近日，有讀者反映，在北京朝陽門南小街等地中介門店推薦的房源中，有部分標(biāo)明“使用權(quán)房”的房產(chǎn)。問及價錢時發(fā)現(xiàn)，使用權(quán)房比一般房子每平米便宜好幾百元，著實(shí)讓人心動。那么究竟使用權(quán)房和一般意義上的產(chǎn)權(quán)房有何不同？應(yīng)該怎么樣購購？記者為此采訪了經(jīng)紀(jì)公司專業(yè)人士。

欲出售使用權(quán)房被告知無法正常交易

提示：使用權(quán)房沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，置換交易前需先征得原產(chǎn)權(quán)單位同意。

鏡頭一：張先生是某廠子一名老員工，在廠里工作20多年。廠里在上世紀(jì)80年代時分給張先生一套位于東直門的70平米住房，每個月象征性地收幾十元房租。隨著兒女逐漸長大，去年年底，張先生開始考慮購購一套面積大點(diǎn)的房子。

本想“以小換大”，但張先生到中介公司咨詢后才得知，由于自己現(xiàn)在住的房子是使用權(quán)房，所有權(quán)不屬于自己，所以不能像正常房產(chǎn)那樣進(jìn)行購賣交易。專業(yè)人士建議他去廠里咨詢一下，看能否將使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，如果變不了，按國家規(guī)定，就只能進(jìn)行房屋置換。

點(diǎn)評：目前使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可分為兩種：房管所產(chǎn)權(quán)使用權(quán)房和單位產(chǎn)權(quán)使用權(quán)房。使用權(quán)房交易要邁的道坎，是要征得原產(chǎn)權(quán)單位同意，如果單位無法變更成產(chǎn)權(quán)房，但同意交易，可采取在使用權(quán)房之間置換的方式進(jìn)行過戶。相對來說，這種相互交換的比例很小，所以也導(dǎo)致使用權(quán)房成交量很低。

退而求其次置換一套使用權(quán)房

提示：雙方置換的都是使用權(quán)房，一方需給另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額由雙方自行商定。

鏡頭二：張先生來到廠里咨詢，得到的回復(fù)是，目前廠里還沒有政策把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)。也就是說，張先生可以一直在使用權(quán)房里居住，但不能將其上市交易。就算有人購，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。張先生只好退而求其次，開始努力尋找面積更大一些的使用權(quán)房，想通過置換形式讓自己生活得到改變，然后在私底下給房主一些錢進(jìn)行補(bǔ)償。三個月后，張先生終于通過中介找到了同意跟他置換的李先生。兩人在協(xié)商后達(dá)成了共識，同意換房。

點(diǎn)評：目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開放，能夠上市進(jìn)行購賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行購賣。而一般的使用權(quán)房交易，都是通過置換方式來實(shí)現(xiàn)，也就是雙方都有使用權(quán)房，進(jìn)行置換以后，一方給另一方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)慕痤~由雙方自行商定，雙方置換的房子都是使用權(quán)，而不是產(chǎn)權(quán)。

■提示

置換過戶不能進(jìn)行貸款按揭

不管是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房，國家規(guī)定一般住宅土地出讓使用權(quán)年限是70年。使用權(quán)房享有同樣的土地使用年限，只不過為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，但產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回。即使收回也會對使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。購房者不用擔(dān)心使用年限，使用權(quán)房屋使用價值與已購公房相對等。

使用權(quán)房過戶實(shí)際上是為購賣雙方辦理換房手續(xù)。在通過置換過戶時，需注意兩點(diǎn)。一是雙方都應(yīng)持有北京市戶口，另外一點(diǎn)是不能進(jìn)行貸款按揭。通過房屋置換并不能取得使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，但可以享有出租的收益權(quán)和一定限度的處置權(quán)。

■案例分析

變更產(chǎn)權(quán)房需繳1.4萬元

56平米房齡19年

購房者可以將購購的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房，但需要向房管部門或產(chǎn)權(quán)單位房管科繳納一定價款。

舉例來說，和平里附近一套使用權(quán)房面積56平米，建成年代1988年。

頭先是樓齡折舊，按每年折2%計算，那么該套房屋折舊=1560元/平米×56平米×38%=33196.8元；然后，計算工齡折價，工齡折價=工齡×工齡系數(shù)，以購方夫婦雙方工齡之和計，并以50年上限，按50年計，工齡系數(shù)700-900元/年，按平均800元/年，則工齡折價=50×800=40000元；較后，計算需要補(bǔ)交的價款=1560×56-33196.8-40000=

14163.2元。即購方要交給房管部門14163.2元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

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