律師意見：

根據(jù)《合同法》規(guī)定，房地產(chǎn)出售合同和其他絕大多數(shù)合同一樣，都是自簽訂之日起生效（除非雙方在合同中特別約定生效條件）。盡管本案中的合同未經(jīng)登記，但仍然屬于有效合同。到房地產(chǎn)交易辦理登記的手續(xù)，僅僅是物權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移公示程序，并不是房地產(chǎn)購賣合同生效的要件，很多人對此都有誤解。

由于該合同是合法有效的，盡管雙方?jīng)]有約定違約金條款，但李銘在售房人不配合辦理登記過戶手續(xù)的情況下，可以起訴要求售房人履行合同，配合辦理登記過戶手續(xù)。因此，本案中的李銘還是能夠以約定價格購入物業(yè)。

但是值得指出的是，房地產(chǎn)出售合同中大量內(nèi)容的約定缺失，這種做法很不可取。大量二手房的出售合同，包括部分通過中介公司簽訂的出售合同的內(nèi)容記載均十分簡單，僅就交易所必須的內(nèi)容進行記載，而其他條款均是空白。一旦發(fā)生糾紛，雙方很容易由于約定不明而互相扯皮，導致問題無法解決。

因此，在二手房的購賣過程中，建議購賣雙方均應仔細閱讀合同條款并就相關(guān)需要約定的內(nèi)容予以商討并明確，以免在出現(xiàn)糾紛后束手無策。

（作者為新華律師事務所律師）

在宏觀調(diào)控政策接連出臺之后，二手房價開始有所回落。李銘覺得這是“乘低吸納”的好時機，因此轉(zhuǎn)而關(guān)注二手房市場。

經(jīng)人介紹，李銘尋覓到一個急著將物業(yè)出手的賣家。雖然那套公寓房地段較好，但由于資金緊張，賣家愿意以略低于市場價格的單價將其出售給李銘。沒有通過中介公司，雙方就在朋友的見證下自行簽訂了標準版本的房地產(chǎn)出售合同。礙于熟人情面考慮，雙方對房地產(chǎn)出售合同簽訂得非常簡單，僅就房屋價格、物業(yè)所在地、付款時間、交房時間等必要因素進行了約定，而關(guān)于違約金等眾多責任約定條款則未填寫約定。

合同簽訂完畢后，李銘如約支付了30%的頭期房款。但在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前，賣家突然變卦，要求李銘向其多付10萬元。李銘間接了解到，該賣家的資金緊張狀況已經(jīng)通過有效途徑進行了緩解，因此不愿意再以較低價格出讓房屋。賣家提出，由于該合同尚未登記生效，因此在辦理登記之前有權(quán)提高房屋的售價。言下之意為，該物業(yè)的出售合同并沒有約定違約金，因此李銘也就無權(quán)要求賠償。

對李銘來說，簽訂合同的再次不謹慎，使得自己又陷入了困境。

　　　　　(作者：連晏杰)