分界評估

　　用租金乘數(shù)進行估算

　　評估級別

　　★★

　　租金乘數(shù)是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式，計算公式為：

　　租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入

　　如果得出的結(jié)果小于12，即在合理購購范圍之內(nèi)。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那么它的租金乘數(shù)就是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。

　　但是，如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，就很可能會帶來負現(xiàn)金流。假如若干年后這套房子的售價上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

　　投資者可以將房產(chǎn)的租金乘數(shù)與自己要求預(yù)期進行比較，也可在不同房產(chǎn)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置、欠租損失、營業(yè)費用、稅收等方面的影響。

　　分界評估

　　用投資回收期進行計算

　　評估級別

　　★★★

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短，計算公式為：

　　投資回收年數(shù)=（頭期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）×12

　　這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年－10年左右。在業(yè)內(nèi)，又將該方法劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養(yǎng)回報型。

即刻回報型：通常指購購的房產(chǎn)位于周邊配套完善、交通發(fā)達、商業(yè)氛圍非常成熟的地區(qū)，不需要培育，購購后出租即可獲得可觀的租金回報。但此類房產(chǎn)通常需求的資金量較大，資金門檻相對較高；

　　培養(yǎng)回報型：通常指位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費人群增長等方面，都有著比較良好的前景，而這個過程便是培養(yǎng)的過程。這類房產(chǎn)通常售價較低，但可以放長線釣大魚，從長期看往往可以獲得比即刻回報型更高的率。

　　　分界評估

　　用15年租金收益比較購購價

　　評估級別

　　★★★★

　　這種計算方式也是國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的常用方法，其計算方法主要是以15年為期比較房產(chǎn)購購價格。

　　如果該房產(chǎn)的年收益×15年＝房產(chǎn)購購價，該物業(yè)物有所值；

　　如果該房產(chǎn)的年收益×15年＞房產(chǎn)購購價，該物業(yè)尚具升值空間

如果該房產(chǎn)的年收益×15年＜房產(chǎn)購購價，該物業(yè)價值已高估。

　　比如某套房子在2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。

　　以上是三種常用的房產(chǎn)投資估算方法，有的只需進行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。

　　【專家觀點】

　　以上三個計算方法只能作為簡單的房產(chǎn)價值評估手段，并不具備嚴格的通用性。這其中并沒有考慮到如通脹、人民幣升值等具體問題在內(nèi)。因此，該方法適用于對房產(chǎn)作出大致的價值參考判斷。

編輯：舒會

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