關(guān)注理由

　　投資酒店式公寓可返租金，每年回報(bào)率超7％，看中寶龍當(dāng)時(shí)的承諾，福州不少業(yè)主做出了投資選擇。房子裝修好后，有關(guān)部門認(rèn)定其消防不合格，業(yè)主連續(xù)5個(gè)月沒收到租金。于是，55名業(yè)主將違約方———福州鵬圖酒店管理有限公司和福州寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭。福州臺(tái)江法院受理了該案，并于今天開庭審理。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今投資酒店式公寓比較普遍，不少樓盤經(jīng)過策劃后定位為酒店式公寓，其中絕大多數(shù)項(xiàng)目采取售后包租、返租返利的模式推向市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酒店式公寓夾雜著不少炒作甚至是欺詐行為，讓一些投資者投資后“受傷”，因此，應(yīng)謹(jǐn)慎投資酒店式公寓。

　　新聞事件

　　精 成不了酒店式公寓

　　“所有公寓均按精裝修加設(shè)備出售，客戶購得公寓后，須按返租合同將公寓租賃予鵬圖酒店有限公司作為經(jīng)營酒店使用，租期15年。”2005年，寶龍?jiān)谑蹣菑V告中的宣傳讓福州市王先生心動(dòng)。

　　“購這套房子，就是拿來投資，就是看準(zhǔn)寶龍‘每年回報(bào)率超7％’的宣傳?！庇谑?，王先生購下一套寶龍城市廣場(chǎng)公寓，售價(jià)為每平方米5200元?！翱偣不?0萬，每年可以收到1.2萬元的租金，開發(fā)商稱屆時(shí)裝修成酒店式公寓，由他們包租?！焙屯跸壬粯樱S多業(yè)主購購寶龍公寓，都是認(rèn)為其可以返租每年獲得固定回報(bào)。

　　2007年，公寓建成后開始房屋內(nèi)的精裝修，但今年4月，消防部門認(rèn)定其消防不合格，住宅用房不得作為經(jīng)營性用房使用。3個(gè)月后，寶龍公司發(fā)出通知稱，業(yè)主租賃給公司的單元房已不能作為經(jīng)營性用房，合同無法履行，請(qǐng)業(yè)主到公司辦理交房手續(xù)。

　　房子已精裝修好了，又不能做酒店式公寓出租，用以自住的話，房屋結(jié)構(gòu)又不是按商品房設(shè)計(jì)并裝修的，55名業(yè)主認(rèn)定對(duì)方違約，于是將其告上法庭。

　　所有公寓均按精裝修加設(shè)備出售

　　寶龍公司代理律師稱，2005年12月15日，福州鵬圖公司向商品房開發(fā)商福州寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作出書面承諾稱，其保證在寶龍交付使用后開設(shè)并經(jīng)營酒店，且經(jīng)營期限不低于15年，中途不作任何實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營變更。于是，寶龍公司在銷售酒店式公寓過程中，以售樓的必要條件以及《酒店式公寓售價(jià)表》的方式設(shè)定了銷售商品房的前置條件。

　　由于酒店式公寓租金較高，寶龍?jiān)谑蹣鞘蹆r(jià)表中還對(duì)回報(bào)情況做了明確標(biāo)注：“所有公寓均按精裝修加設(shè)備出售，客戶按此價(jià)款購得公寓后，須按返租合同租賃予鵬圖酒店有限公司作為酒店使用，租賃15年?！绷硗膺€標(biāo)注有：前三年回報(bào)率7％，4～7年回報(bào)率為7.42％；8～11年回報(bào)率為7.86％；12～15年回報(bào)率為8.33％。

　　眾業(yè)主認(rèn)為，由于業(yè)主在購房時(shí)與鵬圖公司簽署了《房屋租賃合同》，鵬圖公司當(dāng)時(shí)承諾租賃房屋作為酒店經(jīng)營使用，在租賃期內(nèi)，若中途擅自退租的或連續(xù)拖欠房租達(dá)三個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)賠償違約金3萬～10萬元。

　　酒店方曾提出解除與業(yè)主的租賃合同

　　鵬圖公司代理律師陳少涌認(rèn)為，公司并未違約，合同仍為有效。“合同現(xiàn)在還在履行中，房子還沒租出去，哪來的租金付給業(yè)主?！标惵蓭熣J(rèn)為，因?yàn)椴荒苎b修成酒店式公寓，而公司目前精裝修的風(fēng)格又不能讓多數(shù)業(yè)主滿意，才導(dǎo)致被告。鵬圖曾提議將房子按普通住宅裝修然后租出去，遭到業(yè)主們拒絕。

　　業(yè)主方代理律師包乾風(fēng)表示，業(yè)主們希望鵬圖全部返還裝修款，給予一定違約賠償。

　　對(duì)此，陳少涌認(rèn)為，由于新出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅用房不得作為經(jīng)營性用房使用，因此，原租賃合同無法履行。鵬圖公司善意地提出解除與各業(yè)主的租賃合同，是為防止損失擴(kuò)大化，也是實(shí)實(shí)在在地想解決原租賃合同不能履行的善后事宜。鑒于合同不能履行，故不存在哪方違約的問題，也就不存在違約金支付事宜，且鵬圖公司已按原合同約定完全履行了裝修義務(wù)，故業(yè)主所提出退還裝修款事宜無任何事實(shí)與法律依據(jù)。

　　合同是否有效將成爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　“雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，在于合同是否有效?！卑L(fēng)認(rèn)為，合同中房屋裝修的所有約定，應(yīng)屬于“部分無效”合同。包律師說，租賃房屋為酒店式樣裝修的單身公寓這是雙方確認(rèn)的，而寶龍與鵬圖也共同向業(yè)主收取了所謂統(tǒng)一酒店公寓式樣裝修費(fèi)用。未經(jīng)消防、建設(shè)、房管、裝修等有關(guān)部門批準(zhǔn)即將“民用住宅商品房”擅自改變作為商務(wù)酒店公寓，進(jìn)而進(jìn)行統(tǒng)一集合裝修，實(shí)質(zhì)上是對(duì)民用住宅變?yōu)楣步ㄖM(jìn)行公共場(chǎng)所的裝修，該舉違反了《消防法》。

　　“違反法律在先，消防當(dāng)然通不過，這樣的合同應(yīng)是無效合同。”包律師認(rèn)為。此外，業(yè)主們認(rèn)為，寶龍以售樓返租定期回報(bào)的方式誤導(dǎo)購房消費(fèi)者，并為鵬圖實(shí)現(xiàn)酒店式裝修和經(jīng)營，統(tǒng)一代收了購房戶交納的所謂酒店式樣板精裝修費(fèi)用，每戶5萬元至10萬元不等，如今導(dǎo)致原告房屋裝修不能驗(yàn)收與使用，造成了業(yè)主損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任。

　　新聞?dòng)^察

　　榕城酒店式公寓夾縫中生存

　　酒店式公寓是專門為喜歡小型住所的人而精心設(shè)計(jì)的一種商務(wù)、旅游、探親辦公的短居客棧。福州公寓式酒店開始大規(guī)模擴(kuò)軍源起于2006年。

　　李女士在福州經(jīng)營酒店式公寓還不到兩年時(shí)間，其所經(jīng)營的酒店式公寓，原本打算在福州快速發(fā)展連鎖，但遭遇的諸多不順讓她把發(fā)展連鎖的計(jì)劃暫時(shí)擱淺?！熬频晔焦⒃陂烹y展拳腳?！崩钆空f，當(dāng)前福州酒店式公寓四處布點(diǎn)，同行相煎，彼此日子都不好過，平均住房率不及50％。

　　記者調(diào)查后了解到，福州酒店式公寓大量扎堆，大多選擇在五一路、五四路一帶布點(diǎn)，由于短距離同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，房價(jià)高不了?！爱?dāng)下福州的酒店式公寓，無一不在夾縫中求生存?！崩钆勘硎荆?dāng)前福州三星、二星的酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店相互之間爭(zhēng)奪客源，主要鎖定房價(jià)在150～200元的客源市場(chǎng)，而酒店式公寓雖然主要做短租市場(chǎng)，但其消費(fèi)價(jià)與經(jīng)濟(jì)型酒店以及低酒店“不謀而合”，客源極度同質(zhì)。

　　近年來，如家、速8、金雞汕、7天、漢庭等經(jīng)濟(jì)型酒店在福州快速布點(diǎn)，今年以來，上述品牌經(jīng)濟(jì)型酒店就在福州拓展了5家新的門店，客觀上搶奪了部分原本屬于酒店式公寓的客源。

　　價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏投資方難獲利

　　記者了解到，福州酒店式公寓不僅業(yè)態(tài)高度重疊，而且布點(diǎn)更是達(dá)到瘋狂的程度。福州一寫字樓在不到半年的時(shí)間里，便拓展了6家酒店式公寓，包括海城都市、摩登世家、城市綠洲、青年陽光、陽光百合、博龍連鎖。由于同處一座大廈，價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏，大多房價(jià)為120元／天。業(yè)內(nèi)一人士表示，按照這個(gè)房價(jià)，即使每天都有客源，投資方也只能勉強(qiáng)獲利。

　　業(yè)內(nèi)人士張先生認(rèn)為，從去年開始在榕紛紛布點(diǎn)的酒店式公寓，時(shí)下提前邁入洗牌期，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

　　另外，酒店式公寓經(jīng)營方式比較獨(dú)特，大多經(jīng)營方?jīng)]有自己的獨(dú)立物業(yè)。酒店式公寓投資方主要在福州五一路、五四路一帶收集零散房源“拼湊”而成。由于房源為業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，如果一個(gè)酒店式公寓有30間客房，酒店投資方必須與30個(gè)業(yè)主簽訂租賃合同，平日里維系關(guān)系就相應(yīng)復(fù)雜。

　　一旦過度擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)將快速顯現(xiàn)

　　福州金雞汕快捷酒店董事長嚴(yán)可武表示，酒店式公寓與經(jīng)濟(jì)型酒店相比，前者運(yùn)營形式非常不靈活，因?yàn)椴皇仟?dú)立物業(yè)，投資方往往一腳踩進(jìn)去就得根據(jù)合同經(jīng)營到底。而經(jīng)濟(jì)型酒店只有一個(gè)物業(yè)出租方，容易上規(guī)模，凸顯規(guī)模效應(yīng)。

　　據(jù)一家酒店式公寓的投資方許先生介紹，酒店式公寓一旦過度擴(kuò)張，投資風(fēng)險(xiǎn)便快速顯現(xiàn)，這主要與付租方式有關(guān)。他說，酒店式公寓客房每間裝修費(fèi)用為2萬～3萬元，交付使用后，每套每月得支付給業(yè)主1500～1600元。住房率如果無法提高，投資方就得承擔(dān)每月租金、人員工資等各項(xiàng)費(fèi)用。

　　要規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)投資者權(quán)益

　　福建師大法學(xué)院的丁兆增認(rèn)為，酒店式公寓投資在國外流行已有30年左右，它處于比較完備的信用體系和成熟的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境下，而國內(nèi)在法律法規(guī)不完善的情況下又尚未建立起相應(yīng)的信用體系，極易把此類投資屬性變?yōu)橥稒C(jī)。在產(chǎn)權(quán)交接后的經(jīng)營管理監(jiān)督等環(huán)節(jié)，極可能因?yàn)椴煌该鳌⒉灰?guī)范發(fā)生開發(fā)商、管理人與業(yè)主間的沖突，現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》難以保護(hù)投資者的利益。

　　“由于酒店式公寓兼具房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理等諸多行業(yè)要素特征，無法按傳統(tǒng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)歸口管理?！倍≌自稣J(rèn)為，應(yīng)盡快解決產(chǎn)權(quán)式酒店的法律地位與行業(yè)規(guī)范化管理問題。

　　他認(rèn)為，要先規(guī)范產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商、酒店管理方和業(yè)主三者的利益關(guān)系和責(zé)任關(guān)系。其次要完善開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，投資商的實(shí)力應(yīng)有審核程序，避免一些開發(fā)商賺一把就跑，在實(shí)際操作上，應(yīng)要求開發(fā)商必須持有一定比例的酒店產(chǎn)權(quán)，這樣開發(fā)商就能和酒店始終保持著一定的關(guān)系。

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