為什么要制訂全國(guó)統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施有什么意義和作用？

　　較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

　　土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　《通知》在較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　貫徹落實(shí)好《標(biāo)準(zhǔn)》，各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)需要做好哪幾方面的工作？

關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（全文）

　　　一、為什么要制訂全國(guó)統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？

　　一些地方在招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地是當(dāng)前土地管理與調(diào)控中存在的一個(gè)突出問(wèn)題，危害十分嚴(yán)重。一是工業(yè)用地低成本過(guò)度擴(kuò)張，助長(zhǎng)了大量低水平重復(fù)建設(shè)，影響了宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施。二是地區(qū)之間競(jìng)相壓價(jià)搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，破壞了公開(kāi)公平、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是由于土地出讓的價(jià)格遠(yuǎn)低于其實(shí)際成本，國(guó)有土地所有者權(quán)益沒(méi)有得到應(yīng)有體現(xiàn)，造成了國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑置浪費(fèi)。五是損害了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。地方政府低價(jià)出讓土地往往是以壓低拖欠征地補(bǔ)償費(fèi)，犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)的，其結(jié)果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

　　要從根本上解決這個(gè)長(zhǎng)期困擾土地管理工作的突出問(wèn)題，必須堅(jiān)持以全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制，使工業(yè)用地價(jià)格能充分反映市場(chǎng)供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，針對(duì)當(dāng)前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的較低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配置的重要基礎(chǔ)。為此，2004年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價(jià)招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價(jià)制定并公布協(xié)議出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價(jià)格不得低于較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！钡歉鞯卦趫?zhí)行這一政策時(shí)都怕提高本地地價(jià)影響招商引資，因此有的省份在制訂較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

　　為此，今年8月31日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)31號(hào)文件）中明確提出，國(guó)家要根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建立工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。為貫徹落實(shí)31號(hào)文件精神，我部組織制訂了《全國(guó)工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》），下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國(guó)工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)實(shí)施政策做出了一系列明確規(guī)定。

　　二、《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施有什么意義和作用？

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布實(shí)施，是貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)文件精神，加強(qiáng)工業(yè)用地調(diào)控的一項(xiàng)重大政策，是國(guó)家運(yùn)用土地價(jià)格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，對(duì)有效抑制工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張，維護(hù)公開(kāi)公平公正的土地市場(chǎng)秩序，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，保障土地所有者合法權(quán)益，促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對(duì)于“以工補(bǔ)農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會(huì)的建立具有深遠(yuǎn)影響。具體而言，《標(biāo)準(zhǔn)》將在以下四個(gè)方面發(fā)揮重大作用。

　?。ㄒ唬┮?guī)范工業(yè)用地市場(chǎng)秩序

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價(jià)格“底線”，對(duì)各地在招商引資中搞惡性競(jìng)爭(zhēng)、低價(jià)賤賣(mài)國(guó)有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓奠定了基礎(chǔ)，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)提供了保障，為查處低價(jià)出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

　?。ǘ┍Ｕ媳徽鞯剞r(nóng)民的基本權(quán)益

　　《標(biāo)準(zhǔn)》在制訂過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)發(fā)31號(hào)文件“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的規(guī)定，通過(guò)提高工業(yè)用地的出讓價(jià)格，將有效抑制一些地方因低價(jià)出讓土地而有意壓低征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為，有利于保護(hù)被征地農(nóng)民的基本權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

　?。ㄈ┐龠M(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

　　《標(biāo)準(zhǔn)》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的。《標(biāo)準(zhǔn)》與土地等別掛鉤，不同土地等別的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，較高等別（一等）相對(duì)應(yīng)的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是較低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國(guó)東、中、西部不同區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

　?。ㄋ模┓€(wěn)定住宅用地價(jià)格

　　較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價(jià)格提高后，將會(huì)抑制工業(yè)用地的過(guò)度擴(kuò)張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應(yīng)總量不變的前提下，地方政府可以通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加住宅用地的供應(yīng)量，促進(jìn)住宅用地價(jià)格的穩(wěn)定。同時(shí)，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補(bǔ)貼工業(yè)用地成本的行為。

　　三、較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？

　　《標(biāo)準(zhǔn)》的制訂工作是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、技術(shù)要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關(guān)單位及有關(guān)專家，成立了專項(xiàng)工作組，多次召開(kāi)座談會(huì)、研討會(huì)，對(duì)較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制訂思路和技術(shù)方法進(jìn)行了認(rèn)真研究，廣泛聽(tīng)取了地方國(guó)土部門(mén)、高等院校、科研院所專家及地價(jià)評(píng)估專業(yè)人士意見(jiàn)，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)）關(guān)于“國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”和“工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，通過(guò)測(cè)算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)之間的倍數(shù)關(guān)系，確定全國(guó)各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”的思路和方法，并組織對(duì)全國(guó)各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查測(cè)算。經(jīng)測(cè)算并征求各地意見(jiàn)，較終按6倍確定較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)比較符合各地實(shí)際，提高幅度是可以承受的。

　　為了確保較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價(jià)出讓土地，我部對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

　　四、土地等別是如何確定的？《標(biāo)準(zhǔn)》為什么要與土地等別相掛鉤？

　　土地等別是制訂較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是國(guó)土資源部、財(cái)政部為適應(yīng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收的需要，于1998年根據(jù)全國(guó)2864個(gè)縣、市（區(qū)）級(jí)行政單元的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評(píng)價(jià)法，按照評(píng)價(jià)分值的15個(gè)區(qū)間段確定的，將全國(guó)各縣、市（區(qū)）土地分成15個(gè)等別。2002年在征求各地意見(jiàn)后做了調(diào)整。現(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國(guó)東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別。現(xiàn)行土地等別在新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認(rèn)可。

　　為了發(fā)揮地價(jià)對(duì)土地利用的調(diào)控作用，我們?cè)谥朴嗇^低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎(chǔ)上制訂的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，較高等別（一等）相對(duì)應(yīng)的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是較低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

　　五、《通知》在較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？

　　為了確保較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)能在各地得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，變相達(dá)到低價(jià)出讓的目的，《通知》對(duì)較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施做出了八個(gè)方面的政策規(guī)定。

　　一是明確了《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)和適用范圍?！锻ㄖ窏l明確規(guī)定《標(biāo)準(zhǔn)》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行的較低控制標(biāo)準(zhǔn)”。有三層含義：一是《標(biāo)準(zhǔn)》的性質(zhì)是較低的控制性標(biāo)準(zhǔn)，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時(shí)確定的土地出讓價(jià)格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標(biāo)準(zhǔn)》適用于國(guó)有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國(guó)有土地；三是在一個(gè)行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國(guó)有土地用于工業(yè)項(xiàng)目用地的，都必須執(zhí)行同一的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（即《標(biāo)準(zhǔn)》所列該行政單元所在土地等別相對(duì)應(yīng)的較低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)），由于工業(yè)項(xiàng)目在同一區(qū)域內(nèi)的準(zhǔn)入“門(mén)檻”相同，就可促進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點(diǎn)火”、“冒煙”。

　　二是嚴(yán)格規(guī)定了《標(biāo)準(zhǔn)》的修正原則，增強(qiáng)了《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行的“剛性”。《標(biāo)準(zhǔn)》是嚴(yán)格按照國(guó)發(fā)31號(hào)文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測(cè)算基礎(chǔ)上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開(kāi)發(fā)程度、土地取得來(lái)源等各項(xiàng)因素，涵蓋了相應(yīng)的成本費(fèi)用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均較低水平。因此《通知》條

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