一大公式:租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù),是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。

　　某小戶型,2001年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當(dāng)時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說,這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍,很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數(shù)升到25倍,已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

　　投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

　　二大公式:8年~10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數(shù)適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(頭期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。一般來說,回收年數(shù)越短越好,合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設(shè)2001年時頭付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當(dāng)時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現(xiàn)在購購這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。

　　三大公式:15年收益是否物有所值

　　另外,也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。

　　如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購購價,該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購購價,該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購購價,該物業(yè)價值已高估。

　　仍以上文提到的小戶型為例,2001年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當(dāng)時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現(xiàn)在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價,價值已經(jīng)被過度透支了。

　　以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業(yè)性的投資分析,計算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如,一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。

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