三個月連續(xù)逾期還款，銀行即起訴貸款人，拍購人與拍賣行簽訂拍賣確定書前都可與銀行商討

理財周報記者 冷洛渶/文

理財周報連續(xù)兩期報道上海銀行房貸案，一石激起千層浪。據(jù)理財周報記者了解到，上海銀行房貸案并不是一件孤案，各銀行都有將貸款房產(chǎn)起訴的案例。

記者走訪了多家銀行界、地產(chǎn)界、法律界、拍賣行等行業(yè)的 人士，得知，在房貸案中，銀行、法院、評估公司、拍賣行都是一條“龍”服務(wù)，在這個服務(wù)鏈里，較能鉆“空”子環(huán)節(jié)是拍賣行。

拍賣行中不得不說的秘密

一位在拍賣行業(yè)的 人士向理財周報記者透露，其實，銀行、拍賣行、地產(chǎn)中介乃至執(zhí)行部門的利益鏈條在行業(yè)內(nèi)并不是一件新鮮事。以一套銀行收回的斷供房為例，如果有利益相關(guān)人想以低價拿到這套房，方法是很多的。

“較簡單的方法是在發(fā)布拍賣公告時，不直接點明房產(chǎn)是否交吉，而是對前來咨詢的客戶說不了解情況，這樣可以擋住很多想來拍賣房子的人。幾十萬的房子可以這樣做，幾百萬的地也可以這么做?！币晃慌馁u行老總對記者說出了其中的玄機。

上述拍賣行業(yè) 人士表示，如果有客戶了解房子的實際情況，想阻止也并不難，拍賣行可以勸說銀行和法院采取先整體后分拆的方式處理，有些客戶資金實力小，一見先整體拍賣立時打了退堂鼓，誰來接盤呢？一般是和拍賣行或銀行有關(guān)系的地產(chǎn)中介或關(guān)聯(lián)人，這些中介以批發(fā)價拿到整體拍賣的房產(chǎn)后，可以轉(zhuǎn)手在市場上分拆賣出。如果這些中介也沒有實力接盤，找?guī)讉€老板在拍賣行上舉牌湊數(shù)也是一個可行的方法。

不只上海，在廣州及其附近地區(qū)，這些湊數(shù)的老板每次出場費在2萬至5萬元之間。

為了得到這些標的，拍賣行也是絞盡腦汁，法院是必須過的一關(guān)，前幾年，有關(guān)部門在查處廣州的法院時，就牽出了兩家拍賣行，認為他們給法院禮是不合法的，取消了他們一年內(nèi)得到法院執(zhí)行物拍賣的資格，那兩家拍賣行覺得非常冤枉，因為那一年按照慣例，剛好輪到他們做東，事實上，在近一兩年查處的一些事件中，都可以見到拍賣行的身影。

另外，一些有實力的拍賣行，老板常常通過各種方式熟絡(luò)利益相關(guān)人，尤其是在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。

當然，有付出就有回報，一些名不見經(jīng)傳的拍賣行有時可以拿到數(shù)額很大的標的。更有甚者，為了接一個大標的，甚至可以加急臨時成立一個拍賣行，等勢頭一過，拍賣行的營業(yè)執(zhí)照也因過期被吊銷了，但他們賺的遠比這點來的多。

該 人士還說，一些房地產(chǎn)的處理，有時還涉及到律師，他本人接觸過的一些律師所合伙人，有些就是害怕銀行方面的水太深而寧愿另開新所的。

銀行：連續(xù)三月逾期還款即起訴，只逾期，征信報告留記錄

記者走訪了上海的多家銀行發(fā)現(xiàn)，多家銀行的信貸部都有一個共性的規(guī)定：如無正當理由，借款人三個月還款不正常，銀行就會發(fā)律師函，進入訴訟程序。只不過，進入各行“可疑賬戶黑名單”的限制則大有回旋余地，中國銀行(3.57,0.03,0.85%)中江支行顧先生表示，如果客戶一個月不還款，該行專業(yè)的催收機構(gòu)就會發(fā)催款單。到三個月仍不還款，相關(guān)部門就會提起法律訴訟。但是銀行提起法律訴訟還是需要幾天時間來準備相關(guān)文件的，如果客戶在準備文件但還未正式起訴前還款，也是可以協(xié)商的。

南京銀行上海分行信貸員表示，銀行一般不愿意將客戶告上法庭，在逾期還款30天內(nèi)與銀行協(xié)商一致也是沒問題的，如果連續(xù)半年以上無來由拖欠的話就被列為惡意透支或無償還能力的可疑賬戶了。

招行徐匯支行信貸員則明確提示不要欠款，因為逾期還款，征信報告中就會有不良信用記錄的顯示，時間越長后果越嚴重。

一家中資行的零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理在接受理財周報記者采訪時說，“貸款業(yè)務(wù)對于銀行來講，本身也是一種商業(yè)運作行為，銀行在發(fā)放貸款的過程中，既要搞活貸款經(jīng)營，同時也會嚴把貸款關(guān)。作為銀行，在放貸時會盡量做到慎之又慎。購房者與銀行簽訂的貸款合同、擔保合同都是經(jīng)過專家擬定，長期適用的標準格式文本。在合同條款安排上會充分注意到銀行利益的保護。購房者一旦有違反合同約定行為，被起訴到法院后，通常處于不利狀態(tài)?！?p>“銀行沒有自營房地產(chǎn)的權(quán)利，較終的目的還是規(guī)避資產(chǎn)風險，所以不到萬不得已不會申請訴訟拍賣”。一家外資行的高層明確告訴理財周報記者。

評估靈活操作空間大

法院可確定房產(chǎn)評估價

記者在李穆青提供的徐匯區(qū)人民法院執(zhí)行廳《執(zhí)行裁決書》第三頁倒數(shù)第1行，看到：“經(jīng)上海市高端人民法院于2009年4月13日依法委托上海百盛公司，進行評估。”而李穆青提供的上海百盛公司《房產(chǎn)評估報告》封里，清楚寫著：評估時點：2009年4月13日。

記者對在高院抽簽然后下發(fā)委托通知書的當天，即2009年4月13日，上海百盛房地產(chǎn)評估有限公司在當天完成，實地考察和對李穆青緯地路的房屋評估兩項事宜。表示疑問。

記者撥通了該房地產(chǎn)評估公司的咨詢電話，接線員稱，一套正常的房屋估價較快要2到3天才能出來結(jié)果。接著還要跟著走貸款銀行的流程，若與評估公司有合作的銀行時間上可能會快一些，如果是法院委托拍賣的房屋就另當別論了。

上海另一家房地產(chǎn)評估公司的評估師在接受理財周報記者采訪時說，“現(xiàn)在中國的評估市場并不是很規(guī)范，靈活操作的空間也比較大，一套房子的評估差個十幾萬、二十幾萬是正常的。另外，在不同的時間、不同的背景，哪怕是同一套房子，在不同評估師的評估下也可以相差不小。”

評估公司靈活操作業(yè)內(nèi)認可，可對于法院委托的拍賣，拍賣行卻是眾口一詞。

上海國拍副總裁范干平在接受理財周報記者采訪時表示，司法強制拍賣，程序合法結(jié)果必然合法，程序一定會是走完的。如果是法院委托的拍賣，整個拍賣的程序都是按照拍賣法規(guī)定來走的，從接受委托、簽訂委托協(xié)議、發(fā)布拍賣公告、組織看房、有參加拍賣意向的就來登記、交保證金、開拍賣會等這一系列程序必定要走的。

“此類情況，起拍價是法院跟評估公司協(xié)商一致的評估價，有的評估公司還能以戶型、朝向、樓層等向法院斡旋，不過較終的價格還是由法院來定”上海另一家大型拍賣行的工作人員說。

在上海黃浦拍賣行(法院委托拍賣涉案房產(chǎn)的拍賣公司)的官方網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)，此套房屋在2009年6月10日下午2點舉行拍賣，而公告日期是2009年的6月1日。黃浦拍賣行的行為，也是被業(yè)內(nèi)認為沒有瑕疵的做法。

客戶違反合同銀行有權(quán)訴訟，法院依法審理判決并執(zhí)行、拍賣行根據(jù)規(guī)定合法拍賣，天衣無縫的司法程序，涉案房產(chǎn)終遭拍賣，究竟誰才是此件案例的受益者？

律師評析：除貸款人還款原因，銀行內(nèi)部系統(tǒng)升級也會導致收不到貸款

對于上海銀行的房貸案例，記者前去滬北律師事務(wù)所進行了咨詢。

負責接待的律師深諳李穆青案例的來龍去脈，他向理財周報記者表示，國家法律明文規(guī)定，銀行是不能自營房地產(chǎn)的，所以拍賣后房子的歸屬權(quán)不在銀行，銀行只是行使了合同中應(yīng)有的權(quán)利，在客戶逾期還款而且沒有能力還款、拒不還款的情況下才會去起訴。

從法律上講，原告是沒有義務(wù)通知被告。但從訴訟上說，民事訴訟法里有兩面原則。銀行把貸款人告到了法院，較終的目的也就是收回借款，保證信貸資金安全，如果作為訴訟代理人跟法院說明了真實情況，法官肯定會聯(lián)系李，她有選擇一次性交齊罰款或同意法官執(zhí)行拍賣房產(chǎn)的權(quán)利。正是因為沒通知當事人李，直接導致了李在民事訴訟過程中沒有享受到任何的訴訟權(quán)利，從而該案一審判決直接生效。

從程序上講，法院是沒有任何過錯的，法院沒有義務(wù)遍查當事人的真實下落在哪里，只要提供了戶籍資料、法院寄通知到了戶籍所在地(李的戶籍所在地與居住地不是一個地方)，達不了，就可以以公告的方式來代替，即在法院門口貼傳票達的通知，做完以上的工作，法院就盡到了達義務(wù)，這是法律上明確規(guī)定的也是實際中大量采用的。全國法院對于被告缺席的情況，對原告的證據(jù)要求比較高。

在判決生效兩年內(nèi)，被告可以提出再審。再審過程中，一審判決還可以繼續(xù)執(zhí)行。直到再審判決出來，一種結(jié)果是執(zhí)行回轉(zhuǎn)，另一種是維持原判。

該律師認為，法院執(zhí)行廳對這起案件還是比較寬宏的，自2009年6月底執(zhí)行停了一年，按照律法，法院完全可以直接過戶掉，無須執(zhí)行暫停，因為拍賣確認書上已經(jīng)被簽字了，拍賣也早已結(jié)束。

至于房子的價格，作價后可以按評估價的80%去起拍，當時市場價150萬左右，評估公司給評了120萬，拍賣成交價為128萬，比評估價還高了8萬。

既然在法律程序上沒有瑕疵，那么就要歸結(jié)于銀行的內(nèi)部管理不善，該律師稱。

毋庸置疑，銀行把錢貸出就是為收取利息，從銀行方面來講，不會為了一點小錢動輒就用法律程序。存在一種情況是，另一家律師事務(wù)所的律師向記者透露，支行向分行上報及溝通，還有賬戶系統(tǒng)升級調(diào)整，導致銀行稱沒扣到已還的貸款，據(jù)記者了解到類似因這原因產(chǎn)生的房貸案件也不止一例。

但是該律師向記者透露疑惑之處，雖然銀行的信件并不是由客戶經(jīng)理分發(fā)，只是由負責發(fā)信部門電腦打印出來統(tǒng)一郵寄，郵件地址采用的是貸款合同中的地址?？梢娍蛻艚?jīng)理和負責發(fā)信部門雙方都跟客戶有聯(lián)系，但總行卻說沒有聯(lián)系，雙方確是互相矛盾。

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