《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》昨天公布，目的在于解決目前房地產(chǎn)市場購賣雙方存在的面積計算、規(guī)劃變更等主要糾紛——

銷售面積：一律按套內(nèi)面積計算

如果還讓開發(fā)商在按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套計價三種銷售方式中自選，開發(fā)商勢必傾向于選擇對自己有利的按建筑面積銷售方式，這樣還會出現(xiàn)業(yè)主和開發(fā)商關于面積的糾紛。由于現(xiàn)在公攤面積沒有一定的計算方式，而且公攤部位種類繁多，購房人弄不清楚泵房、變電室等共用部位的位置和面積情況，也就無法得知攤?cè)胱约悍孔拥墓珨偸欠駵蚀_。而按套內(nèi)建筑面積，購房人基本上可以從圖紙上看出面積情況。因此，該辦法中規(guī)定，預售商品住宅一律實行按套內(nèi)面積計價。

退房條件：誤差比完全值超出３％

該辦法規(guī)定，預售商品房按照套內(nèi)建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內(nèi)建筑面積與實測的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差的，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：（一）面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％）的，根據(jù)實測面積結(jié)算房價款；（二）面積誤差比完全值超出３％的，預購人有權退房。

現(xiàn)在經(jīng)常發(fā)生的面積糾紛是，交房時，購房人發(fā)現(xiàn)盡管面積沒變，可套內(nèi)面積變小了，公攤面積加大了。這項規(guī)定，就是不讓公攤面積摻和進來，制止開發(fā)商在公攤面積上做手腳，使套內(nèi)面積“縮水”。

規(guī)劃改變：須書面征得預購人同意

開發(fā)商經(jīng)常改變規(guī)劃，給購房人造成一些影響。對此，該辦法如何規(guī)定？該辦法中規(guī)定了兩條，頭先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設商品房，不得擅自變更。其次，確需改變規(guī)劃內(nèi)容的，必須書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。

售房訂金：應抵作房價款或返還

現(xiàn)在有些開發(fā)商在賣房時，私自規(guī)定訂金不退，是否合理？有些開發(fā)商要求購房人在簽合同之前，交一萬元或不等的訂金，如果購房人不購房，就不退還這筆錢。對此，該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預付款性質(zhì)的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，未能簽訂合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人返還所收費用。

預售房：開發(fā)商不得進行抵押

很多開發(fā)商出售被抵押的房子，并故意隱瞞抵押情況，造成了一些糾紛，如何防止這種情況發(fā)生？

一般開發(fā)商將房子抵押給銀行，銷售時只履行征求銀行同意的程序。該辦法規(guī)定，預售已抵押的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當通知抵押權人，并要將抵押情況告知預購人。而且明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押?！　　　　?作者：莫春 王一寧)