近日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人公開(kāi)指出，今年將穩(wěn)步推進(jìn)稅制改革，其中包括繼續(xù)研究完善加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的稅費(fèi)政策措施，修訂耕地占用稅暫行條例。

而1月1日，提高2倍的土地使用稅和提高1倍的土地使用費(fèi)政策正式開(kāi)始實(shí)施。2007年房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策調(diào)控可謂正式啟幕，而懸念已久的物業(yè)稅同樣在今年被寄予了出臺(tái)的期望。

格局

土地使用稅的調(diào)整讓2006年的宏觀(guān)調(diào)控畫(huà)上了一個(gè)句號(hào)，同樣，也開(kāi)啟了2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的序幕。

“作為目前土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種，這是城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)近20年來(lái)的次調(diào)整?！敝写蠛慊粍?dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理王述在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出。

2006年12月31日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式公布，主要內(nèi)容是將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，其中，交納稅費(fèi)較高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。此項(xiàng)規(guī)定從1月1日起實(shí)施。

“對(duì)于宏觀(guān)調(diào)控來(lái)說(shuō)，土地使用稅的調(diào)整使得‘土地成本三要素’調(diào)整格局基本形成?！蓖跏鲋赋觯@是此次調(diào)整的意義所在。

據(jù)了解，所謂的“土地成本三要素調(diào)整格局”指的是，去年11月7日，《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，規(guī)定從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍，與此次《條例》構(gòu)成了土地“一費(fèi)一稅”上調(diào)政策。而土地出讓金正在由于招拍掛制度的日臻完善、由開(kāi)發(fā)商拿地以綜合實(shí)力取勝，“非價(jià)高者得”而呈現(xiàn)理性上漲的趨勢(shì)，摒棄了土地拍賣(mài)中的虛高成分，體現(xiàn)的是土地本身的價(jià)值。

顯然，“土地成本三要素”調(diào)整格局被寄予了土地和稅費(fèi)的“雙重”調(diào)控效應(yīng)。

“目前，開(kāi)發(fā)商購(gòu)購(gòu)地塊的成本主要由土地使用費(fèi)、土地使用稅、土地出讓金構(gòu)成。”王述指出，這些稅費(fèi)政策使得開(kāi)發(fā)商獲取土地的成本加大，在很大程度上抑制開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積，有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商盡快將手中地塊推入市場(chǎng)，從而相對(duì)減少開(kāi)發(fā)商已購(gòu)地塊的土地成本，對(duì)抑制建設(shè)用地過(guò)度擴(kuò)張起到保護(hù)性作用。

據(jù)悉，此次提高的土地使用稅政策只適用于開(kāi)發(fā)商，不會(huì)向購(gòu)房者收取。

當(dāng)然，除了打擊土地囤積行為之外，土地使用稅調(diào)整的另一目的則是防止國(guó)有資產(chǎn)的流失。

據(jù)記者了解，此次土地使用稅調(diào)整將征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)，這將改變以前征稅“兩條線(xiàn)”的情況，規(guī)避了部分開(kāi)發(fā)商聯(lián)合地方政府，以招商引資名義、借殼購(gòu)地等方式避稅給國(guó)家?guī)?lái)的不必要損失。

方向

然而，對(duì)于此次以提高土地使用稅為序幕的稅費(fèi)新政是否能達(dá)到宏觀(guān)調(diào)控的效應(yīng)，業(yè)界還心存質(zhì)疑。畢竟，擺在稅費(fèi)政策面前的是高房?jī)r(jià)的巨大壓力。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布的70城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年6月至11月間，北京房?jī)r(jià)每月環(huán)比增幅均達(dá)10%左右，其中10月份漲幅位列全國(guó)，11月份漲幅名列全國(guó)。而深圳和廣州兩市房?jī)r(jià)的大幅上漲已經(jīng)讓廣東省建設(shè)廳發(fā)出了 “這是值得注意的傾向問(wèn)題”的警示，其中，去年，廣州一手房屋均價(jià)超過(guò)7000元/平方米，深圳一手房均價(jià)接近1萬(wàn)元/平方米。

而來(lái)自仲量聯(lián)行日前發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)， 2007年，根據(jù)所處位置不同，北京新建住宅的價(jià)格增長(zhǎng)幅度將在11%到14%不等。“強(qiáng)勁勢(shì)頭不減”。

一切跡象都在表明，去年處于房?jī)r(jià)風(fēng)口浪尖上的城市有可能今年還將繼續(xù)這種“高位”。

同時(shí)，以往一系列稅費(fèi)政策對(duì)房?jī)r(jià)甚微甚至反向的影響也不得不讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)今后稅費(fèi)政策的力量有所擔(dān)心。

以北京為例，自從去年5月11日七部委下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》后，在短短的不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)相繼出臺(tái)了征收營(yíng)業(yè)稅、契稅征收優(yōu)惠政策三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以及各區(qū)房地局加大對(duì)個(gè)人所得稅征管力度等一系列政策，而系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行把控、引導(dǎo)，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，反而加速了房?jī)r(jià)的上漲，本該是抑制的力量卻成了一種促進(jìn)的力量。

“土地使用費(fèi)提高1倍，土地使用稅提高2倍，而目前可用于招拍掛的土地相對(duì)較少，高價(jià)拿地的狀況并無(wú)實(shí)質(zhì)性改觀(guān)。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，土地成本的三大要素?zé)o一例外都在上揚(yáng)，“導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲已是一種現(xiàn)實(shí)。畢竟地價(jià)是房?jī)r(jià)的一個(gè)重要影響因素?！?

同時(shí)，土地使用稅上調(diào)的可操作性也遭遇了質(zhì)疑。

“土地使用稅的征收較低與較高等級(jí)間相差幅度太大，如1.5元～30元，20倍的差距，就算按照當(dāng)前土地分成6級(jí)，同一級(jí)別差距也較大，給確定具體地塊實(shí)質(zhì)交納稅費(fèi)的價(jià)格，留下了違規(guī)操作的空間?！蓖跏鲋标悺?

看來(lái)，房地產(chǎn)的稅費(fèi)調(diào)控還遠(yuǎn)不到結(jié)束的時(shí)候，而其未來(lái)的方向又將在哪里？

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱的答案非常直接，就是物業(yè)稅。

“應(yīng)該盡快推出物業(yè)稅，增加投機(jī)者的持房成本，從而通過(guò)市場(chǎng)的內(nèi)在調(diào)節(jié)達(dá)到一種投資與需求的相對(duì)均衡，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！?月5日，在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)舉辦的“和諧地產(chǎn)論壇”上，樊綱再次拋出了自己的觀(guān)點(diǎn)。

樊綱認(rèn)為，如果缺少物業(yè)稅，市場(chǎng)本身就是在鼓勵(lì)大量投資性需求?！叭藗兌笺裤揭?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而得到的種種好處，卻不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而支付更多的成本，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)過(guò)熱，并導(dǎo)致諸多利益群體和之間的沖突?！?/p>

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