問：購房時怎樣避免房地產(chǎn)廣告的誤導？

答：對開發(fā)商在樓書、沙盤或是廣告中承諾或描述的內(nèi)容，一定要向開發(fā)商或銷售人員進行核實，對于能夠影響您作出購購決定的因素或內(nèi)容需要堅持簽入合同的補充協(xié)議之中，方能使該內(nèi)容具備合同效力。

問：請問您在拆遷的時候，相關部門是否對不是戶主，但長期居?。煟保澳暌陨希牭娜藛T有相關的政策法規(guī)？

答：新的拆遷規(guī)定出臺后，改變了過去對于房屋實際使用人或承租人的補償方式，而改為統(tǒng)一向房屋所有權人進行補償，對于房屋所有權人和實際使用人不一致的，由所有權人向房屋的實際使用人補償或作出安置。

問：如何能粗略了解開發(fā)商的信譽？

答：看看他們開發(fā)的樓盤，了解一下已入住業(yè)主的意見，必要時可以自行或委托律師事務所到相關部門對開發(fā)商的工商登記情況、房屋的抵押登記情況進行查詢和了解。

問：如何判斷商品房是否具備了預售條件？

答：要求開發(fā)商出示商品房銷售許可證，或到北京市國土資源和房屋管理局的網(wǎng)站上查詢。

問：售樓書的內(nèi)容是否有法律效力？

答：樓書在法律上的定義是要約邀請，而要約邀請的內(nèi)容不構成法律上的約束力，建議您將樓書上對您至關重要的內(nèi)容簽入購賣合同或其補充協(xié)議，以使該內(nèi)容具備合同效力 。

問：如果開發(fā)商通過正常手續(xù)去改規(guī)劃，業(yè)主要是不同意，卻又沒法都聯(lián)系上的話應該如何做？

答：建議可以通過媒體將開發(fā)商更改規(guī)劃的內(nèi)容和希望業(yè)主聯(lián)系起來的內(nèi)容公布在報紙等媒體上，一是擴大影響，二是更大程度地召集業(yè)主。同時，對于已聯(lián)系上的業(yè)主，可以聯(lián)絡公證機關辦理異議書簽署的公證手續(xù)，但公證處沒有職權對外進行聯(lián)系，其只能對于業(yè)主簽署的異議書的行為的真實性以及業(yè)主將異議書提交給規(guī)劃部門的行為的真實性進行公證。如果業(yè)主有需要，我可以為大家聯(lián)絡公證機構。

問：與開發(fā)商簽了認購書，并交了訂金，如因合同談不妥，能退房要回訂金嗎？

答：如因購賣雙方對合同條款未能達成一致而不能簽署購賣合同的，不視為購賣雙方的任何一方違約，開發(fā)商應將收取的訂金或訂金全額退還，但業(yè)主在此過程中一定要注意保留好談判不成而不能簽署合同的證據(jù)，必要時可聘請公證機關對此進行公證證據(jù)保全。

問：請問沒有業(yè)主入住，只在工地公示的小區(qū)規(guī)劃更改公示是否是有效公示？

答：公示的本意是公之于眾，保證業(yè)主對小區(qū)的規(guī)劃更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，業(yè)主并未入住的前提下，工地是不允許非施工人員進入的，因此在小區(qū)工地的公示并不能起到有效告知的作用，因此其公示的效力是有極大瑕疵。

問：公積金貸款如何提前還貸？在還貸時間和金額上是否較商貸有很大限制？是否只能一次性還清？國管公積金與市管有何區(qū)別？

答：公積金貸款在還貸方式上與商業(yè)貸款是相同的。

問：怎樣才能知道要購的回遷房是否被開發(fā)商抵押了？

答：您可以從《北京房地產(chǎn)》雜志上的抵押公示欄目中查詢，也可以直接到房屋所在地的房屋管理部門查詢或到北京市房屋權屬查詢，或直接要求開發(fā)商提供房屋的土地使用權證原件或是大產(chǎn)權證的原件，查詢備注欄中是否有抵押登記的記載。

問：現(xiàn)在我手上有足夠的資金購一套今年１１月底交房的商品房，簽購房合同時，能否在付款方式中要求，簽合同時頭付２０％房款，交房時付６０％， 拿到產(chǎn)權證時付余下的２０％。是只有簽合同后一次付全款給開發(fā)商這一種不做房貸的付款方式嗎？

答：付款方式屬于開發(fā)商和購房人自行約定的條款，您可與開發(fā)商協(xié)商以分期付款的方式支付，但是否能夠達成將視您與開發(fā)商之間的協(xié)商程度?！　　　　?作者：北京市漢韜律師事務所　李玲)