[摘要] 兩房變?nèi)?、三房變四房、三房變五房，小到幾平方米的露臺，大到十幾平方米的入戶花園……當(dāng)前，各種樣式的“購房面積”遍布樓市。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，九成購房者對“面積”滿意度極高。

兩房變?nèi)?、三房變四房、三房變五房，小到幾平方米的露臺，大到十幾平方米的入戶花園……當(dāng)前，各種樣式的“購房面積”遍布樓市。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，九成購房者對“面積”滿意度極高。

●鄭州1/3的樓盤存在面積現(xiàn)象

戶型上標(biāo)的建筑面積是88平方米，仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，該套房源還有兩個(gè)不屬于建筑面積的大空間，一個(gè)緊臨客廳，一個(gè)靠近廚房，加上的陽臺、飄窗等，88平方米的房子立馬升級為100平方米的三房，“”高得令人咋舌。

近期，鄭州搜房網(wǎng)一個(gè)“圍觀兩房兩廳的經(jīng)典戶型”的帖子引發(fā)網(wǎng)友熱議。在其曝光的某樓盤的戶型圖上，面積成為網(wǎng)友爭論的焦點(diǎn)。

其實(shí)，“購房面積”并不是什么新鮮花樣，記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn)，采用這種“購房面積”促銷手段的樓盤不在少數(shù)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，較早實(shí)行面積銷售方式的當(dāng)數(shù)21世紀(jì)社區(qū)的新樓中樓，挑高4.7米空間，一時(shí)風(fēng)氣之先。此后，購房面積在鄭州逐漸流行。

比如于10月16日開盤的喜多家，房源面積，單套面積為23平方米。鑫苑現(xiàn)代城10月加推新房源，并推出6重大禮，其中一條就是5.8米挑高花園露臺，面積可達(dá)10平方米。曾在8月熱銷的中豪·匯景灣，更以高達(dá)40平方米的面積，受到不少購房者的追捧。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前樓市中，約1/3左右的樓盤存在面積現(xiàn)象，單套戶型面積比普遍在10%～15%之間，有的甚至高達(dá)40%~50%，如果按面積與套內(nèi)面積比計(jì)算，個(gè)別樓盤“偷面積”甚至達(dá)100%。其中尤以復(fù)式、別墅產(chǎn)品較為普遍。

●鄭州尚未出臺政策約束“灰空間”

“面積”還有一個(gè)代名詞，即“灰空間”。隨著各種矛盾的日益尖銳。關(guān)于約束“空間”的各種政策也開始在多個(gè)城市出現(xiàn)。

廈門、廣州、杭州等地都對“面積”做出了具體規(guī)定。比如廈門規(guī)定，住宅建筑陽臺進(jìn)深不應(yīng)超過1.8米；凸窗挑出建筑外墻部分的高度應(yīng)小于2.2米等。

記者隨后咨詢了鄭州市規(guī)劃局，被告知，并無類似具體規(guī)定。一名工作人員說，開發(fā)商將原設(shè)計(jì)中挑空的客廳加樓板以及將頂層閣樓加高等“面積”，屬于改變規(guī)劃，是應(yīng)該報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，否則，規(guī)劃部門要根據(jù)規(guī)定進(jìn)行查處。

房管局測繪有關(guān)人員說，測繪人員將根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照房屋的實(shí)際面積進(jìn)行測量，并將實(shí)測數(shù)字報(bào)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的部門，也就是說，客廳加隔板及頂樓加高后比原設(shè)計(jì)新產(chǎn)生的面積，也都將計(jì)算在房屋的面積之內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商敢于鉆空子，主要是進(jìn)行面積營銷的風(fēng)險(xiǎn)與收益嚴(yán)重不平衡造成的，因?yàn)槊吭黾右黄椒矫椎慕ㄖ娣e，就能多收入幾千元甚至上萬元，而一旦被發(fā)現(xiàn)，視情況交點(diǎn)罰金就了事?！敖ㄔO(shè)前有審批制度，建成后卻沒有嚴(yán)厲的處罰措施，可以說是整個(gè)監(jiān)督處罰機(jī)制不完善，導(dǎo)致了一些開發(fā)商的膽大妄為”。

一名業(yè)內(nèi)人士直言不諱地指出，拿到了開工許可后，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃已不是什么新鮮事，對此，只有嚴(yán)厲的事后處罰機(jī)制才能對開發(fā)商起到震懾作用。

調(diào)查“偷”來面積并非“免費(fèi)午餐”

對于購房者而言，免費(fèi)的面積，不異于“免費(fèi)的午餐”。但是，面積真的實(shí)惠嗎？

鄭州某建筑公司一名設(shè)計(jì)人員向記者透露，“面積”其實(shí)是開發(fā)商的一種促銷手段，與商場搞促銷有異曲同工之妙?！氨热缫惶追孔樱們r(jià)50萬元，正常面積應(yīng)該是100平方米，也就是每平方米5000元，可房產(chǎn)商硬要把它整成70平方米，然后說你30平方米，但單價(jià)卻變成了7000多元一平方米”。

開發(fā)商請客，業(yè)主購單

不少人笑言，“面積”其實(shí)是開發(fā)商請客，業(yè)主購單。我們不妨來算一算。比如東區(qū)某樓盤的一套房子的產(chǎn)權(quán)面積為108㎡，單價(jià)為6900元/㎡，總價(jià)為745200元，加上“面積”實(shí)得面積為134㎡。

購房者的普遍計(jì)算方法為：745200元÷134㎡=5561元/㎡。此單價(jià)雖然略高于周邊房源，但加上面積還是讓人感覺很超值。

然而，購房者不知道的是，這種計(jì)算方法并不準(zhǔn)確。對于“面積”，開發(fā)商不支付土地成本、沒有報(bào)規(guī)、報(bào)建等費(fèi)用，只產(chǎn)生修建成本，我們按1000元/㎡來計(jì)算，“面積”需花費(fèi)開發(fā)商26㎡×1000元/㎡=26000元。這個(gè)金額才是開發(fā)商所謂的“”。

所以，正確的計(jì)算方法應(yīng)該是這樣的，（745200元-26000元)÷108㎡=6659元/㎡，事實(shí)上單價(jià)比之前貴了1098元。并且，這個(gè)26㎡的“面積”是得不到法律認(rèn)可的。

后期裝修成本不容忽視

后期的裝修成本也常容易被購房者所忽視。面積大多分為兩種，一是閣樓、挑高等空間面積，二是露臺之類的外置面積。不論是哪一種面積，都需要業(yè)主進(jìn)行搭建或特殊裝修，其造價(jià)成本比普通裝修高出許多。

比如露臺，記者咨詢一家家裝公司得知，封閉露臺的價(jià)格很高，尤其是在有些新建社區(qū)規(guī)定不許有悖原外檐風(fēng)格的情況下，很多業(yè)主只能選擇全中空玻璃封閉，其材料每平方米售價(jià)在400~600元之間，通常封閉一個(gè)占地5~7平方米的露臺成本都會超過3萬元。

除此之外，增加的面積也需要與居室其他部位進(jìn)行同檔次、同風(fēng)格裝修，因此這部分增加面積的裝修成本較高，購房者還需提前做好預(yù)算。

置業(yè)指南：明辨哪些二手房不能購

產(chǎn)權(quán)不明確的房子不能購

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此購二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》。

因此，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購購。 而在實(shí)際操作過程中，未辦理兩證的合同房進(jìn)行交易的案例大量存在，但其購賣合同生效的前提還是能夠順利辦到兩證。

無共有人聲明的房子不能購

《民法》通則第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無效。

二手房大多是夫妻、家庭成員或幾個(gè)出資人的共同財(cái)產(chǎn)，購購未取得共有人書面同意而出售的二手房會惹上麻煩。

設(shè)定了抵押權(quán)的房子不能購

房地產(chǎn)管理法第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定：抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。

因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，沒有抵押權(quán)的房屋不能購購。如確實(shí)要購購抵押給銀行的房屋，那么必須設(shè)法先還清貸款、解除抵押。

不符條件的經(jīng)適房不能購

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。

經(jīng)適房滿5年上市交易的，購房人應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當(dāng)心。

不宜出售的待拆遷房不能購

有些房屋是不宜出售的，如國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋；不得改變房屋和土地用途；不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。