中國樓市從2007年一路追高到2008年的陡然低谷再到尚不明朗的2009年，任憑各路專家論 "牛"談"樓"，消費者已然缺乏信心。2008年下半年的樓市慘烈至今仍然牽動開發(fā)商、新聞媒體及大眾百姓的神經(jīng)，關(guān)于政府救市的各項新政頻頻出臺、關(guān)于拉動內(nèi)需的各項舉措一一實施，如此大動作，也是前所未見的。機遇來了嗎？該出手了嗎？

面對錯綜復(fù)雜的市場環(huán)境，消費者也應(yīng)接不暇。政府希望樓市能夠回歸理性，盡快步入平穩(wěn)良性的發(fā)展態(tài)勢，促進經(jīng)濟增長是必然，而政策卻不是市場回暖的杠桿，真正決定市場的還是供需的雙方。開發(fā)商能否認清現(xiàn)狀，提升產(chǎn)品的市場競爭優(yōu)勢；消費者能否理性判斷，適時入市，這才是決定2009年樓市走勢的關(guān)鍵。本期樓市對話，與您一起探析樓市走向，關(guān)注購房時機。

消費者青睞品牌開發(fā)商

按照珠海市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)："2008年，全市商品房銷售面積和銷售額持續(xù)萎縮，商品房銷售面積下降48.0%，銷售額下降43.6%"。鼠去牛來，珠海樓市是否能"牛"轉(zhuǎn)乾坤？在2008年中小型樓盤價格讓利的刺激下，解決了一批具有剛性需求的置業(yè)問題。從元宵節(jié)前的珠海各樓盤銷售情況來看大盤漸有回暖跡象。消費者逐步驅(qū)于理性，大部分外地客等亦趁節(jié)假日挑選中意的樓盤，以改善居住品質(zhì)、享受珠海度假風(fēng)情。這其中仁恒星園、華發(fā)新城等項目的看房客絡(luò)繹不絕。

據(jù)仁恒星園銷售人員介紹，珠海不同于其它城市，反淡季的銷售案例在前兩年也出現(xiàn)過，外地客在趁春節(jié)探親之余兼顧購房需求，特別青睞度假或精品大社區(qū)的樓盤。不少業(yè)內(nèi)人士則認為，正因為經(jīng)濟大環(huán)境的不利因素，投資客相對會處于觀望期。而對于真正有購房需求或想改善住房的置業(yè)者，則在樓市各項新政的剌激下及珠海多項交通建設(shè)的利好消息的帶動下，開始關(guān)注樓市的動態(tài)，尋找適當?shù)馁徺彆r機。

提升自身樓盤品質(zhì)成為關(guān)鍵

中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究日前發(fā)布的 《2009中國經(jīng)濟預(yù)測與展望》報告稱，今年國內(nèi)商品房價格不會崩盤，也不會產(chǎn)生過大的幅度調(diào)整。那么，珠海2009年樓市又會出現(xiàn)怎樣的走向呢？

專家指出，經(jīng)過2008年的市場調(diào)整，各大開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整了策略，定價趨于理性。而消費者經(jīng)過長達一年時間的觀望，剛性需求者開始蠢蠢欲動，港珠澳大橋和廣珠輕軌在2008年不斷傳來工程進展的消息已經(jīng)讓潛在購房者聞風(fēng)而動。恰逢其時，廣東省出臺房地產(chǎn)新政，進一步鼓勵普通商品住房消費，個人頭次購購普通住房，其契稅按1%征收，有條件的市可根據(jù)實際情況，放寬購房入戶政策以及港澳臺居民在廣東省境內(nèi)購購住房，執(zhí)行內(nèi)地居民同等政策。

分析認為，在這些政策暖風(fēng)的帶動下，將帶動一批消費者理性入市。據(jù)某大型樓盤調(diào)查顯示，高端消費群體認為價格與心理價位接近，問題點主要集中在對市場環(huán)境的擔(dān)憂，及售后房屋質(zhì)量的關(guān)注。因此，提升自身樓盤品質(zhì)，拓深服務(wù)是珠海各大樓盤2009年的重任。

"性價比"值得關(guān)注

在當下市場觀望期，市場轉(zhuǎn)向購方市場的情況下，購房者可以從容選擇理想房源。對于改善住房環(huán)境及居住品質(zhì)的人來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的，這是購房的較主要理由。

某熱銷樓盤的業(yè)主在購房之初，是沖著價格優(yōu)惠購的。入住后，房屋質(zhì)量問題、社區(qū)環(huán)境問題、物業(yè)管理的問題也成為恒久的購房之痛。大多數(shù)人購房的時候缺乏基本的知識，對什么是"性價比"等問題知之甚少。相關(guān)專業(yè)人士也提出，高性價比靠兩個基本點來支撐，房屋的價值與價格，把握這兩個基準，就不難購到稱心、舒心、安心的房。

頭先，品質(zhì)和規(guī)模社區(qū)更受青睞。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們對生活質(zhì)量追求也越來越高。有些消費者認為，樓盤的位置、社區(qū)的規(guī)模、戶型的優(yōu)劣及樣板房的展示是可見的，但項目的環(huán)境與品質(zhì)在前期是無法判斷的，有些開發(fā)商前期規(guī)劃做得好，等到實際入住后卻是兩樣。在樓市火爆的時候或許是這樣，然而目前的形勢恰恰有利于購房者的選擇。在經(jīng)過近一年的低谷期，真正有責(zé)任的開發(fā)商已在加緊自身樓盤品質(zhì)的提升，2009年正是樓盤比品質(zhì)比實力的時期。我們可以從樓盤已入住社區(qū)的居住品質(zhì)一探虛實；也可以看開發(fā)商公示的一些質(zhì)量指標等，較好是選擇現(xiàn)樓，可以深入了解樓盤的質(zhì)量。

其次，成熟 引發(fā)2009年熱點。珠海已大力推行精裝成品房，同時也鼓勵一次性裝修到位。 帶給購房者的不僅僅是省時、省力的便捷，更有開發(fā)商統(tǒng)一裝修的成本降低、裝修污染的降低和裝修過程中蘊藏風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。但隨之引發(fā)的裝修質(zhì)量問題也屢屢發(fā)生，消費者一方面希望精裝修樓盤能即購即??；另一方面又擔(dān)心售后的質(zhì)量問題。對此，開發(fā)商也應(yīng)加強產(chǎn)品裝修品質(zhì)的提升，才能在市場低迷的環(huán)境中重樹消費者的信心。據(jù)某大型樓盤負責(zé)人介紹，較近的熱銷大部分客戶均是沖著品牌、精裝修的品質(zhì)及服務(wù)而來的。

同時，物業(yè)潛質(zhì)與附加值亦不容忽視。樓盤的附加值往往體現(xiàn)在配套與服務(wù)當中，完善的商業(yè)設(shè)施、康體娛樂建設(shè)及教育配套均為未來創(chuàng)造良好的環(huán)境，除此之外，物業(yè)管理也是評判房屋價值的因素，再好的房子如果缺乏高素質(zhì)的管理，居住環(huán)境和安全保障均會大打折扣。多次置業(yè)人士認為，較好選擇同屬開發(fā)商旗下的物業(yè)公司管理的樓盤，尤其是帶精裝修交樓的項目。購購開發(fā)和管理脫離樓盤的業(yè)主經(jīng)常面臨售后質(zhì)量問題相互推諉的難題，消費者后悔不已。目前華發(fā)、仁恒、格力和萬科都擁有自己的物業(yè)管理公司。

點評：珠海不同于廣州、深圳等一線城市，樓市泡沫相對較小。通過2008年的持續(xù)觀望，積壓了一年之久的購房需求陸續(xù)釋放。到底是不是真的到了購房的好時機？這更需要針對自我需求來判斷，對于剛性需求者或改善居住環(huán)境者而言，可理性擇房，選擇高性價比樓盤，充分考慮開發(fā)商的背景和實力，瞄準品牌開發(fā)商的知名樓盤，此類樓盤都具有較長遠的。

(作者：張一)