在紫金長安收房事件中，遭到普遍質(zhì)疑的除了收房程序之外，不得不提到 “三書”。 因為業(yè)主李英等認(rèn)為開發(fā)商“三書”的內(nèi)容及相關(guān)事實(shí)涉嫌欺詐。

業(yè)主：開發(fā)商設(shè)置陷阱

所謂“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《業(yè)主臨時公約》。在澳林公司制定的收房程序中，要求業(yè)主頭先簽收“三書”。但接下來發(fā)生的問題是，“許多業(yè)主領(lǐng)取文件，理解其中的內(nèi)容后，大呼上當(dāng)。”

如前文所述，對未達(dá)到正常使用條件的供暖系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)和燃?xì)庀到y(tǒng)，開發(fā)商在《住宅質(zhì)量保證書》里注明自己只負(fù)責(zé)保修而不承擔(dān)未履行合同的違約責(zé)任。“這樣一來，一份開發(fā)商對交付的房屋質(zhì)量的保證書，就變成了減免開發(fā)商責(zé)任的豁免書。” 紫金長安的一位業(yè)主如是說。

澳林公司還規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》為合同附件，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有（已售出的除外），業(yè)主領(lǐng)取了《住宅質(zhì)量保證書》（或《住宅使用說明書》）表明已閱讀理解并接受。

業(yè)主代表祝倚天說：“‘三書’既沒有加蓋公章，也沒有法人簽字，根本不具備作為合同附件的條件。在眾多業(yè)主看來，‘三書’與普通商品的質(zhì)量保證書或說明書應(yīng)該沒有本質(zhì)的區(qū)別，但就是在這種具有迷惑性的情況下，澳林公司在這三份內(nèi)容龐雜的文件中增加了不易覺察的內(nèi)容。按照開發(fā)商規(guī)定的收房程序，在辦理入住的過程中，如果對‘三書’照單全收（實(shí)際上不收不予辦理收房），就步入了開發(fā)商設(shè)置的圈套。”

李英認(rèn)為：“開發(fā)商單方提供的‘三書’減輕了自己的義務(wù)，加重了業(yè)主的責(zé)任，由于其未加任何提示，故存在隱瞞真相的動機(jī)?！?p> “由于開發(fā)商擅自改變合同內(nèi)容，減免合同義務(wù)，并設(shè)置陷阱，誘使業(yè)主放棄自己的合法權(quán)益。”所以祝倚天亦認(rèn)為：“開發(fā)商的這一行為，涉嫌對業(yè)主欺詐?！?p> 律師：問題存在十分普遍

專家指出，紫金長安收房事件所反映的業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾主要是收房程序、房屋質(zhì)量和合同瑕疵等三大問題，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場普遍存在的三大痼疾。

６月１７日，北京漢卓律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師秦兵在接受記者采訪時表示，開發(fā)商在消費(fèi)者購房過程中，制定霸王收房程序、不按合同交房、設(shè)置合同陷阱的情況經(jīng)常發(fā)生，這些問題經(jīng)常糾纏在一起。

秦兵說：“開發(fā)商常見的欺詐手段有十多種，購房過程中要鑒別開發(fā)商是否存在欺詐行為，需要比較專業(yè)的知識和技術(shù)?，F(xiàn)在很多業(yè)主都采取集體收房的方法，聘請律師，這是對付開發(fā)商較好的方法之一?！?p> 秦兵說，不良開發(fā)商的欺詐手段雖然很多，但不外乎通過隱瞞真相或虛構(gòu)真相的蒙蔽手段以達(dá)到其目的，路數(shù)通常都是一套的：開發(fā)商先利用一些強(qiáng)勢信息，刺激消費(fèi)者購房的欲望，然后快速與購房者簽訂合同，讓購房者沒時間考慮合同的內(nèi)容是否存在瑕疵。

工商部門：通過訴訟解決糾紛

６月１７日下午，記者致電北京市工商局，消保處一位姓王的工作人員在了解了案情后表示，記者反映的房地產(chǎn)糾紛相當(dāng)普遍，消保處對此類糾紛只能在雙方自愿的情況下進(jìn)行調(diào)解，此類民事調(diào)解，目前基本沒有成功的案例。

這位工作人員對這類糾紛給出的建議是：一是到法院起訴開發(fā)商，通過法律維護(hù)自己的權(quán)益；二是業(yè)主聯(lián)合起來，到市建委房屋交易處等部門去反映情況，以求達(dá)到問題的解決。

該局合同處一位女工作人員認(rèn)為，這類商品房購賣糾紛，可以雙方先協(xié)商，協(xié)商不成可以申請仲裁，仲裁解決不了還得打官司。開發(fā)商的行為是否構(gòu)成欺詐，需要舉證，只有法院才能判定。關(guān)于 “三書”是否有效這一問題，也可以通過法院進(jìn)行判定。不過這位工作人員說，“三書”應(yīng)該算合同的一部分，但需要經(jīng)過雙方簽字才能生效。

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