在眼下的商品房交易中，購(gòu)房者交了定金以后，面對(duì)開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消購(gòu)房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購(gòu)房者該如何是好?本報(bào)特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國(guó)強(qiáng)先生撰文為消費(fèi)者解答這道難題

　　當(dāng)心 立約定金 下套

　　購(gòu)房者小心!

　　“立約定金”對(duì)你不利

　　購(gòu)商品房，是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，購(gòu)一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱耍习傩召?gòu)房似乎也越來越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟和購(gòu)房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購(gòu)房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入購(gòu)房合同。

　　然而，謝國(guó)強(qiáng)要提醒購(gòu)房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場(chǎng)盛行，結(jié)果是購(gòu)房者“有苦難言”，進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。

　　“定金”或“定金罰則”，許多購(gòu)房者并不陌生，購(gòu)房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的較基本的也是先進(jìn)的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房購(gòu)賣合同，對(duì)合同雙方基本上是公平的。

　　但問題是，目前商品房購(gòu)賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得較多、對(duì)購(gòu)房者較為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實(shí)上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中先進(jìn)的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國(guó)《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。

　　定金綁合同

　　霸王條款將你一軍

　　從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)法律已作了擴(kuò)大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護(hù)自己的合法權(quán)益，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。“立約定金”便是絕大多數(shù)購(gòu)房者忽視的一類非常重要的定金方式。

　　購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)(訂購(gòu)或預(yù)訂)協(xié)議時(shí)，往往關(guān)注的是該認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身是否公平合理，不會(huì)想到該認(rèn)購(gòu)協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會(huì)想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認(rèn)同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購(gòu)房者隨后按照約定前去簽購(gòu)房合同時(shí)，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會(huì)以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對(duì)購(gòu)賣合同不作任何修改，此時(shí)購(gòu)房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡(jiǎn)直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，購(gòu)房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實(shí)，錯(cuò)的不是法律，而是購(gòu)房者缺乏法律知識(shí)所致。開發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定，除了利用購(gòu)房者法律知識(shí)欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對(duì)高明”的手段。

　　文字有把戲

　　訂購(gòu)協(xié)議讓你兩難

　　一般的房產(chǎn)公司都聘請(qǐng)有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會(huì)巧妙運(yùn)用法律和利用購(gòu)房者法律知識(shí)的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計(jì)，通常的方式是這樣的：

　　1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房購(gòu)賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。

　　2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購(gòu)協(xié)議”，“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因?yàn)檩^高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向購(gòu)受人收受定金作為商品房購(gòu)賣合同擔(dān)保的，如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房購(gòu)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還購(gòu)房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。

　　3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字，如：乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí)，已確認(rèn)對(duì)甲方(開發(fā)商)的房屋購(gòu)賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購(gòu)房者簽訂定金協(xié)議時(shí)，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購(gòu)房者明示且解釋清楚了，只要購(gòu)房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購(gòu)房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。

　　多學(xué)習(xí)法律

　　合法權(quán)益可望得保障

　　針對(duì)上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購(gòu)房者可以從如下幾方面著手，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細(xì)了解《商品房購(gòu)賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對(duì)合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購(gòu)房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購(gòu)房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。

　　2、在簽訂“定金協(xié)議”時(shí)，在其上補(bǔ)充一句，那就是如果雙方就購(gòu)賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能達(dá)成一致意見的不適用該定金條款。

　　特別要提醒的是，《商品房購(gòu)賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護(hù)正常的交易秩序，而且對(duì)提高法律條文設(shè)計(jì)的科學(xué)性，是大有裨益的。

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