jì)65萬(wàn)元，銀行損失5萬(wàn)。

上述人士分析，客戶如果違約“斷供”還要考慮頭付和已經(jīng)支付的貸款，損失實(shí)際達(dá)到35萬(wàn)，因而斷供可能性不大。

不過(guò)，極端情況下并非如此。假設(shè)房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)50%至50萬(wàn)以下，客戶頭付款比例為20%且已經(jīng)還款5萬(wàn)，銀行則面臨實(shí)質(zhì)的“負(fù)資產(chǎn)”——客戶實(shí)際負(fù)資產(chǎn)已達(dá)到25萬(wàn)，如果斷供，損失也為25萬(wàn)，那么客戶違約可能性非常大。

此時(shí)，銀行拍賣房產(chǎn)加上此前收回的貸款，所得僅55萬(wàn)，低于80萬(wàn)房貸總額。

事實(shí)上，監(jiān)管機(jī)構(gòu)目前要求商業(yè)銀行開展的房地產(chǎn)壓力測(cè)試，已經(jīng)重新定義了重度壓力情境下的房?jī)r(jià)下跌幅度，從30%提高到50%。

一位股份制銀行人士透露，從今年開始，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行每季度必須上報(bào)壓力測(cè)試結(jié)果，而近期壓力測(cè)試要求到房?jī)r(jià)下跌50%的情況，或者僅對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)開展壓力測(cè)試。

同時(shí)，壓力測(cè)試范圍已經(jīng)延伸到與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高的其他行業(yè)。該股份制銀行人士說(shuō)，按照要求，銀行需密切跟蹤一線城市和前期市場(chǎng)炒作過(guò)度地區(qū)市場(chǎng)波動(dòng)狀況，分地區(qū)、分貸款類別做壓力測(cè)試；同時(shí)，還要對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的貸款敞口結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)變化做壓力測(cè)試。

源頭控制開發(fā)商

“就北京市場(chǎng)的情況而言，房?jī)r(jià)出現(xiàn)50%下跌的可能性很小?！鄙鲜鰢?guó)有銀行人士表示。

他認(rèn)為，即使未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大價(jià)格波動(dòng)，這些房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款對(duì)銀行體系也不會(huì)造成太大的影響。

值得注意的是，目前監(jiān)管部門要求監(jiān)測(cè)的是非頭套個(gè)人住房貸款情況，前述人士認(rèn)為，“因?yàn)榉穷^套房的投資屬性更濃，容易出現(xiàn)客戶違約風(fēng)險(xiǎn)。但是，我們的二套房存量貸款頭付比例基本是3成或以上，較高的頭付比例很大程度上降低了按揭貸款損失風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)，一位市場(chǎng)分析人士則有不同意見(jiàn)。他認(rèn)為，商業(yè)銀行此前的存量房貸沒(méi)有“負(fù)資產(chǎn)”，并不代表房地產(chǎn)新政以來(lái)新增的房貸業(yè)務(wù)不會(huì)出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施以來(lái)，主要城市樓市價(jià)格并未出現(xiàn)明顯下降，有的甚至還在上升，而這些近期高價(jià)成交的按揭貸款，未來(lái)可能在房?jī)r(jià)進(jìn)一步深度調(diào)控后，出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌。

一般而言，在房?jī)r(jià)累計(jì)上漲50%以上購(gòu)房的消費(fèi)者比較容易出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)；房?jī)r(jià)越高，按揭購(gòu)房者出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的概率和程度越大。美國(guó)、香港地區(qū)以及中國(guó)內(nèi)地上一輪房地產(chǎn)周期性變化均出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降50%以上的現(xiàn)象。

從監(jiān)管層日趨嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防控要求反觀，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性正在加大，商業(yè)銀行防患十分必要。

上述國(guó)有銀行人士表示，該行已經(jīng)建立了針對(duì)住房按揭貸款動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的體系，監(jiān)測(cè)指標(biāo)包括開發(fā)商樓盤進(jìn)度、資金鏈狀況、樓盤價(jià)格變化、周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變化、項(xiàng)目違約情況等等指標(biāo)，同時(shí)密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、行業(yè)運(yùn)作特征可能給按揭貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，記者采訪的部分銀行還表示，開始對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款加強(qiáng)管理，定期對(duì)抵押物價(jià)值重估和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，必要時(shí)通過(guò)追加擔(dān)?；蛟黾淤J款回收力度等加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

如何監(jiān)測(cè)并防控個(gè)人住房按揭貸款“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)，前述國(guó)有銀行人士認(rèn)為關(guān)鍵在于把握好源頭，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的管理、監(jiān)測(cè)。

“我們對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了名單式管理。開發(fā)商客戶需資質(zhì)優(yōu)良、信用記錄良好，所開發(fā)項(xiàng)目需地理位置優(yōu)、品質(zhì)佳，因?yàn)檫@樣的樓盤降價(jià)可能性或者降價(jià)幅度明顯會(huì)小很多，從而避免因樓盤價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)而造成按揭客戶違約風(fēng)險(xiǎn)?！彼f(shuō)。

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