針對(duì)小區(qū)車位、維修基金等典型案例

物業(yè)公司擅用小區(qū)空地、樓下開(kāi)了擾民餐館……這些讓業(yè)主們煩惱的身邊問(wèn)題，怎樣通過(guò)新實(shí)施的《物權(quán)法》行使自己的權(quán)利？昨天（10月12日），海淀法院民三庭的法官殷華針對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施后，對(duì)《物權(quán)法》中涉及業(yè)主和物業(yè)糾

紛的幾起典型案例進(jìn)行了解讀。

車庫(kù)的歸屬

《物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?

案例：業(yè)主小王所在小區(qū)的物業(yè)公司，認(rèn)為小區(qū)內(nèi)一塊空地閑置可惜，便將其改成停車場(chǎng)租給了小區(qū)外的人。小王認(rèn)為，物業(yè)公司不應(yīng)該未征得業(yè)主委員會(huì)同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)土地的用途，即使經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，出租收益也應(yīng)該歸業(yè)主所有，而不是歸物業(yè)公司所有。但物業(yè)公司認(rèn)為，自己出工出力建了停車場(chǎng)就應(yīng)該由公司享受收益。

法官釋案：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和公用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。其次，即使業(yè)主大會(huì)討論同意了，該項(xiàng)收益也歸業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)取得該收益?！段餀?quán)法》的這一條款對(duì)此予以了明確，因此，小王有權(quán)要求物業(yè)公司恢復(fù)原狀或者返還收益。

“住改商”的效力

《物權(quán)法》第七十七條：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?

案例：小李家住臨街的二樓，樓下的鄰居將住宅改了一下，門朝街外開(kāi)了一家小火鍋店，每天樓下人聲嘈雜，小李的屋內(nèi)也彌漫著火鍋的味道。小李去和鄰居理論，但鄰居認(rèn)為自己并沒(méi)有改變房屋的結(jié)構(gòu)，自己的屋子怎么利用都可以。

法官釋案：對(duì)于這種業(yè)主改變住宅用途的問(wèn)題，以前的案件由于改變住宅用途的業(yè)主大部分都超出了正當(dāng)行使房屋所有權(quán)的權(quán)利界限，因此敗訴；但也有一小部分業(yè)主由于沒(méi)有改變住宅的房屋結(jié)構(gòu)獲得勝訴。此次《物權(quán)法》明確了這一問(wèn)題，也就是說(shuō)，業(yè)主應(yīng)該在將自己的住宅改變成經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，征得像小李這樣有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則，業(yè)主可訴至法院要求其承擔(dān)恢復(fù)原狀等民事責(zé)任。

專項(xiàng)維修資金的使用

《物權(quán)法》第七十九條：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！?

案例：趙大娘住在住宅樓的一層，樓里的電梯維修后，業(yè)委會(huì)將小區(qū)的維修資金用于電梯維修的使用情況在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，趙大娘認(rèn)為自己從來(lái)不坐樓里的電梯，因此不應(yīng)為修電梯掏錢。而業(yè)委會(huì)認(rèn)為電梯本來(lái)就是住宅樓的共有部分，無(wú)論用不用都應(yīng)該由所有業(yè)主出錢。

法官釋案：建筑物及其附屬設(shè)施需要維修，于是業(yè)主在購(gòu)購(gòu)住宅時(shí)需要預(yù)交一定數(shù)額的維修資金，以便于日后統(tǒng)一對(duì)建筑物共有部分進(jìn)行維修。其中，重要的是界定共有部分的范圍。《物權(quán)法》中強(qiáng)調(diào)電梯、水箱等，就是要突出二者的代表性，且在實(shí)際生活中，兩者引起的爭(zhēng)議比較多。正是由于電梯屬于建筑物的共有部分，該部分的維修資金就應(yīng)該業(yè)主共同承擔(dān)，因此趙大娘的觀點(diǎn)是站不住腳的。（記者 王秋實(shí)）

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