2004年2月，張先生與開發(fā)商簽訂了一份《商品房購賣合同》，合同約定：開發(fā)商于2005年1月前交付房屋（用途為住宅），該商品房陽臺為封閉式。然而，張先生于2005年1月與開發(fā)商辦理交房手續(xù)時發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商所交付的房屋前后陽臺并未封閉，只是在陽臺外圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。此后，張先生多次就陽臺問題與開發(fā)商及開發(fā)商委托的前期物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉，在交涉無果的情況下，張先生便自行將陽臺封閉。該物業(yè)管理公司向律師咨詢：能否以張先生的行為違反相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，擅自裝修，嚴(yán)重影響小區(qū)整體外立面的統(tǒng)一與觀瞻，妨礙正常物業(yè)管理為由將其起訴至法院？

[律師說法]

　　我們知道，業(yè)主在購購房屋后，對自己所購的房屋就享有一種不動產(chǎn)物權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。由于所有權(quán)是一種支配權(quán)、完全權(quán)和對世權(quán)，因此業(yè)主在對其建筑物專有部分行使所有權(quán)時，只要不損害其他業(yè)主的合法權(quán)益和社會公共利益，就可以自由行使之。但如果業(yè)主在自己的房屋亂搭亂建或裝修產(chǎn)生如下后果：1、改變原房屋結(jié)構(gòu)，影響整個建筑原設(shè)計或施工計劃；2、危及建筑物的安全，損害區(qū)分建筑物所有權(quán)共有業(yè)主的權(quán)益；3、影響其他單位或幾個業(yè)主的通風(fēng)、采光或出行等相鄰權(quán)益；4、其他附帶產(chǎn)生的有關(guān)環(huán)境污染、消防、防盜等環(huán)?；蛏鐣伟卜矫娴牟涣己蠊瑱?quán)利受到侵害的業(yè)主或相關(guān)利害關(guān)系人可以對其提起民事訴訟。

　　那么，具體到本案，物業(yè)管理公司是否屬于相關(guān)利害關(guān)系人，張先生的行為又是否損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益呢？按目前通行的說法，個別業(yè)主自行封閉陽臺的行為并沒有損害物業(yè)管理公司的合法權(quán)益。

　　在面對業(yè)主亂搭亂建嚴(yán)重影響正常的物業(yè)管理時，物業(yè)公司可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，及時出面進(jìn)行通告制止，在制止無效時，應(yīng)立即通知相關(guān)政府部門出面解決或請求權(quán)益受損害的業(yè)主通過訴訟或其他途徑解決。而為了防止個別業(yè)主在進(jìn)行裝修時不按要求施工、損害或破壞整個建筑物結(jié)構(gòu)、侵害其他業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)管理公司可以建議全體業(yè)主通過制定業(yè)主公約來加以約束，若個別業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，其他業(yè)主就可以向人民法院提起訴訟。

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