購房契約是商品購賣活動(dòng)中較基本的法律文件，屬新合同法分則規(guī)定的購賣合

同的一種。以北京市為例，購房契約有正式契約和補(bǔ)充契約之分。按照新合同的有

關(guān)規(guī)定，是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全應(yīng)由當(dāng)事人自主決定，任何一方不得將

自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事人。這也就是通常所說的契約自由原則，也是購房人的

基本權(quán)利。

然而，目前法律賦予的這項(xiàng)基本權(quán)利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要

么對開發(fā)商提出的補(bǔ)充契約可能產(chǎn)生的法律后果不甚清楚，要么過于相信開發(fā)商的

口頭承諾，要么認(rèn)為開發(fā)商擬定的補(bǔ)充契約不能修改，尤其是那些匆忙交付定金后，

認(rèn)購書中又標(biāo)明“如不簽約，定金扣除”的購房人，更因擔(dān)心定金損失而被迫接受

開發(fā)商擬訂的補(bǔ)充契約。結(jié)果，開發(fā)商通過補(bǔ)充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門

用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任得以豁免或

減輕。而購房人的真實(shí)意思表示卻絲毫沒有在補(bǔ)充契約中體現(xiàn)出來。一旦發(fā)生糾紛，

補(bǔ)充契約對購房人的權(quán)利缺乏保障，購房人又無法依據(jù)開發(fā)商的口頭承諾追究其違

約責(zé)任。

例如：購房人購購現(xiàn)房，看到房屋已經(jīng)完工，甚至有的已辦理入住手續(xù)。但在

簽約時(shí)，開發(fā)商使用的是《北京市內(nèi)／外銷商品房預(yù)售契約》，而且有的開發(fā)商在

提供的補(bǔ)充契約文本中還將正式預(yù)售契約中關(guān)于“房屋交付時(shí)應(yīng)提交《北京市建設(shè)

工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)”修改為“提交臨時(shí)證明文件”。

又如有的開發(fā)商將“施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決、為配

合政府法規(guī)而引致的延誤、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤或其他非甲方所能控制的

事件”均作為免責(zé)事項(xiàng)寫入補(bǔ)充契約。根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定，正式契約與補(bǔ)充

契約內(nèi)容不一致的，應(yīng)以補(bǔ)充契約為準(zhǔn)。

據(jù)此，以上兩例補(bǔ)充條款產(chǎn)生的法律后果，一是賣方交付房屋時(shí)提交不出正式

契約規(guī)定的法律文件本應(yīng)屬違約行為，但通過補(bǔ)充契約的修改，購房人無法按正式

契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責(zé)任；二是賣方逾期交付物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

可能因補(bǔ)充契約規(guī)定的免費(fèi)事由的存在而被免除或被降到較低。相應(yīng)地，購房人的

風(fēng)險(xiǎn)卻因此大大地增加了。

為了降低購房風(fēng)險(xiǎn)，希望您在簽訂補(bǔ)充契約時(shí)一定要拒絕以上類似條款，同時(shí)，

盡可能地將您的真實(shí)意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。有的開發(fā)商在廣告

或銷售過程中會(huì)做出許多誘人的承諾，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的設(shè)置及建成

時(shí)間、附帶、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時(shí)間等，以上承諾如果不寫入合同，一旦開發(fā)商沒有

兌現(xiàn)承諾，您將無法追究其違約責(zé)任。因此，建議購房人在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，較好

與開發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

（1）開發(fā)商對其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件真實(shí)性的承諾；

（2）所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾（主要為避免因此

造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利）；

（3）房屋使用率、面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；

（4）房屋交付的時(shí)間、地點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、責(zé)任分擔(dān)等具體辦法；

（5）公用配套設(shè)施的交付時(shí)間、狀態(tài)等；

（6）房產(chǎn)證的取得時(shí)間；

（7）如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及

具體處理辦法；

（8）與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定

的事項(xiàng)。

(天如律師事務(wù)所　鄭獻(xiàn)民　律師)(摘自北京青年報(bào)）