住房個(gè)人購(gòu)購(gòu)時(shí)代已經(jīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而到來(lái)，貸款購(gòu)房也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)，但是，中低收入家庭的反應(yīng)并不如想象中那樣踴躍。除了房?jī)r(jià)總體過(guò)高以外，對(duì)相關(guān)政策不熟悉、消費(fèi)與投資觀念陳舊也是影響中低收入家庭貸款購(gòu)房的重要原因。其實(shí)，中低收入家庭完全可以購(gòu)房。

■借助銀行貸款購(gòu)房

中低收入家庭購(gòu)購(gòu)住房可以主要依靠銀行貸款。個(gè)人住房貸款的方式分為三種：公積金個(gè)人住房貸款、商業(yè)性個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

住房公積金貸款：住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低。住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減了許多。

個(gè)人住房商業(yè)性貸款：只要頭期支付不低于總房款的30％且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。現(xiàn)在，北京、上海等地建行推出了"零頭付"個(gè)人住房貸款，即借款人在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，不必在頭期一次性支付20％以上的房款，而只要以自有產(chǎn)權(quán)房作抵押，就可以申請(qǐng)用于支付所購(gòu)商品房頭期房款的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。抵押房既可以是自有產(chǎn)權(quán)房，也可以是父母的住房作抵押，貸款年限較長(zhǎng)達(dá)30年，且對(duì)舊房年限亦無(wú)規(guī)定。

個(gè)人住房組合貸款：如果購(gòu)房款超過(guò)公積金可貸款的額度，不足部分應(yīng)當(dāng)向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱(chēng)之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

個(gè)人住房公積金貸款較劃算，個(gè)人住房商業(yè)性貸款利息負(fù)擔(dān)較重，居民在購(gòu)購(gòu)住房時(shí)，要充分利用公積金貸款，不足部分再利用商業(yè)性住房貸款，這樣可以降低貸款成本。

■利用政策選擇低價(jià)房

國(guó)家為了改善住房困難家庭的居住條件，在大力開(kāi)發(fā)商品房的同時(shí)，還建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用住房、平價(jià)房、安居工程等低價(jià)房。這些住房一般價(jià)格較低，主要面向中低收入家庭。所以中低收入家庭在購(gòu)購(gòu)住房時(shí)可以?xún)?yōu)先爭(zhēng)取安居房，其次是平價(jià)房，再次是經(jīng)濟(jì)適用住房，較后才是商品房。

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。

商品房是80年代以后才在我國(guó)出現(xiàn)的，其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料調(diào)節(jié)差價(jià)等組成。商品房將是今后住房消費(fèi)的主體。

■收入不高也能投資獲利

隨著人們觀念的逐步更新，投資住房的誘惑力會(huì)越來(lái)越大，人們終會(huì)認(rèn)識(shí)到，投資住房，甚至借債投資房產(chǎn)，實(shí)際上等于"借雞生蛋"。當(dāng)然，這種投資一定要特別注意地段、區(qū)位、環(huán)境、設(shè)計(jì)、增值等因素，注重城市改造和城市發(fā)展方向，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)，將來(lái)出租或出售是否有市場(chǎng)潛力等等。

房產(chǎn)正在形成新的投資熱點(diǎn)。房產(chǎn)周期長(zhǎng)，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，從舉債購(gòu)房的角度來(lái)看，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得了至少40年以上的盈利空間。各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的較長(zhǎng)期限為30年，如果利用公積金貸款則利率更加優(yōu)惠。與此同時(shí)，國(guó)家為鼓勵(lì)老百姓購(gòu)房置業(yè)，個(gè)人住房貸款利率在現(xiàn)行低利率水準(zhǔn)下，還采取減檔執(zhí)行國(guó)家基準(zhǔn)利率的政策。與其他投資品種明顯不同的是，選擇貸款購(gòu)房，前期投入的自籌資金較多只需30％，有70％的資金來(lái)自于國(guó)家的優(yōu)惠利率貸款。

對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，多不具備購(gòu)購(gòu)住房的經(jīng)濟(jì)條件，但購(gòu)購(gòu)住房具有居住、消費(fèi)、投資多重意義，升值功能強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，回報(bào)可觀。如果把購(gòu)購(gòu)住房不單純看成是一種消費(fèi)行為，而是兼顧其投資價(jià)值，考慮其未來(lái)的升值空間，則即使是負(fù)債購(gòu)購(gòu)的住房也不會(huì)被"消費(fèi)"掉。相反，在未來(lái)通過(guò)出售或出租還會(huì)有較高的收益，從而積累了資金為更新住房創(chuàng)造了條件。

以經(jīng)濟(jì)適用房為例。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易時(shí)，原購(gòu)房人應(yīng)按照標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。在標(biāo)定地價(jià)明確前，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款暫時(shí)按房屋售價(jià)的3%交納。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格一般大大低于周邊商品房，即使交納相關(guān)的稅費(fèi)，仍然有相當(dāng)豐厚的利潤(rùn)空間。

其實(shí)，對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房時(shí)雖然收入限制的壓力很大，但是改變消費(fèi)和投資觀念可能更加重要。

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