面對不斷躥高的房價，面對叫囂著“你今天不購，我明天要漲價”的開發(fā)商，面對一個個熱熱鬧鬧的售樓處，我們這些平民百姓如果不“跟進”，是不是就錯失了賺錢的機會？今天，如果我手里還有錢，我還要購房嗎？面對消費者的猶疑，我只能告訴您我的答案：不購！即使還會漲價，我也不購！因為我有充分的理由。

不購房理由之一 泡沫

專家觀點：房地產(chǎn)泡沫越吹越大

中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為：經(jīng)濟發(fā)展在國與國之間有不同之處，但是有許多東西是相通的，對于什么是房地產(chǎn)泡沫，盡管如何來界定早已是眾說紛紜，但是有幾點衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是基本的:一是房價收入比，二是房地產(chǎn)投資與房價增長速度的關(guān)系，三是商品房的空置率等。他說，房地產(chǎn)泡沫越吹越大是事實，許多人現(xiàn)在購房，是一家人湊錢付頭付，其余的錢靠按揭，需求是銀行貸款吹大了的需求，其背后，存在還貸的風(fēng)險，利率變化的風(fēng)險，還有父母親養(yǎng)老、醫(yī)療保險的風(fēng)險。這樣的需求是建立在風(fēng)險相當(dāng)高的基礎(chǔ)上的，也就是說，這個需求里存在相當(dāng)大的泡沫。實際上，中國房地產(chǎn)泡沫之爭，其實質(zhì)是不同的利益集團的利益之爭。地方政府、開發(fā)商、銀行都希望把這個泡沫越吹越大，希望有人來接房地產(chǎn)泡沫的較后一棒，而較后的受害者只能是購房的弱勢民眾。

專家觀點：泡沫越早破裂越好

一篇轉(zhuǎn)摘自香港《明報》的專業(yè)文章寫到：只要是泡沫就沒有不破滅的，而且越早破滅越好。

易憲容說，多數(shù)情況下，房價不斷上漲，許多人加入投機和投資購房行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房價下跌，需求就急劇下降，房價就繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個金融體系。房地產(chǎn)是個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)泡沫破滅，整個產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟趨于蕭條，因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅 于行業(yè)本身，而且影響到其他許多行業(yè)。

前車之鑒：海南、香港、日本

上世紀(jì)90年代初，海南房地產(chǎn)泡沫破滅，給海南留下450多萬平方米的空置商品房，報建面積1600多萬平方米的“半拉子”工程，2萬多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價從1999年較高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計達65%，港人財富蒸發(fā)2.2萬億元。

國外，日本1991年以后泡沫破裂，房地產(chǎn)市場崩盤，銀行壞賬高達6000億美元，整個日本經(jīng)濟很快進入衰退期，而且十多年無法振興。

結(jié)論：房價漲得快不一定是好事

就像購股票一樣，大家都愛購原始股，而一條原則就是：切忌“追漲殺跌”——當(dāng)“股指”漲到一定程度的時候，再進股市就要小心了！房子是具有實際使用功能和投資功能雙重性質(zhì)的特殊商品，一旦作為投資品，就與股票投資一樣，風(fēng)險是必然的，而且價格越高，風(fēng)險也就越大。

不購房理由之二 加息與物業(yè)稅

專家觀點：購房要考慮利率風(fēng)險

央行3月16日宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貸款的優(yōu)惠利率，并實行下限管理；同時要求上調(diào)個人房貸頭付款比例。消息發(fā)布之后，社會反映異常熱烈，易憲容撰文說，央行的3·16政策，較主要的目的就是要落實 總理在今年政府報告中提出的平抑國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲。盡管這次政策的效應(yīng)應(yīng)該是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場發(fā)出的一個十分明確的信號，民眾進入房地產(chǎn)市場時要考慮利率風(fēng)險。

目前我們房地產(chǎn)市場不僅有炒作之風(fēng)，也有一股住房需求的虛假繁榮。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場主要對象是25～35歲的年輕人，他們一走出校門就進入房地產(chǎn)市場，頭付是父母親的錢，不夠就向親戚借，購好房、大房，剩下就向銀行借。無論發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，這是見所未見的事情。利率快速上升，資金成本的增加，個人住房需求就會改變目前這種虛假繁榮而理性化，住房需求就會下降，房價下降也就不可避免。一旦房價下降，住房需求就會進一步減少，房價會進一步下降。

專家觀點：物業(yè)稅設(shè)計合理有利于平抑房價

3月20日，國家財政部副部長肖捷在“中國發(fā)展高層論壇”上表示，今后一段時期將推進物業(yè)稅改革，而試點城市已在篩選中，顯然，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行?，F(xiàn)在房地產(chǎn)稅費當(dāng)中的主要問題是流通過程稅費重，保有階段稅費輕，這就容易聚集一部分人進行房地產(chǎn)炒作，導(dǎo)致財富的過分集中。

置業(yè)專家舒可心說：“如果能套房不征稅，而對二、三套房征稅，房屋總價越高納稅額越高，經(jīng)濟適用房免征等等，對平衡社會公平來說應(yīng)該是件好事，有利于平抑房價、平抑炒房。”

結(jié)論：“養(yǎng)房”要考慮成本

“以房養(yǎng)房”，這是現(xiàn)在很多購房人的主要購房目的。以前我們不用考慮“養(yǎng)房”成本，利率低，出租、持有又沒有什么附加的稅費，所以與其把錢存在銀行，隨著通貨膨脹慢慢貶值，還不如購套房子出租賺錢呢！以后不行了，利息漲了，如果再征收物業(yè)稅，要“以房養(yǎng)房”的投資人就得想想：像“養(yǎng)車”一樣，這房養(yǎng)不養(yǎng)得起？

不購房理由之三 供應(yīng)量與空置率

專家觀點：空置率不低

對于房地產(chǎn)的空置率問題，易憲容認(rèn)為，2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%；2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3%。這種下降既可能是投機需求增長導(dǎo)致，也可能是開發(fā)商把空置率轉(zhuǎn)移到購房者手中了，即不少購房者購房后的空置率甚高。因為，在他看來，空置率應(yīng)該有三種計算方式：一種國際通行的空置率計算方式是全社會空置房面積除以全部住房面積；一種是中國的計算方式即空置商品房面積除以較近三年竣工面積之和；還有一種購房者購房后沒有出租與出售等待機會的住房。如果把后一種情況考慮在內(nèi)，中國一些大城市住房空置率一定會出奇之高。

專家觀點：供應(yīng)量不小

根據(jù)參與2005年度北京土地供應(yīng)計劃編制的北京偉業(yè)顧問公司計算，北京“8·31”大限共288個項目涉險過關(guān)，過關(guān)項目的總建筑面積大致在1.3億平方米，如果所有過關(guān)項目都能按計劃完成，那么按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算，這部分項目大約可供市場消化5年。

同樣，易憲容也認(rèn)為，目前房地產(chǎn)商開發(fā)的土地基本上是在“8·31”大限之前獲得的，據(jù)有關(guān)資料，在2003年的前8個月里，北京市就有近1.1億平方米在這個時間內(nèi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而這些土地相當(dāng)于北京市前10年房地產(chǎn)使用土地的總和。也就是說，一些房地產(chǎn)商在獲得廉價的土地后，希望通過造勢的方式來轉(zhuǎn)移民眾的視線，推高房價，以便牟取暴利。

結(jié)論：看誰在說

由于市場信息的不透明、不對稱，消費者在購房過程中始終處于被動地位，開發(fā)商說沒房可賣，你即使知道他還空著一大半留著漲了價再出售，也只有干看著的份兒，即使銷售信息要在網(wǎng)上公示了，開發(fā)商還是可以通過虛假成交來偽造“業(yè)績”。這就看誰能“繃得住”了！要是大家都拿著錢，瞪眼看上半年，估計房價想不降也不行。

不購房理由之四 租金與售價比

專家觀點：租金與售價之間背離趨勢越來越大

在一段時間里，如果房屋的價格出現(xiàn)持續(xù)上漲，而且這個上漲是由于房屋資產(chǎn)的基本價值的提高造成的，那么必定會出現(xiàn)以下情況中的一個或幾個:租金增加了;租金增長的速度加快了;投資要求的回報率降低了。但國內(nèi)的現(xiàn)狀如何呢？從1998年全國房價出現(xiàn)穩(wěn)步上揚開始，全國的房屋租賃價格指數(shù)保持平穩(wěn)，2000年以后房屋租賃價格指數(shù)開始稍有上漲，每年的漲幅大約為1%，而同期房屋價格的漲幅每年約為7%，同時房屋價格與租賃價格之間背離呈現(xiàn)越來越大的趨勢。

數(shù)據(jù)支持：北京市建委發(fā)布的《2004年1～12月北京市房地產(chǎn)市場信息》顯示，2004年，全市商品住宅現(xiàn)房平均銷售價格為4747元／平方米，同比上漲291元／平方米，漲幅為6.5%;商品住宅期房購賣價格為5629元／平方米，同比上漲376元／平方米，漲幅為7.2%;而1～12月，全市普通樓房(指已購公房)平均租金為26.90元／平方米·月，同比增長3.5%。

另外，戴德梁行在其網(wǎng)站上公布的2000年至2004年高端住宅租金及售價指數(shù)圖上也可以明顯反映出，租金與售價的發(fā)展趨勢自2002年之后，呈現(xiàn)背離狀態(tài)，而且背離的幅度越來越大。

結(jié)論：購房不一定都能賺錢

房價是漲了，但它跟購房能不能賺錢卻不是一碼事兒。房子賺不賺錢，要看是不是賣出去了，而且賣了個好價錢；要看是不是租出去了，并且出租賺的錢不但能還貸、交物業(yè)費、供暖費、水電煤氣費，而且還有剩余；要看出租多長時間能把自己的“投資”收回來?？粗績r一直漲覺得挺美，可等到大家都有房了，自己漲了價的房子還能賣給誰呢？　　　　　(作者：趙秉杰)