一直飽受人們關(guān)注和議論的“住宅用地滿(mǎn)７０年續(xù)費(fèi)”的條文，在全國(guó)人大立法史上審議次數(shù)較多的法律草案——《物權(quán)法（草案）》的第六次審議時(shí)剛剛被刪去。

“刪去是對(duì)的，將來(lái)早晚要征收物業(yè)稅，而征收物業(yè)稅就必須明確產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行土地制度改革。如果該條文存在于《物權(quán)法（草案）》中，勢(shì)必會(huì)對(duì)下一步開(kāi)征物業(yè)稅和進(jìn)行土地制度改革帶來(lái)制約和影響?！庇嘘P(guān)專(zhuān)家分析，刪去這一條文很有可能跟開(kāi)征物業(yè)稅有關(guān)。

刪去“７０年大限”與物業(yè)稅有關(guān)

“７０年后我們的房子怎么辦？”這是目前很多花費(fèi)一生積蓄購(gòu)房者的疑慮。而怎么回答這個(gè)問(wèn)題，民眾的眼睛齊齊地望向了一審又審的《物權(quán)法（草案）》。

從２００２年１２月開(kāi)始，《物權(quán)法（草案）》作為民法典的一編，與其他部分一同提請(qǐng)九屆全國(guó)人大常委會(huì)進(jìn)行了初次審議。十屆全國(guó)人大常委會(huì)高度重視制定《物權(quán)法》的工作，將《物權(quán)法（草案）》排在整個(gè)民法立法進(jìn)程中較優(yōu)先的位置，先后進(jìn)行了二審、三審、四審和五審。而在前幾次審議中，“住宅用地期滿(mǎn)７０年后”如何處理也歷經(jīng)幾次改變。直到此次六審之時(shí)，全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為，建議刪去“７０年后續(xù)交土地使用費(fèi)”這一條文。

“應(yīng)該刪去，《物權(quán)法》是一部確認(rèn)和保護(hù)私產(chǎn)的法律，同時(shí)也是開(kāi)征物業(yè)稅的基礎(chǔ)法律，只有肯定了物權(quán)、私有財(cái)產(chǎn)才能征稅。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，開(kāi)征物業(yè)稅的基本要求是土地和房屋產(chǎn)權(quán)必須明晰，這就要求將目前多種住宅建設(shè)用地進(jìn)行歸并，對(duì)現(xiàn)在的土地制度進(jìn)行改革。

他說(shuō)，在土地制度改革尚不明晰的時(shí)候，就在《物權(quán)法》中寫(xiě)上“住宅用地７０年后續(xù)交土地使用費(fèi)”的條文，將會(huì)對(duì)以后的土地制度改革和開(kāi)征物業(yè)稅帶來(lái)很多制約。物權(quán)法、物業(yè)稅、土地制度改革是一環(huán)套一環(huán)，相互影響、相互制約的，要通盤(pán)考慮。“我分析，刪去這一條很有可能跟開(kāi)征物業(yè)稅有關(guān)?！眲⒕S新說(shuō)。

其實(shí)，對(duì)“７０年后續(xù)交土地使用費(fèi)”條文被刪抱積極態(tài)度的專(zhuān)家不止劉維新一個(gè)。上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受記者采訪時(shí)也一再表示“這樣處理比較好”。

“房子是廣大民眾一生中的消費(fèi)開(kāi)支，７０年期滿(mǎn)后到底要不要續(xù)費(fèi)一定要慎重對(duì)待?！币敛烧J(rèn)為，這中間有很多實(shí)際和復(fù)雜的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該深入調(diào)查研究后才能做出決定。

據(jù)了解，在第六次審議《物權(quán)法（草案）》時(shí)，有的常委會(huì)委員提出，住宅建設(shè)用地續(xù)期后住戶(hù)還要支付土地使用費(fèi)。全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為，這一問(wèn)題需慎重對(duì)待，目前以不作規(guī)定為宜。

“物業(yè)稅要怎么征收、何時(shí)能開(kāi)征？土地制度如何改革？這些問(wèn)題到目前為止相關(guān)部門(mén)還沒(méi)有特別清晰的思路；而‘住宅用地７０年后要不要續(xù)交土地使用費(fèi)’”一時(shí)也很難拿出解決方案。在問(wèn)題都不明了的情況下，貿(mào)然將相關(guān)規(guī)定收進(jìn)《物權(quán)法》中，將來(lái)可能要面臨修改剛出臺(tái)的《物權(quán)法》的窘境?！眲⒕S新表示，現(xiàn)在不宜片面地對(duì)某個(gè)現(xiàn)象做出法律規(guī)定。

７０年后要不要續(xù)交費(fèi)

“７０年的期限還遠(yuǎn)，也許到時(shí)候房子已經(jīng)破舊不堪了?！庇浾卟稍L的部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)要不要為土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)尚無(wú)概念。

但事實(shí)上，“７０年的困局”并不遙遠(yuǎn)，深圳已經(jīng)遭遇“到期土地”波的沖擊。據(jù)報(bào)道，進(jìn)入２０００年后，深圳陸續(xù)有房地產(chǎn)的土地使用年限到期，主要是房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限到期。深圳市國(guó)土局的一位專(zhuān)家表示，到期土地在深圳的羅湖區(qū)比較普遍，“主要是一些商辦用地，但也有少量的住宅用地?！?/P>

那么，７０年以后要不要續(xù)交土地使用費(fèi)？這是一個(gè)現(xiàn)在可以暫時(shí)刪去，但未來(lái)必須面對(duì)的問(wèn)題。

“土地歸國(guó)家所有，居民只有使用權(quán)。以此來(lái)看，７０年產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)交土地使用權(quán)費(fèi)是應(yīng)該的。但到底應(yīng)該怎么交、交多少、續(xù)期年限如何界定？”頭都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究張躍慶教授在接受記者采訪時(shí)表示，要解決這些問(wèn)題并非一朝一夕。

“現(xiàn)在老百姓購(gòu)房子，多數(shù)沒(méi)有交土地使用金的概念，而我們法律中卻規(guī)定了這一內(nèi)容。在制定《物權(quán)法》的時(shí)候，要考慮得長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，要考慮到土地使用權(quán)到期以后會(huì)引起什么問(wèn)題，會(huì)帶來(lái)多大的麻煩和困難?！比珖?guó)人大常委會(huì)委員王英凡表示。

事實(shí)上，在前五次審議過(guò)程中，以上問(wèn)題就成為業(yè)內(nèi)專(zhuān)家探討的焦點(diǎn)?！段餀?quán)法（草案）》起草小組成員中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王軼說(shuō)，土地使用制度改革比較早的地區(qū)，目前已經(jīng)要面對(duì)７０年后土地使用權(quán)如何處理這樣的問(wèn)題。但是大部分地區(qū)，還是將來(lái)的問(wèn)題。留給將來(lái)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)定，可能是合適的選擇?！叭绻欢ㄒ凇段餀?quán)法》中做出明確規(guī)定，相信圍繞這個(gè)問(wèn)題的爭(zhēng)論會(huì)很激烈，而且長(zhǎng)期不會(huì)有結(jié)果。”

土地制度如何改革？

其實(shí)，《物權(quán)法》之所以備受各界關(guān)注，除了其是中國(guó)部完整保護(hù)私產(chǎn)的法律外。還有很多人寄希望在此基礎(chǔ)上開(kāi)征的物業(yè)稅能將目前高高在上的房?jī)r(jià)“拉”下來(lái)。

我國(guó)物業(yè)稅制度的思路是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有者每年繳納的物業(yè)稅。上述稅費(fèi)現(xiàn)在有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金，這樣只能使開(kāi)發(fā)商一次性賺取高額利潤(rùn)、一屆政府花了未來(lái)幾屆政府的費(fèi)用、普通購(gòu)房者一次性承擔(dān)了巨大負(fù)擔(dān)。

“很多稅費(fèi)一次性交清，不但抬高了房?jī)r(jià)，也增加了購(gòu)房者初期的投入?！鳖^都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究張躍慶教授在接受記者采訪時(shí)表示，如果把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分７０年繳納，即占住宅建設(shè)成本５成的房地產(chǎn)稅費(fèi)在購(gòu)購(gòu)時(shí)只需繳納１／７０，使住宅建設(shè)成本下降了近５０％。

他說(shuō)，即使考慮發(fā)展商開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也會(huì)有３成以上的降幅，從而大幅度降低個(gè)人住房按揭貸款的頭期付款。“而且，可以大大抑制地方政府賣(mài)地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)，有利于地方政府財(cái)政年度均衡?！?/P>

對(duì)于不少持幣等待物業(yè)稅開(kāi)征后商品房?jī)r(jià)格大幅下降再購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，還需面對(duì)另一個(gè)難題：土地制度改革。因?yàn)檫@是開(kāi)征物業(yè)稅路上另一個(gè)障礙。

“但是，具體怎么改革，目前思路還不穩(wěn)定?！眲⒕S新說(shuō)，國(guó)土資源部目前也有多種意見(jiàn)，一部分人贊成實(shí)行土地租賃制，也就是土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，只能進(jìn)行租賃，誰(shuí)使用誰(shuí)租賃。除此之外，還有其他一些不同的意見(jiàn)。

“現(xiàn)在改革還處在比較混亂的狀態(tài)。但是，《物權(quán)法》回避的問(wèn)題，物業(yè)稅也要解決；物業(yè)稅要成功開(kāi)征，土地制度必須改革，這種連鎖關(guān)系說(shuō)明房地產(chǎn)問(wèn)題關(guān)乎國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈?！庇袑?zhuān)家表示，住宅用地滿(mǎn)７０年后要不要續(xù)費(fèi)，是一個(gè)不得不認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。

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