“北京今年交房的樓盤中，幾乎沒有我們沒去過的。較近一總結，發(fā)現(xiàn)檢驗結果與購房者的一貫想法有很大出入。我覺得非常有必要告訴給購房者，為他們剔除成見，以利購房者們在收房時更加謹慎。“連明宇驗房咨詢服務公司負責人楊連明對記者表示。

連明宇驗房咨詢服務公司在北京目前的驗房行業(yè)中已經(jīng)小有名氣，其組織的驗房師都是具備國家認證資質的建筑行業(yè)各方面 工程師。據(jù)楊連明介紹，該公司從今年年初正式成立至今，已經(jīng)接受了幾百位業(yè)主的委托，對京城數(shù)十個樓盤、近300套普通商品房、高端公寓和別墅進行了驗收工作。這些房屋在很大程度上展現(xiàn)了北京新建樓盤的質量，也打破了一些成見。

發(fā)現(xiàn)1 普通住宅質量比別墅好

成見：樓盤越高端質量越好

破謎：普宅多為高層建筑，主體建筑要求高，否則建不上去

案例：韓先生在地處京石高速路趙辛店出口南邊的靠山居購購了一套別墅，交房時連對建筑了解不多的他都覺得這套別墅存在質量問題，比如墻面不夠垂直。由于考慮到裝修的時候墻面要處理，所以就匆匆收了房。

但不久，裝修隊就告訴韓先生，因房子本身太多的質量問題裝修根本進行不下去。隨后韓先生找來驗房師，委托他們對房屋質量進行檢測。這下把韓先生嚇了一跳，自己花費上百萬元購購的別墅，居然存在包括房屋承重梁主體偏離軸線等大大小小20多處質量問題。

點評：像韓先生這樣有類似遭遇的別墅購家其實不在少數(shù)。他們認為多花錢購檔次較高的別墅，房屋的質量自然能夠有更好的保證。

“我們發(fā)現(xiàn)，一些幾百萬元一套的別墅，質量還比不過幾十萬元的普通商品房”，驗房師陳先生、儲先生表示，在自己驗過北京眾多樓盤后發(fā)現(xiàn)，就整體而言，北京房地產(chǎn)市場上的別墅項目在質量方面出現(xiàn)的問題要比普通住宅多很多。

剖析：楊連明等驗房師分析，造成高端樓盤質量不比普遍住宅強的主要原因有兩個。

一是相對于普通住宅項目的簡潔單一而言，別墅項目設計較為復雜，而這就給開發(fā)商更多偷工減料節(jié)約成本的機會，譬如針對自采暖的別墅，使用小一號的壁掛燃氣取暖爐，僅此一項，一臺取暖爐的價格就相差近千元；二是普通住宅項目不同于樓層不多的別墅，多數(shù)為六層以上的小高層、高層建筑，因此必須對每一層都打好基礎，尤其是主體結構，因此，無論是使用的水泥、選用的鋼筋等材料還是具體建筑過程中的制作工藝，都有相當嚴格的要求，否則是建不上去的，這也客觀決定了普通住宅的建筑質量要好于別墅。

發(fā)現(xiàn)2 小開發(fā)商項目未必不好

成見：大品牌開發(fā)商開發(fā)的房屋質量一定優(yōu)于小開發(fā)商

破謎：大品牌開發(fā)商因同時操作樓盤較多，可能會監(jiān)管乏力

案例：王先生在國家機關工作，一直打算購房的他在去年終于通過貸款，購購了朝陽區(qū)青年路某品牌開發(fā)商項目的一套小戶型。

今年年中交房時，王先生找來驗房師進行檢測。驗房師在具體的檢測工作中發(fā)現(xiàn)，廁所的地面存在一定問題，于是對廁所進行了閉水試驗，24公里后再來觀測發(fā)現(xiàn)漏水情況相當嚴重。

隨后，王先生讓樓上樓下兩戶業(yè)主也進行閉水試驗，結果也發(fā)現(xiàn)漏水現(xiàn)象。王先生當即決定要退房，后來經(jīng)過與開發(fā)商溝通整修后王先生才收房入住。

點評：像王先生所購這樣的品牌房企開發(fā)的樓盤在質量方面存在問題，這也并非個案。位于東五環(huán)五方橋附近的萬科青青家園，早些時候也曾爆出房屋漏水業(yè)主要求賠償?shù)南?。而包括鴻業(yè)興園等由牌子不太響亮的開發(fā)商開發(fā)的項目，質量卻相當不錯。

楊連明結合自己的驗房經(jīng)歷對記者表示，目前北京房地產(chǎn)市場上雖然總體而言知名品牌開發(fā)商做的住宅產(chǎn)品質量較高，但并非大品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤質量一定優(yōu)于小開發(fā)商，迷信品牌來選購住宅也不可取。

剖析：楊連明認為，造成上述現(xiàn)狀的原因在于，一方面，北京房地產(chǎn)市場的競爭異常激烈，國家的相關規(guī)范也在不斷健全，小開發(fā)商為了能夠生存，對開發(fā)的產(chǎn)品的質量把關越來越嚴，產(chǎn)品越做越精細，以此來迎合北京購房者理性購房的趨勢和需求。

與此同時，大品牌開發(fā)商因為同時操作的樓盤較多，在精力、人手、監(jiān)管等方面可能會存在一定不足，這就造成了旗下的項目建設方為擴大利潤空間而鉆空子。

發(fā)現(xiàn)3 “姐妹”樓盤質量大相徑庭

成見：同一品牌開發(fā)商開發(fā)的不同樓盤質量一致

破謎：因承建商施工及管理水平不同、趕工期等，質量會大不相同

案例：劉女士的朋友早幾年購購了位于朝陽區(qū)雙井橋西北某樓盤的一套房子，劉女士常去朋友處玩，對該套精 的質量贊不絕口。不久，該樓盤的開發(fā)商在東南五環(huán)開發(fā)了一個新項目，劉女士毫不猶豫地選了一套房。今年國慶前后交房時，劉女士到現(xiàn)場一看差點傻眼了：精 連墻紙都沒貼完，洗手間的門框與墻體之間有兩個手指寬的縫隙……

在和開發(fā)商反復交涉的同時，劉女士和其他同樣存在房屋質量問題的業(yè)主聯(lián)合決定，在開發(fā)商整改后委托驗房師重新檢測新房質量。

點評：同是一個大開發(fā)商前后開發(fā)的兩個樓盤，房屋質量一個天上一個地下，這恐怕是常人想不到的。但這樣的情況在北京樓市也不少見。楊連明表示，一般來說，大品牌開發(fā)商頭個開發(fā)項目和單一項目中開工較早的樓棟質量相對較高。

剖析：造成這種情況的原因在于，不同項目的承建商可能是不同的，他們的施工水平、管理水平也不盡相同，而且如果項目較大，承建商可能選擇工程轉包，這就會造成同一品牌開發(fā)商不同項目間的質量差異。此外，有時開發(fā)商會為了趕在合同約定的時間前交房而趕工期，影響質量。

發(fā)現(xiàn)4 不同樓棟質量差異甚大

成見：同一樓盤的住宅產(chǎn)品質量品質相同

破謎：不同的承建方和監(jiān)理方對建筑過程把控不一

案例：謝女士退休后越來越覺得自己居住的小區(qū)太嘈雜，環(huán)境不理想，于是購購了位于豐臺世界公園南側某項目的一套別墅做養(yǎng)老房用，看重的就是這個樓盤環(huán)境不錯價格便宜。

上周，謝女士聘請了驗房師對這套別墅進行質量檢測。

檢測的結果還算不錯，除了有點小瑕疵以外，基本上實物有所值。驗房師陳先生告訴她，還好她當時選擇的是朝南這邊的房，項目內一路之隔的別墅他們也驗過，那邊的別墅“活干得糙得多”，在廁所接管、墻根定模澆灌等方面都有問題。

點評：很多購房者都認為，同一項目的住宅質量應該是大致相同的。但事實就如同驗房師在豐臺世界公園南側別墅小區(qū)所見到的，即使是同一個項目內的不同住宅，質量也會差異顯著。陳先生表示，類似這樣的情況他們在給客戶驗房的過程中已經(jīng)多次遇到了，特別是開發(fā)面積比較大，工期相對拖得較長的項目，這樣的問題出現(xiàn)的概率更大。單一項目中轉包次數(shù)較少的樓棟質量相對較高。

剖析：一家房地產(chǎn)開發(fā)公司主管工程的負責人告訴記者，導致同一小區(qū)不同樓棟質量不同的原因很多，其中較為主要的有兩個方面。

一是因為資金、人員等多種因素，導致的項目整體開發(fā)過程中前后承建方、監(jiān)理方的更替，不同的承建方和監(jiān)理方對建筑過程中影響質量的細節(jié)把控能力不盡相同，這樣的更替也就導致了較后整個項目的產(chǎn)品在品質方面存在較大差異。還有一個是自然氣候因素，雖然目前自然氣候對建筑過程的影響而引發(fā)的質量問題已經(jīng)越來越小，但它還是客觀存在的，比如在嚴寒天氣下不加防凍液進行混凝土主體結構的澆灌，其房屋質量較難保證。

■驗房困惑

“無法可依”、“有法不依”困擾驗房師

“事實上，我們在驗房時還有許多疑惑，而且不比對建筑了解不多的普通購房者少。”楊連明感慨地對記者說。

此前，像楊連明這樣的 驗房師們也對記者表達過類似的困惑。

驗房師們反映，隨著北京建筑產(chǎn)品尤其是住宅產(chǎn)品類型和模式的不斷豐富，很多新型的住宅產(chǎn)品在質量方面找不到一個適用的國家檢測標準，而若依據(jù)相關部門此前出臺的建筑質量方面的強制要求，在某些方面又與檢測情況不盡相符，這造成了住宅質量檢測“無法可依”的局面。例如，有些別墅的窗戶設計不合理，影響了住宅的采光甚至取暖，有些別墅的花園面積與此前開發(fā)商承諾的不相符。由于尚無相關的規(guī)定，造成了驗房師甄別上的困難。

此外，驗房師們介紹，建設部《工程建設標準強制性條文》中明文規(guī)定，窗臺低于0.80m時應采取防護措施。但有些開發(fā)商卻不予執(zhí)行，比如南二三環(huán)某樓盤，一二期所有落地窗戶均沒有安裝安全護欄。另外，不少精 是“模糊合同”，只對所用裝飾材料有標明，但對精裝修需要達到的裝飾工藝水平、裝飾的精細程度只字未提，交房時購房者才發(fā)現(xiàn)裝修工程相當粗糙。這又是否構成質量問題？

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