隨著樓市成交低迷，開(kāi)發(fā)商資金鏈日益緊繃，近期頻頻傳出土地流拍的消息，表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商陷入“錢荒”后，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年10月以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍達(dá)40幅，即便成交也大多是以底價(jià)，超出底價(jià)成交者。從“地王”到“流拍”，喧囂塵上的土地市場(chǎng)開(kāi)始理性沉淀，土地

價(jià)格也因此成“自由落體”。

地價(jià)回落

今年3月，中國(guó)35個(gè)大中城市和25個(gè)熱點(diǎn)城市招拍掛市場(chǎng)共成交土地345宗，比2月增長(zhǎng)了79%；成交面積1616公頃，比上月增長(zhǎng)了67%，成交總價(jià)253億元，平均地面地價(jià)1562元/平方米，比上月下跌了43%。

整體來(lái)看，3月招拍掛市場(chǎng)成交的土地基本上位于二三線城市，一線城市比較少，這是平均地價(jià)下跌的一個(gè)重要原因。與此同時(shí)，從緊的土地政策、金融政策并未如預(yù)期一樣緩和下來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)仍在繼續(xù)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄觀望狀態(tài)，部分城市打折拋售房地產(chǎn)已成普遍現(xiàn)象。

為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)以及考慮到資金不足等原因，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始轉(zhuǎn)向地價(jià)較低的二、三線城市。此外，土地二級(jí)市場(chǎng)交易仍然很活躍，以往主要是土地中介運(yùn)作的土地市場(chǎng)，現(xiàn)在越來(lái)越多的土地真實(shí)需求由雙方開(kāi)始直接接觸。

熱點(diǎn)降溫

“3月，全國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始回落，就連以往熱點(diǎn)區(qū)域，都出現(xiàn)了明顯的降溫。”蔣云峰舉例，如東莞鳳崗鎮(zhèn)官井頭村地塊，總用地面積350147平方米，由三宗小地塊組成，其中宗地1規(guī)劃為商住用地，用地面積128305平方米；宗地2規(guī)劃為酒店用地，用地面積30152平方米；宗地3規(guī)劃為商住用地，用地面積191690平方米。

規(guī)劃要求特別提出宗地1內(nèi)須建設(shè)占地5420平方米的幼兒園；宗地3內(nèi)須建設(shè)占地5428平方米的幼兒園和占地33217平方米的小學(xué)等配套設(shè)施。另外還要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

他向記者點(diǎn)評(píng)，該地塊位置略顯偏遠(yuǎn)，北臨龍平路和官井頭水庫(kù)，南面緊臨深圳龍崗，北面和西南面都是工業(yè)區(qū)，優(yōu)劣勢(shì)明顯。

盡管該地塊推出時(shí)就受到大家的關(guān)注，但由于政策環(huán)境趨緊，開(kāi)發(fā)商處于觀望態(tài)度。而且該地塊要求地價(jià)付款期為3個(gè)月，即簽訂《成交確認(rèn)書》后3個(gè)月內(nèi)一次性付清所有地價(jià)款，同時(shí)須繳齊交易服務(wù)費(fèi)；必須以人民幣支付，這些要求都提高了競(jìng)購(gòu)的門檻。

掛牌后，應(yīng)者只有東莞市益田奧城房地產(chǎn)投資有限公司，并且較后以底價(jià)拿到。

北京∶1月“鼎盛”后持續(xù)回落

記者登陸北京市土地儲(chǔ)備網(wǎng)站了解到，今年1－4月北京分別共成交32宗、6宗、3宗、7宗土地，其中4月成交的7塊土地當(dāng)中，6宗為工業(yè)工地，住宅用地僅有一宗，位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)的陳營(yíng)村住宅及配套設(shè)施、商業(yè)金融用地。

從數(shù)量分布來(lái)看，1月份成為土地供應(yīng)的高峰期，其后的3個(gè)月處于回落期。

蔣云峰表示，雖然北京土地成交萎縮，但招拍掛市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)很明顯的冷場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)中，一些囤積土地的公司越發(fā)感到壓力和風(fēng)險(xiǎn)，但土地的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下降。

深圳：住宅用地跌破去年價(jià)格

深圳世聯(lián)地產(chǎn)策略資源人士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，繼今年4月8日，5塊地流拍4塊之后，4月11日，深圳土地交易3塊掛牌出讓土地再現(xiàn)流拍，3塊地中只有一塊地以樓面地價(jià)1149元/平方米成交。

自此，深圳政府出讓居住用地共流拍6塊，總流拍的建筑面積已逾100萬(wàn)平方米。

深圳中原地產(chǎn)分析人士告訴本報(bào)記者，深圳房?jī)r(jià)回落，高價(jià)單位成交低迷，極大影響了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。

今年4月份，深圳共掛牌出讓8宗住宅用地，其中僅成交兩宗，成交的樓面地價(jià)分別為2833元/平方米和1149元/平方米，前者只比臨近的2006年9月出讓的另一宗住宅用地高約300元/平方米，后者則比2007出讓的同區(qū)域的另一宗住宅用地低50元/平方米。

他對(duì)記者分析，按目前的房?jī)r(jià)，2006、2007年出讓的一些住宅用地，其住宅出售的利潤(rùn)已經(jīng)大大縮小，如金地2007年奪得的位于龍華二線拓展區(qū)的項(xiàng)目，可售樓面地價(jià)在7000元/平方米左右，加上建筑及其他成本，每平方米售價(jià)已近萬(wàn)元，而片區(qū)目前房?jī)r(jià)已回落至萬(wàn)元每平方米左右，該項(xiàng)目目前已部分出地面。

“現(xiàn)行土地政策明顯延續(xù)了2007年末的政策方向——以存量（閑置囤積土地）保障供應(yīng)增量，同時(shí)通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)解決住房問(wèn)題?！?蔣云峰認(rèn)為，這種以存量促增量的政策能否成功實(shí)施，取決于政策的執(zhí)行力度夠不夠。如果執(zhí)行力不足，囤積土地現(xiàn)象不能得到及時(shí)解決，地價(jià)就會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，這又加大了囤積土地的吸引力，形成惡性循環(huán)。

另一方面就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2007年下半年世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滑坡趨勢(shì)目前沒(méi)有改善的跡象，這可能影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，減少土地供應(yīng)的壓力。（謝麗佳）

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