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明年初房貸利率調(diào)整一次到位算!
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 524 次
資金寬裕者:
提前還貸省息十七萬
去年較后一次加息,讓房貸(5年期以上)基準利率定格在6.84%(優(yōu)惠利率5.814%)水平,而經(jīng)過今年5度加息,房貸利率已拉高至7.83%(優(yōu)惠利率6.6555%)。這意味著,按年調(diào)整的房貸,在明年元旦將一次性上漲近1個百分點。
劉先生去年購了一套閔行七寶的商品房,貸50萬元,期限20年,去年12月起等額還貸。按當時優(yōu)惠利率5.814%,每月還款3528.71元,假設期間利率無變化,20年還貸本息合計846890.68元,其中利息346890.68元。然而今年連續(xù)加息打亂了劉先生的規(guī)劃。假設今年不再加息,明年元旦起,劉先生的月供將增至3773.78元,一下漲了245元多。
供貸壓力陡然增大,怎么辦?假設劉先生手頭有閑錢,可選擇提前還款10萬元。按目前利率計,提前還貸后,還款本金余額約38.52萬元。這種情況下,銀行理財專家為劉先生設計了3種提前還貸方案。
方案一:還款額不變,縮短還款期限。每月還款3530.51元,剩余還款期168期(月),14年左右。等還清貸款,總利息支出約238993.24元。該方式好處是利息明顯減少,在新還款計劃下,利息將銳減近17萬元。
方案二:減少每月還款額。總還貸期仍為20年,剩余還款期約19年,但由于提前還貸后本金余額已減至38.52萬元,調(diào)整后每月供款額僅需2981.14元。等還清貸款,劉先生利息總支出約32.56萬元。這種方式的好處是每月負擔減輕了。
方案三:既增加每月還款額又縮短期限。該方案較節(jié)省利息支出,但專家指出其缺點也同樣明顯,即還貸壓力會隨之加大,不適合大部分"工薪供樓族"。
專家介紹,對工薪市民來說,"月供不變、縮短還款年限"方案,是相對較劃算的選擇,因每月還貸壓力不會增大,需支付利息卻減少很多;而"減少月供、還款期不變"方式則減輕了月供負擔,但節(jié)省利息的程度較低。
資金緊張者:
選對產(chǎn)品可緩加息壓力
如果缺少寬裕資金用來提前還貸,那也有房貸產(chǎn)品可緩解壓力。深圳發(fā)展銀行推出"氣球貸"產(chǎn)品,可讓借款人實貸30年按揭,而本金卻只需按5年期房貸利率計息還款。
也就是說,"供樓族"可與銀行約定以5年為期,將30年的房貸分成6段來還,那么利率將只有現(xiàn)行5年期基準利率(可打八五折)執(zhí)行,這樣其月供負擔將相對于30年期房貸而言更低、還款總額也更低。
專家算了一筆賬,如果去年申請了50萬元"氣球貸",分段貸款期限5年,與銀行約定按30年月供計算期限。那月供為2841元,月利率4.59‰,第5年末貸款余額463068元;而按30年期普通貸款計,月供2938元,月利率4.845‰,第5年末貸款余額464875元。相比之下,"氣球貸"比普通房貸要節(jié)省更多利息。
多數(shù)銀行提供房貸"雙周供",從每月還款一次改為兩周還款一次,每次還款額為原月供一半??纱蟠鬁p少利息負擔并有效縮短還款期限。如一筆去年50萬元30年按揭貸款,假設按6.12%計息,"雙周供"可比月等額還款節(jié)省利息115186元,比例達19.42%;縮短還款期64個月,即30年的月供還款年限將縮至24年零8個月。銀行理財專家指出,"氣球貸"、"雙周供"等還款方式,適合于收入較穩(wěn)定且均衡的市民。
此外,光大銀行"隨心還"、交通銀行"安居貸"等產(chǎn)品,提供了自主安排還貸方式的機會。對很多年輕"供樓族"來說,選擇上述產(chǎn)品,可在貸款初期(1年左右)只還利息不還本金,度過資金緊張期后,再采用等額還貸方式還本付息。理財專家稱,"隨心還"、"安居貸"可緩解前期還款壓力,尤其在多次加息后,其緩解還貸壓力的優(yōu)勢更為明顯。
一是等額本息還款法貸款、且貸款快要到期者。貸款前期償還的多是利息,后期還本金。如還款已逾8年,提前還貸并不省利息。
二是有投資計劃的。若投資收益超過月供房貸利息一定額度,可考慮投資。
三是純公積金貸款。如果目前房貸以公積金貸款為主,暫時不必急于提前還款,因現(xiàn)階段公積金貸款利率明顯低過5年期以上貸款利率,融資成本相對較低。
銀行建議:有提前還貸計劃的較好現(xiàn)在就預約較近提前還貸預約量明顯上升趨勢,年底滬上銀行可能迎來大批提前還貸的市民。由于新政規(guī)定:頭套住房貸款結(jié)清后再貸款購房,才能享受優(yōu)惠利率,因此一些有換房計劃的市民,只能選擇提前將房貸結(jié)清,再貸款購房。
如果想提前還貸,需提前一個月向銀行預約。多數(shù)銀行設定了不同門檻,如還款時間、提前還貸金額等。如果11月份才申請,可能要排到12月底方能進入還貸程序。屆時還貸申請有可能被拒絕或辦理周期拖長。
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