招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過的我國部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性招投標(biāo)制度。
　　物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會(huì)），在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇較佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。
　　1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對(duì)蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會(huì)的廣泛好評(píng)，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動(dòng)了深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會(huì)議在深圳召開，建設(shè)部專業(yè)在工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)各地要"在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標(biāo)規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，精心組織招投標(biāo)工作。"會(huì)議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實(shí)踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗(yàn)。
　　2003年9月1日正式實(shí)施的國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物)往往采用種形式。

　　二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則

　　物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，招投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循"公開"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下：
　　(一)公開原則
　　所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊、電臺(tái)、、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　(二)公平原則
　　所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級(jí)以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，那么就不能隨便拒絕任何具有三級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時(shí)也不能允許低于三級(jí)以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，總之要體現(xiàn)公平性。
　　(三)公正原則
　　所謂公正原則，就是在評(píng)定標(biāo)書時(shí)要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)瑚場(chǎng)答辯時(shí)的尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，進(jìn)行實(shí)事求是的分析、打分。
　　(四)合理原則
　　所謂合理原則，是指在較后選擇投標(biāo)單位時(shí)，其確定的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報(bào)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

　招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，否則就可能會(huì)引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下：

　　(一)準(zhǔn)備階段

　　1．選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。
　　2．成立招標(biāo)專業(yè)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))成立招標(biāo)專業(yè)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場(chǎng))來具體實(shí)施招標(biāo)工作。
　　3．確定招標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。
　　4．編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有：
　　　(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場(chǎng)地情況等。
　　　(2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項(xiàng)管理。
　　　(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修資金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說明的問題。
　　　(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲措施。
　　　(5)投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間。
　　此外，對(duì)招標(biāo)書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號(hào)清單等，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。
　　5．若是公開招標(biāo)，則將向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告。通過公眾信息渠道向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期，投投標(biāo)書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。

　　(二)招標(biāo)階段

　　1．招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢。在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人購購招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng)；或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開標(biāo)前會(huì)。召開標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。
　　2．投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。
　　3．投標(biāo)書的報(bào)。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報(bào)投標(biāo)書截止日期前，將投標(biāo)書密封達(dá)投標(biāo)專業(yè)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

　　(三)開標(biāo)階段

　　1．按照標(biāo)書中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在法律公證機(jī)關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。
　　2．由評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用會(huì)議形式審查和評(píng)議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員通常由物業(yè)管理專家組成。
　　3．公證員宣讀公證書，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。

　　(四)中標(biāo)和訂立合同

　　確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會(huì)進(jìn)行必要的商務(wù)談判，才會(huì)正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！