房貸利率大幅降 有人歡喜有人愁

房貸利率大幅降低，有人歡喜有人愁。喜的是辦浮動利率者，愁的是辦固定利率者。昨日，市內(nèi)部分按揭購房者反映：房貸浮動利率要比固定利率較多低3個多百分點了，不管吧，意味著利率優(yōu)惠帶來的好處自己享受不到；管吧，但固定利率房貸要解套又需繳大筆違約金，還擔(dān)心利率往后還會上浮。

固定利率現(xiàn)在虧了

渝北區(qū)龍溪街道唐浩先生稱，在2007年8月份利率居高不下時，他為房貸辦了5年期固定利率。"當(dāng)時和銀行約定的利率為7.29%，現(xiàn)在已經(jīng)多次降息，較優(yōu)惠浮動利率已降至4.158%，我現(xiàn)在仍處在利率高位。"沙坪壩區(qū)楊公橋徐林先生稱，他2007年辦的房貸固定利率為7.32%。"當(dāng)時利率一直往上漲，沒想到現(xiàn)在利率降得這樣厲害。"

市內(nèi)銀行透露，在去前兩年利率水平較高時，為了規(guī)避利率上漲風(fēng)險，許多購房者都為房貸辦了固定利率，而且利率多約定在7%以上。

解套就必須交違約金

"既然浮動利率要比固定利率低很多，那我就把固定利率轉(zhuǎn)成浮動利率。"市民周小姐的房貸執(zhí)行的是7.11%的固定利率，每月要還月供2470元，如果轉(zhuǎn)成4.158%較優(yōu)惠浮動利率，每月可以節(jié)約518元。

周小姐去銀行申請"固轉(zhuǎn)浮"時，限制解套的問題來了--由于沒有執(zhí)行完約定的固定期限，所以必須支付大筆違約金。"銀行的工作人員算了一下，我的貸款余額還有30萬元左右，要支付8000多元違約金。"

市內(nèi)某銀行人士稱，違約金的金額一般是按"剩余本金×剩余年限×利差"來計算。

轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)左右為難

"我現(xiàn)在陷入了左右為難的境地。"唐浩稱，雖然自己的房貸"固轉(zhuǎn)浮"要繳納1萬元左右的違約金，"但如果轉(zhuǎn)了，按照現(xiàn)行利率計算，還是可以節(jié)約很大一筆錢。"讓唐浩舉棋不定的是，由于利率時刻都可能變化，現(xiàn)在計算出的節(jié)約金額只是預(yù)期，而要拿出去的違約金卻是現(xiàn)貨。"如果明年升息了，我豈不是要吃虧。"

市內(nèi)某銀行信貸部門人士稱，很多人都有唐先生一樣的顧慮，由于不知道利率下一步走勢，他們陷入了轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)的左右為難境地。

要不要設(shè)利率區(qū)間？

"我認(rèn)為銀行房貸固定利率設(shè)計有缺陷。"徐林認(rèn)為，銀行完全可以通過鎖定區(qū)間的方式控制客戶風(fēng)險。方法是，銀行應(yīng)定一個區(qū)間，比如浮動利率比固定利率低多少個百分點時，客戶可以免費申請固定利率轉(zhuǎn)浮動利率。而現(xiàn)在，"固定利率和浮動利率的轉(zhuǎn)換方式不靈活。"

在市內(nèi)銀行中，個別銀行的固定利率引進了此機制。農(nóng)行重慶分行人士就稱，在該行簽訂了固定利率房貸的按揭購房者，如果浮動利率下調(diào)1個百分點以后，執(zhí)行的固定利率可以跟著下調(diào)1個百分點，也可以申請把固定利率免費轉(zhuǎn)成浮動利率。

不光你們會被套，我們也被套住了！

銀行說法》》

固定利率是把雙刃劍

"我們都是白紙黑字寫在合同上，辦理固定利率轉(zhuǎn)浮動利率，肯定要支付違約金。"市內(nèi)某銀行人士稱，對辦理固定利率房貸的人來說，固定利率本來就是把雙刃劍--當(dāng)央行基準(zhǔn)利率上調(diào)時，客戶可以少付利息；當(dāng)央行基準(zhǔn)利率下降時，客戶可能多付利息。

"規(guī)避風(fēng)險也應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險。"該人士認(rèn)為，既然購房者以前規(guī)避過利率上漲風(fēng)險，那么現(xiàn)在就應(yīng)承擔(dān)利率下調(diào)風(fēng)險。由于利率的上漲或下調(diào)存在不確定性，所以無論對購房者，還是銀行，風(fēng)險都是對等的。

專家支招》》

從未來一年分析利率走勢

被套牢的固定利率房貸，怎樣才能順利解套？銀行理財專家認(rèn)為，關(guān)鍵是對后期利率走勢有一個大致的判斷。

由于利率長期走勢難以判斷，所以可以從未來一年時間來分析，即使浮動利率由下升通道進入上升通道，在未來一年內(nèi)漲到前兩年水平的可能性不大。

"固轉(zhuǎn)浮"的基本操作思路是：頭先，貸款者要算一下違約金是多少；其次，測算房貸轉(zhuǎn)成浮動利率以后每月的月供；第三，以未來一年為期限，看節(jié)約的月供是否比付出的違約金高，如果付出的違約金比節(jié)約的月供高，那么固定利率轉(zhuǎn)浮動利率就面臨風(fēng)險。

(作者：張彬)

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