下半年觀望還是出手？　房產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析

“看好房地產(chǎn)股票盈利前景”

王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學(xué)院博導(dǎo)、深圳市公共管理學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng))

王蘇生介紹，需求的相對(duì)剛性和累積需求的釋放將導(dǎo)致2009年深圳房地產(chǎn)成交量大幅超越市場(chǎng)預(yù)期。

這主要是廣大市民的購(gòu)房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導(dǎo)致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。

但王蘇生并不建議普通市民購(gòu)房投資，他說(shuō)，投資房市不如投資房地產(chǎn)股票。因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格上漲有望帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利上調(diào)，隨著2009年銷售均價(jià)的逐步回升，一方面上市公司現(xiàn)金銷售收入將超過(guò)此前的預(yù)期；另一方面房?jī)r(jià)的回升將帶動(dòng)企業(yè)毛利的修復(fù)，對(duì)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)影響較為顯著。

王蘇生指出，對(duì)于不同的上市公司，房?jī)r(jià)的變化對(duì)于公司的影響幅度不同，高價(jià)地比例高，土地獲取時(shí)間晚的公司對(duì)房?jī)r(jià)的敏感高。因此他認(rèn)為兩類房地產(chǎn)上市公司值得推薦：一是房?jī)r(jià)上升對(duì)企業(yè)利潤(rùn)敏感度高的公司，如金地、萬(wàn)科；再是土地儲(chǔ)備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房?jī)r(jià)上漲對(duì)其重估價(jià)值提升明顯，且未來(lái)ROE保持相對(duì)較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)等。

“樓市是很好的資金避風(fēng)港”

孟家慶(珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO)

孟家慶認(rèn)為，現(xiàn)階段樓市出現(xiàn)的波段性變化不是小陽(yáng)春，應(yīng)該叫大波浪。近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是較小的。他認(rèn)為，即使下一波宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)差，樓市下跌幅度也不會(huì)太大，因?yàn)槟壳笆`房地產(chǎn)價(jià)格的要素全部放開了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的較佳手段。

對(duì)于下半年房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌，孟家慶認(rèn)為有兩個(gè)信號(hào)可以做參考。一個(gè)是房地產(chǎn)貸款政策，前兩年購(gòu)房，頭付低于三成幾率為零，現(xiàn)在二手樓交易頭付可以做到一成，甚至更低；個(gè)是利率政策，如果房貸利率提高，標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，利率進(jìn)入加息通道，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)下滑的開始，從現(xiàn)階段來(lái)看，這個(gè)概率的出現(xiàn)是極低的。綜上所述，深圳的房?jī)r(jià)在下一輪會(huì)有一個(gè)上升空間。孟家慶分析，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到5月31日，目前深圳住房銷售面積的總量已經(jīng)是去年同期的1.8倍，這表明，購(gòu)房者不僅把房產(chǎn)作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來(lái)越強(qiáng)，尤其是在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風(fēng)港。

“深圳房?jī)r(jià)的高峰期很快到來(lái)并將消失”

高海燕(深圳市社會(huì)科學(xué)院城市運(yùn)營(yíng)研究主任)

剛性需求和現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)力是兩個(gè)概念。高海燕認(rèn)為，只有價(jià)格的杠桿才能把剛性需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)力。此前他曾有過(guò)預(yù)測(cè)，深圳房?jī)r(jià)的落點(diǎn)在1萬(wàn)到1.1萬(wàn)左右，這是撬動(dòng)剛需的價(jià)格點(diǎn)。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價(jià)格水漲船高后，普通的置業(yè)者被趕出門外，改善型和投資型的投資者開始入場(chǎng)。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠(yuǎn)？基于目前深圳房?jī)r(jià)租金比總體偏高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際平均水平，而未來(lái)深圳商品房的完全上漲空間不大，高海燕認(rèn)為，這兩類人群對(duì)房?jī)r(jià)的支撐度不大。

另一方面，“政策效應(yīng)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)的回暖的主要原因?！备吆Ｑ嘀赋?，去年“9·16”政策到今年底到期，按樓市目前的走勢(shì)，政策續(xù)期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房?jī)r(jià)很可能應(yīng)聲向下。

基于以上判斷，高海燕預(yù)計(jì)，深圳房?jī)r(jià)的高峰期很快到來(lái)并將消失，由于短期內(nèi)的慣性上漲，形勢(shì)的推動(dòng)上漲，政策效應(yīng)的繼續(xù)發(fā)酵，深圳房?jī)r(jià)短期內(nèi)還是有上漲空間，但是很快就會(huì)掉頭向下。他建議，現(xiàn)階段投資者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該落根到每個(gè)地方的房?jī)r(jià)水平和租金水平和水平，再?zèng)Q定自己的購(gòu)購(gòu)行為。

“合理規(guī)避多種房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)”

曾曉梅(建設(shè)銀行大中華財(cái)富管理理財(cái)經(jīng)理)

曾曉梅認(rèn)為，在房產(chǎn)投資的過(guò)程中，購(gòu)房者往往會(huì)面臨到變現(xiàn)、利率、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)購(gòu)力、交易、政策等多種風(fēng)險(xiǎn)，比如一手樓會(huì)存在發(fā)展商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題而造成爛尾樓，一房多賣、房產(chǎn)證無(wú)法辦理等多重風(fēng)險(xiǎn)，二手樓則存在業(yè)主產(chǎn)權(quán)不清晰，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)戶造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，曾并不建議購(gòu)房者在房產(chǎn)交易的過(guò)程中通過(guò)現(xiàn)金支付的方式支付傭金、頭期、尾款，而是通過(guò)銀行走資金監(jiān)管的方式。

曾曉梅建議，客戶在做房產(chǎn)投資決策前，較好做一些專業(yè)準(zhǔn)備，理智地進(jìn)行投資。頭先，要選擇好房產(chǎn)，包括房產(chǎn)類型、投資時(shí)機(jī)；是交易流程，每個(gè)城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對(duì)投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；較后是稅收，不同時(shí)期的稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很大。

“在投資房地產(chǎn)的決策過(guò)程中，重要的一步就是要計(jì)算率，率是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)?！痹鴷悦方榻B了兩種簡(jiǎn)單的計(jì)算率的方法，如果是出租收益的房產(chǎn)，主要看租金回報(bào)，即每月租金收益×（12-1)／購(gòu)房?jī)r(jià)一次性付款；如果是出售獲利的房產(chǎn)，則主要看房?jī)r(jià)差，一般是用凈現(xiàn)金收入除以所投入的現(xiàn)金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產(chǎn)品，也能讓你的率大為提高。（完）(記者 宋妤）

令人大呼意外的房?jī)r(jià)走向何方

——近期供求、成本、資金等因素發(fā)生變化，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期各方產(chǎn)生分歧

作為一個(gè)投資需求占相當(dāng)大比重的城市，如果說(shuō)深圳樓市將進(jìn)入回暖的新階段，投資性需求的覺醒不可或缺。

近幾月來(lái)，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。季度剛性需求為完全性市場(chǎng)主力，而3至4月份改善性需求在剛性需求的帶動(dòng)下漸漸被激發(fā)了出來(lái)。而到了5月份，隨著價(jià)格的上漲，剛性、自住性需求的數(shù)量已經(jīng)開始下滑，但投資性需求的數(shù)量卻大幅增加。

流動(dòng)性過(guò)剩所帶來(lái)的投資急劇增加，為深圳樓市帶來(lái)了更多不確定性因素，尤其是房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，更令市場(chǎng)人士大呼意外。面對(duì)趨于復(fù)雜的樓市走勢(shì)，源自美國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)將進(jìn)一步帶來(lái)各個(gè)集團(tuán)的利益博弈，而刺激消費(fèi)、保增長(zhǎng)的大前提又使得房地產(chǎn)投資無(wú)形中有了一張“免死先進(jìn)”。下半年，房?jī)r(jià)將何去何從？為此我們不妨來(lái)傾聽市場(chǎng)人士的幾種不同判斷。

房?jī)r(jià)猜想一：

持續(xù)走高

在深圳，漲價(jià)風(fēng)有愈演愈烈的趨勢(shì)。從關(guān)外價(jià)格低谷地區(qū)延伸至關(guān)內(nèi)，從二手房延伸至一手房，均價(jià)由年初的10000元／平方米到4月份以來(lái)的12000元／平方米，而6月以來(lái)，隨著大批高端住宅的拉動(dòng)銷售市場(chǎng)，均價(jià)很快又飆升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小戶型單位，批單位銷售價(jià)格就比上個(gè)月開盤的批均價(jià)上調(diào)了1000元／平方米。

漲價(jià)的勢(shì)頭出乎所有人預(yù)料。4月份，市場(chǎng)紛紛預(yù)測(cè)的是：年初以來(lái)的高成交量還能維持多久，而現(xiàn)在大家關(guān)心的則是：房?jī)r(jià)未來(lái)還要漲多少。上個(gè)月還有專家談及市場(chǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在以地價(jià)、建筑材料價(jià)格等構(gòu)成的重置成本仍處于下行通道當(dāng)中，這令今年春節(jié)以來(lái)的房?jī)r(jià)回升失去了客觀基礎(chǔ)，因此未來(lái)房?jī)r(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)。然而話音剛落，短短一個(gè)月內(nèi)土地市場(chǎng)便已迅速回暖，全國(guó)各地“地王”頻出，重置成本走勢(shì)也開始掉頭向上。重置成本的上漲，可能又將給房?jī)r(jià)上漲以充分的理由。

而對(duì)于這一輪的上漲，市場(chǎng)上普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是，近期國(guó)內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)充足，通脹預(yù)期加重，為了規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，許多開發(fā)商開始頻頻出擊土地市；而從個(gè)人角度出發(fā)，出于對(duì)固定資產(chǎn)還將大漲的預(yù)期，已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個(gè)人投資者都紛紛在關(guān)注物業(yè)，一輪新的房產(chǎn)投資熱潮方興未艾，也將房?jī)r(jià)向上推。 “購(gòu)漲不購(gòu)跌”的購(gòu)購(gòu)心理因此也吸引了許多投資客入場(chǎng)。

統(tǒng)計(jì)局公布的5月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1－5月，全國(guó)房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)6．8％，銷售面積和銷售金額分別增長(zhǎng)25．5％和45．3％。與今年季度房地產(chǎn)投資還沒顯現(xiàn)出小陽(yáng)春氣象相比，現(xiàn)在投資已經(jīng)呈現(xiàn)出進(jìn)一步向好的跡象。

“目前全國(guó)資產(chǎn)價(jià)格都在上漲，這在房?jī)r(jià)上也有所體現(xiàn)?！笔缆?lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域副總經(jīng)理甘偉如此解讀房?jī)r(jià)上漲的原因。而他認(rèn)為，在全球資產(chǎn)升值較為明顯的當(dāng)下，類似房地產(chǎn)這類相對(duì)穩(wěn)健的投資類型仍然會(huì)受到廣泛的認(rèn)同。這會(huì)使得未來(lái)房?jī)r(jià)仍然會(huì)有一定的升幅。

房?jī)r(jià)猜想二：

振蕩回穩(wěn)

在市場(chǎng)人士眼中，出于政策作用的相互對(duì)沖，以及供求關(guān)系的調(diào)整，未來(lái)房?jī)r(jià)還有另一個(gè)可能的走勢(shì)：振蕩回穩(wěn)。

從上半年頻頻創(chuàng)出銷售佳績(jī)的各月數(shù)據(jù)看來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)明顯回暖，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)有一部分過(guò)熱的趨向。這與2007年的情景有幾分相似。從房地產(chǎn)整體發(fā)展曲線看來(lái)，近年來(lái)樓市波動(dòng)的周期已經(jīng)明顯縮短，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，加之流動(dòng)性過(guò)剩與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，資產(chǎn)泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格回落有限，現(xiàn)在有些片區(qū)的補(bǔ)漲幅度已經(jīng)有過(guò)之而無(wú)不及。這將加劇未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)性。

克而瑞（中國(guó)）頭席研究員陳嘯天認(rèn)為，現(xiàn)在樓市價(jià)格過(guò)高會(huì)影響市場(chǎng)信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價(jià)格的大起還有可能會(huì)引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前相對(duì)較為穩(wěn)定的地產(chǎn)格局。

“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)唱的主基調(diào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮之際，近期政策開始密集出臺(tái)，利好利空的微妙對(duì)沖下對(duì)市場(chǎng)維持著微妙的平衡。這既包括促進(jìn)房地產(chǎn)的投資開發(fā)以保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同樣也包括保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太快，我們寧愿觀其后效?！痹诓稍L中，大多數(shù)置業(yè)者都表示，不會(huì)為高房?jī)r(jià)埋單。顯然，經(jīng)過(guò)了這兩年樓市的大起大落，公眾購(gòu)房心理日趨理性，同時(shí)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略也更加穩(wěn)健，這將推動(dòng)房?jī)r(jià)調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

房?jī)r(jià)猜想三：

沖高回落

與一路高歌的房?jī)r(jià)相比，銷售量則顯然并未緊緊跟上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周成交套數(shù)和成交面積均有10％以上的降幅，成交套數(shù)降至1645套。除去豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)作用，顯然在普通住宅價(jià)格普遍小幅上調(diào)的情況下，成交有所趨緩。

“在1．5萬(wàn)元／平方米左右的房?jī)r(jià)是難以維持的，”英聯(lián)國(guó)際董事長(zhǎng)郭建波表示，參考2007年深圳房?jī)r(jià)所達(dá)到的較高位17000元／平方米，今年樓價(jià)要反彈至這個(gè)高點(diǎn)可能性很小。但總體樓價(jià)的可能走勢(shì)，仍然要綜合宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面來(lái)解讀。

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