“六一新政”過(guò)后，國(guó)內(nèi)有關(guān)部門和一些專家都在呼吁，應(yīng)盡快出臺(tái)針對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制政策，將外資購(gòu)購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)納入資本金融項(xiàng)目交易的監(jiān)管。近日，據(jù)相關(guān)人士透露，一項(xiàng)限制外資投資房地產(chǎn)的具體措施將很快出臺(tái)，新政將從稅收、外資比重、外匯管制等多方面予以限制。

外資三大途徑介入樓市

從數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與外資的合作項(xiàng)目2119項(xiàng)，合同利用外資金額達(dá)194億美元，實(shí)際利用外資金額54.18億美元。“外資大舉進(jìn)入中國(guó)，都是緣于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，一旦其認(rèn)為升值已經(jīng)透支，他們就會(huì)集體撤離，那時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨艱難調(diào)整。”成都某銀行相關(guān)專家說(shuō)。

專家談到：“目前外資進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)業(yè)主要有三大路徑。一是外資直接投資中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”這雖然不是目前外資進(jìn)入的主流途徑，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，土地出讓的透明度提高，通過(guò)這種途徑流入的資金會(huì)越來(lái)越多，也逐漸受到一些海外資金的青睞。像印尼力寶集團(tuán)對(duì)同源大廈的大手筆投資打造，也說(shuō)明成都樓市正在吸引著海外資金的流入。

“二是一些外資傾向于大宗收購(gòu)國(guó)內(nèi)成熟商業(yè)物業(yè)，如寫字樓、商鋪、酒店等項(xiàng)目。”這部分外資大多由國(guó)外實(shí)力金融投資機(jī)構(gòu)所操縱，購(gòu)購(gòu)中國(guó)主要城市大宗商業(yè)地產(chǎn)，并交由國(guó)際化的物業(yè)管理公司打理，其良好的租金收益以及由此產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，都符合這些國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的投資理念。但由于這些機(jī)構(gòu)多投資于商業(yè)地產(chǎn)的高端物業(yè)，客觀上會(huì)拉高中國(guó)房地產(chǎn)的平均價(jià)格。

“第三類介入的外資實(shí)際上是海外民間資本?！北热缭诔啥己芏喔叨俗≌际切录悠氯怂?gòu)，致使部分樓盤價(jià)格飛漲，其實(shí)眾多海外華人一出手就購(gòu)置三、五套高端住宅的案例在成都并不罕見(jiàn)，而在北京、上海等地就更是不足為奇。這些外資購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，有的是出于自用目的，但大多數(shù)純粹是投資。

除此之外，通過(guò)收購(gòu)基金、銀行信托等方式也是許多外資介入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的途徑。而在成都，房地產(chǎn)商一般會(huì)采取與外資聯(lián)手的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

政策四大方面遏制外資炒房

目前，國(guó)內(nèi)不斷出臺(tái)政策以限制房地產(chǎn)的發(fā)展和投資，但對(duì)外資卻并無(wú)配套措施。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)黨委副書記、教授楊繼瑞認(rèn)為：“房產(chǎn)投資跟金融投資息息相關(guān)，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其動(dòng)態(tài)宏觀的調(diào)控。例如，加強(qiáng)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)控，使其與國(guó)家各項(xiàng)政策步調(diào)一致；相關(guān)部門要注重外來(lái)資金的動(dòng)向，防止‘熱錢’的流入和抽出；還應(yīng)注重其品牌”。

同時(shí)記者從相關(guān)部門獲悉，即將出臺(tái)的遏制外資炒房政策將主要包括四個(gè)方面：一是稅收措施，比如調(diào)整對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制；三是從資金流入和結(jié)匯方面出臺(tái)一些行政性的外匯管制措施；四是在外匯管制政策上，區(qū)別對(duì)待外國(guó)非居民個(gè)人和外國(guó)非居民法人，但外資的自住性購(gòu)房應(yīng)不在限制之列。

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