購房子無論是為了自住還是用于投資都希望自己的房子保值甚至增值。想知道如何考察一處房產(chǎn)的潛在價(jià)值么？想知道如果將購購的房子租出去，會(huì)賺錢么？賺多少？我們用三個(gè)簡單的公式即可粗略的估算出房子大體的價(jià)值。我們這些非專業(yè)人士當(dāng)然不能用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆椒ǖ贸鰧I(yè)數(shù)據(jù)，但可以通過簡單方式作為自己的置業(yè)參考。

分界評(píng)估

用租金乘數(shù)進(jìn)行估算 評(píng)估級(jí)別 兩顆星

租金乘數(shù)是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡單公式，計(jì)算公式為：

租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入

如果得出的結(jié)果小于12，即在合理購購范圍之內(nèi)。比如某套房子的售價(jià)22萬元，月租金1500元，那么它的租金乘數(shù)就是12倍。一般來說，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。

但是，如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，就很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。假如若干年后這套房子的售價(jià)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

投資者可以將房產(chǎn)的租金乘數(shù)與自己要求預(yù)期進(jìn)行比較，也可在不同房產(chǎn)間比較，取其較小者。不過這個(gè)方法并未考慮房屋空置、欠租損失、營業(yè)費(fèi)用、稅收等方面的影響。

　　分界評(píng)估

用投資回收期進(jìn)行計(jì)算 評(píng)估級(jí)別 三顆星

投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短，計(jì)算公式為：

投資回收年數(shù)=（頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金-按揭月供款）×12

這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年－10年左右。在業(yè)內(nèi)，又將該方法劃分為兩種：一是即刻回報(bào)型，二是培養(yǎng)回報(bào)型。

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