正在舉行的第十二屆房展會(huì)，為市民購(gòu)房提供了一個(gè)放心高效的消費(fèi)環(huán)境。在人們選擇心儀樓盤(pán)的同時(shí)，位于展區(qū)北片區(qū)的市地方稅務(wù)局直屬七分局展臺(tái)前，也圍滿(mǎn)了前來(lái)咨詢(xún)的市民，購(gòu)房要繳多少稅？購(gòu)什么房子可以享受到優(yōu)惠稅收政策？特殊情況下稅款應(yīng)怎么算？這些問(wèn)題，自然也成了購(gòu)房者較為關(guān)心的內(nèi)容。

毫無(wú)疑問(wèn)，在商品房交易時(shí)，稅費(fèi)是每個(gè)購(gòu)房者都要遇到的一個(gè)環(huán)節(jié)。5月26日，針對(duì)購(gòu)房應(yīng)繳稅種類(lèi)及繳稅政策等相關(guān)內(nèi)容，本報(bào)記者采訪(fǎng)了市地稅局直屬七分局的相關(guān)負(fù)責(zé)人。

商品房契稅如何繳納

據(jù)介紹，商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)、建成后出售的房屋。商品房分為非住房和住房?jī)纱箢?lèi)，而住房又分為了普通住房和非普通住房。

本市界定普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)符合以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上；單套建筑面積在143平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。

本市對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房執(zhí)行優(yōu)惠稅率，契稅按房屋成交價(jià)格的3％計(jì)算，并減半收取。對(duì)于個(gè)人及單位購(gòu)購(gòu)的非住房、非普通住房則按總價(jià)的4％收取。個(gè)人應(yīng)在同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同之日起30日內(nèi)辦理契稅納稅申報(bào)手續(xù)；購(gòu)購(gòu)商品房繳納各稅計(jì)稅依據(jù)包括購(gòu)方購(gòu)購(gòu)商品房支付的所有價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用；此外，對(duì)房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

二手房購(gòu)賣(mài)如何繳稅

本市對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住宅類(lèi)的二手房，契稅按3％并減半征收。普通住宅的界定與商品房中對(duì)普通住宅的界定相同。在征收教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)控基金、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅時(shí)，普通住宅購(gòu)購(gòu)不足5年對(duì)外出售的，按差價(jià)（賣(mài)出價(jià)－購(gòu)入價(jià)）的5．575％繳納；超過(guò)5年（含5年）的，免繳相關(guān)稅款。

征收個(gè)人所得稅時(shí)，個(gè)人自用不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售或非先進(jìn)的家庭用房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照核定價(jià)全額乘以1％征收個(gè)人所得稅或按房屋銷(xiāo)售收入減除房產(chǎn)原值及合理費(fèi)用后的余額乘以20％征收個(gè)人所得稅。個(gè)人自用達(dá)5年以上、并且是先進(jìn)的家庭生活用房對(duì)外銷(xiāo)售的，攜帶購(gòu)賣(mài)契約、過(guò)戶(hù)單、房產(chǎn)證、身份證申請(qǐng)辦理免征個(gè)人所得稅手續(xù)。銷(xiāo)售非住宅時(shí)，則按房屋銷(xiāo)售收入減除房產(chǎn)原值及合理費(fèi)用后的余額乘以20％征收個(gè)人所得稅。

征收土地增值稅時(shí)，按政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征土地增值稅的房屋及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收，暫按轉(zhuǎn)讓收入的0．5％征收率計(jì)征土地增值稅。2008年11月1日起，個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。 特殊情形下，房產(chǎn)交易稅收咋執(zhí)行

特殊情形房產(chǎn)交易主要包括：房屋拆遷、重購(gòu)、以房換房、房屋繼承、分析、分割、與等形式。

房屋拆遷：房屋、土地被縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)征用或占用后，重新承受房屋、土地權(quán)屬，成交價(jià)格沒(méi)有超出土地房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)或雖已超出但不超出30％的，免征契稅；對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

以房換房：房屋被縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)征用，或占用后重新安置住房，或與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議以房換房，或單位與個(gè)人、個(gè)人與個(gè)人之間以房換房的，交換金額相等的，免征契稅。

繼承、分析：承受方不繳納契稅。

注：對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人 （包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受去世者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于與行為，按4％稅率繳納契稅。

房屋與納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償其他單位或者個(gè)人。

個(gè)人無(wú)償與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：

（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；

（二）無(wú)償與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（三）無(wú)償與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺人。

　產(chǎn)權(quán)與不征個(gè)人所得稅

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺人。

除本通知條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償與他人的，受人因無(wú)償受房屋取得的受所得，按照"經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得"項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20％。

對(duì)受人無(wú)償受房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)與合同上標(biāo)明的與房屋價(jià)值減除與過(guò)程中受人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)與合同未標(biāo)明與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受人的應(yīng)納稅所得額。

受人轉(zhuǎn)讓受房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受房屋的收入減除原捐人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受人轉(zhuǎn)讓受房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

受方：按4％稅率繳納契稅。

財(cái)產(chǎn)分割：屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，不征收契稅。

納稅申報(bào)要辦哪些手續(xù)

1．產(chǎn)權(quán)交易：到太原市房地產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)交易、過(guò)戶(hù)手續(xù)；

2．申報(bào)受理：納稅人辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)后把所需資料遞交房地產(chǎn)交易大廳直屬七分局管理一科征收窗口。

3．繳納稅款：憑征收窗口開(kāi)具的《納稅申報(bào)表》直接繳納稅款。

4．領(lǐng)取證明：憑繳款證明領(lǐng)取《契稅完稅（免稅）憑證》。

憑《契稅完稅（免稅）憑證》和其他有關(guān)資料去房地產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證。

(作者：岳霞紅)