調(diào)控之意在于，兼顧供給與需求，既打擊投機(jī)需求，尤其是海外游資的投機(jī)，也注意通過(guò)物業(yè)稅、降低住房貸款成數(shù)、縮短貸款期限、提高貸款利率等手段，控制需求總量

2007年9月27日晚11點(diǎn)許，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站同時(shí)發(fā)布《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（ 銀發(fā)〔2007〕359 號(hào)），傳說(shuō)中的調(diào)控措施終于成為事實(shí)。

《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。其中主要措施有五項(xiàng)：

一是進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件?！锻ㄖ芬?guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。對(duì)經(jīng)國(guó)土資源、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。同時(shí)，要求商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限較長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

二是嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，支持借款人購(gòu)購(gòu)頭套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，并將套（含）以上住房貸款的頭付款比例提高到40%，將利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。同時(shí)嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。

三是明確提高商業(yè)用房購(gòu)房貸款的較低頭付款比例和利率水平。商業(yè)用房購(gòu)房貸款頭付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的頭付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以‘商住兩用房‘名義申請(qǐng)貸款的，頭付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

四是加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。要求商業(yè)銀行做好貸前查詢(xún)、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

五是要求所有商業(yè)銀行（包括外資銀行）按照《通知》及通知精神和相關(guān)政策，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細(xì)則，并向監(jiān)管部門(mén)報(bào)備。

央行、銀監(jiān)會(huì)的負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)中介紹此次調(diào)整的背景，稱(chēng)：“2005 年以來(lái)，針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問(wèn)題，出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設(shè)和消費(fèi)模式不合理等亟待解決的問(wèn)題。今年8月底，全國(guó)城市住房工作會(huì)議召開(kāi)，國(guó)務(wù)院專(zhuān)業(yè)就加大房地產(chǎn)政策調(diào)控力度，引導(dǎo)住房需求，進(jìn)一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策做了進(jìn)一步部署。為貫徹落實(shí)全國(guó)城市住房工作會(huì)議精神，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)從防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度，進(jìn)一步完善了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理措施?！?p>為保證《通知》的落實(shí)，《通知》要求，各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并向中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)備。同時(shí)《通知》要求監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和檢查力度。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和風(fēng)險(xiǎn)提示，加大違規(guī)查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸征信管理，督促商業(yè)銀行切實(shí)完善房地產(chǎn)信貸管理，貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。人民銀行和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行情況加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

央行一位高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，現(xiàn)在的調(diào)控措施符合各方面利益。其一，提高套房的貸款成數(shù)可以在一定程度上控制需求；其二，減少投機(jī)后，可以防止未來(lái)消費(fèi)的過(guò)度透支；其三，可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，即便未來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào)，銀行的貸款也不會(huì)受到太大影響。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控必須兼顧供給與需求，既要打擊投機(jī)需求，尤其是海外游資的投機(jī)，也要注意通過(guò)物業(yè)稅、降低住房貸款成數(shù)、縮短貸款期限、提高貸款利率等手段，控制需求總量。通過(guò)建設(shè)廉租房等政策，鼓勵(lì)低收入群體主要通過(guò)租賃改善自己的住房條件，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度消費(fèi)和提前消費(fèi)。

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