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2009年政策讓樓市瘋狂 2010年房價(jià)漲跌很難測
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 742 次
2009年京城樓市的表現(xiàn),為這個(gè)判斷增添了不少證據(jù)。2010年剛剛開始,土地、金融、稅收等各種政策目前仍然撲朔迷離。
2010年的房地產(chǎn)市場是延續(xù)2009年的“瘋狂”?還是像購房者期待的那樣“大跌”?抑或像專家們的保守估計(jì)“穩(wěn)中有升”?一切仍將取決于未來一段時(shí)間可能出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
2009政策讓樓市瘋狂
政策松綁房價(jià)噌噌漲
2007年年底的樓市拐點(diǎn),讓2008年北京樓市持續(xù)低迷了一整年。有鑒于此,2009年北京政府出臺(tái)了一攬子樓市松綁新政。
一副副“猛藥”接踵而至。從契稅下調(diào)到1%到免征印花稅和土地增值稅;從營業(yè)稅5改2到房貸打7折以及公積金貸款利率下調(diào);從限外令解禁到“70/90政策”暗自松綁;再加上寬松的貨幣政策……
于是,2009年北京樓市奇跡般地起死回生,無論是交易量還是房價(jià)都瘋狂飆升到了歷史制高點(diǎn)。
營業(yè)稅新政恐慌需求大漲
2009年的較后一個(gè)月,面對(duì)瘋狂的房價(jià),政府出臺(tái)了遏制房地產(chǎn)投機(jī)的系列政策,條就是把個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限兩年的優(yōu)惠恢復(fù)到5年。
消息公布時(shí)就有人預(yù)測,不少購房者可能會(huì)搶搭營業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”。
情況果真如此,政策生效前的恐慌性交易帶來市場的井噴——據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2009年12月前10天,北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)14357套,其中住宅簽約套數(shù)達(dá)到了13576套,與11月相比,上漲幅度分別高達(dá)近60%及59%。
2010房價(jià)漲跌很難測
未來政策現(xiàn)在難預(yù)測
“2009年想不到,2010年不確定。”這是地產(chǎn)老大王石對(duì)于這兩年樓市的評(píng)價(jià)。的確,2010年新的房地產(chǎn)政策以及可能帶來的房價(jià)走勢,目前看來仍然撲朔迷離。
1月12日晚間,央行宣布于1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士將其解讀為貨幣政策收緊的信號(hào),次日地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大跌。但第三天,央行便出面澄清說,調(diào)高存款準(zhǔn)備金率并非政策收緊標(biāo)志,仍是一次中性的貨幣調(diào)控工具的使用。
潘石屹認(rèn)為,這次政策調(diào)控的信號(hào)意義要大于作為具體舉措的意義,而調(diào)控部門的“特別謹(jǐn)慎”更增加了未來的不可預(yù)知性。
調(diào)控力度需拿捏準(zhǔn)確
近段時(shí)間,房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論又重出江湖,國家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源公開表示,房價(jià)高漲帶來了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂,但房地產(chǎn)作為我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)一點(diǎn)也不能動(dòng)搖,不但不能動(dòng)搖還要進(jìn)一步發(fā)展。
既然是支柱產(chǎn)業(yè),而且不能動(dòng)搖,那么房地產(chǎn)調(diào)控政策必然不會(huì)將房地產(chǎn)一棍子打死。要調(diào)控房價(jià)不要過快增長,又要保證房地產(chǎn)的支柱地位,房地產(chǎn)政策調(diào)控的力度就得拿捏得準(zhǔn)確到位。因此潘石屹認(rèn)為,未來政府出臺(tái)政策,也會(huì)更加在意市場的反應(yīng),試探性的程度會(huì)增加,而盡量不用“猛藥”。
金融新政起決定作用
社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示,一旦很多投資者利用銀行的金融杠桿大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時(shí)候,一定會(huì)把房價(jià)抬高。同樣,知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀也認(rèn)為,貨幣金融政策的收緊才能有效抑制投資性需求,從而達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的。
記者采訪了解到,二套房政策、加息等均被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為是抑制投資需求的有效手段,但需要各銀行的嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)。對(duì)于未來金融貨幣政策的走向,諸多專家均認(rèn)為將決定房價(jià)的走向,而2009年房價(jià)大漲歸根結(jié)底還是因?yàn)樨泿帕鲃?dòng)性過大。
因此,如果2010年央行繼續(xù)執(zhí)行寬松的貨幣政策,再加上供應(yīng)量有限,房價(jià)將繼續(xù)大漲,反之房價(jià)將有可能下跌。
非普宅界定樓市再掀波瀾
2009年12月23日公布的營業(yè)稅細(xì)則,對(duì)五年內(nèi)的非普通住宅做出了全額征稅的規(guī)定。這個(gè)消息又一次掀起了樓市波瀾?!皣槈摹绷说姆瞧胀ㄗ≌姆恐骷娂姟靶袆?dòng)”起來。記者了解到,營業(yè)稅細(xì)則發(fā)布以來,二手房市場上的高端房紛紛加緊過戶。
據(jù)了解,“非普通住宅”認(rèn)定的重要一點(diǎn)就是房屋面積在140平方米以上,而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示:2009年11月北京成交140平方米以上的二手房為4153套,占12.67%。
新政策生效市場交易回落
隨著房地產(chǎn)政策從緊的方向進(jìn)一步明朗,以及二改五政策的實(shí)施,北京二手房交易又急轉(zhuǎn)直下。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2010年1月1-7日二手房網(wǎng)簽量與2009年12月同期相比下降79.62%,僅為1761套。
進(jìn)入2010年,重新實(shí)施的二手房營業(yè)稅二改五政策迫使京城二手房市場持續(xù)冷淡,據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2010年1月24日,二手房成交9703套,相比2009年12月同期下降近70%。
“遏制”房價(jià)有可能實(shí)現(xiàn)
在1月24日晚上舉行的北京“兩會(huì)”政務(wù)咨詢會(huì)上,市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示,春節(jié)前北京將出臺(tái)2010年的樓市調(diào)控新舉措,具體措施將包括完善預(yù)售制度、打擊捂盤惜售、加快樓盤供應(yīng)、縮短二手房交易周期等。
對(duì)于有些樓盤按單元、樓層推出房源,變相“捂盤”的行為,市住建委負(fù)責(zé)人表示,“目前北京的預(yù)售規(guī)定是按棟開盤,即將出臺(tái)的新措施將根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定進(jìn)一步完善預(yù)售制度,加快樓盤供應(yīng),對(duì)那些不按照規(guī)定開盤預(yù)售的,還將聯(lián)合工商部門聯(lián)合執(zhí)法?!?p>此外,“對(duì)那些確實(shí)囤地的開發(fā)商,該罰的罰,該收回的收回,絕不手軟?!痹诒本皟蓵?huì)”政務(wù)咨詢會(huì)上,陳剛副市長回應(yīng)有關(guān)“囤地開發(fā)商處置”問題時(shí)也這樣明確表示。
眾所周知,房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤變相“捂盤惜售”早已不是什么新鮮事,使本就有限的供應(yīng)量更加捉襟見肘,一房難求的現(xiàn)象也越演越烈。
同時(shí),開發(fā)商囤地也像是樓市的“潛規(guī)則”,一直若隱若現(xiàn)地存在著。而目前的政策信號(hào)表明,一直存在于樓市的這些“頑疾”似乎能徹底根除,而如果這樣,“遏制”房價(jià)將有可能實(shí)現(xiàn)。
專家意見 樓市政策
應(yīng)保持一定的穩(wěn)定性
每一次北京房價(jià)瘋狂上漲之前,都是房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)期?!胺康禺a(chǎn)政策應(yīng)該保持一定的穩(wěn)定性?!敝性禺a(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣表示。他認(rèn)為,目前的房地產(chǎn)政策調(diào)整過于頻繁,政府應(yīng)該保持政策的穩(wěn)定性,由市場來調(diào)整房價(jià)。
潘石屹同樣認(rèn)為,2009年第四季度房價(jià)上漲過快與70/90政策的反復(fù)有關(guān)。
他解釋說,2008年樓市低迷不執(zhí)行70/90政策,已經(jīng)準(zhǔn)備銷售的樓盤要重新改設(shè)計(jì)報(bào)批,現(xiàn)在又重新執(zhí)行70/90政策,再經(jīng)過一輪的重新改設(shè)計(jì)報(bào)批,而每一次的周期大概需要一年的時(shí)間,使很多需要重新報(bào)批的項(xiàng)目拖延了計(jì)劃上市時(shí)間。這導(dǎo)致了京城樓市供應(yīng)量吃緊,而需求量持續(xù)增加,房價(jià)自然肯定要上漲。
因此,出于穩(wěn)定樓市和房價(jià)的目的,京城房地產(chǎn)調(diào)控政策要盡量保持穩(wěn)定。
土地供應(yīng)政策至關(guān)重要
潘石屹及眾多房地產(chǎn)專家接受采訪時(shí)均表示,2010年至少上半年房價(jià)下降的可能性不大,下半年走勢主要看土地供應(yīng)。
據(jù)記者了解,未來3-5年內(nèi)將有大量土地供應(yīng)。而潘石屹則認(rèn)為,這些地塊位置偏遠(yuǎn),而且從土地推出到項(xiàng)目建成也還需要一定時(shí)間,預(yù)計(jì)兩年內(nèi)依然無法形成有效供應(yīng)。
因此,有效的土地供應(yīng)政策至關(guān)重要,這將決定供需不平衡的市場現(xiàn)狀、房價(jià)走勢是否能得到改變。
除了供地位置,供地結(jié)構(gòu)也很重要。據(jù)記者了解,2010年政府要把住宅供應(yīng)土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和定向安置房等政府應(yīng)該保障的住房。這對(duì)于購房者而言,也是一個(gè)“利好消息”。
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