購房三年未備案，業(yè)主權(quán)益無人管。

　　較近，家住湖南長沙沁園春小區(qū)的莫先生感覺特別郁悶和憤慨：他于２００４年一次性付款購下長江置業(yè)（湖南）發(fā)展有限公司（以下簡稱長江置業(yè)）開發(fā)的沁園春小區(qū)Ｂ１棟臨江閣的一套房子，并已搬進(jìn)去住了兩年。可是他較近發(fā)現(xiàn)自己的房子還沒有在房產(chǎn)局備案，更讓他氣憤的是，開發(fā)商竟然將其未備案的房子作為抵押，到銀行申請商業(yè)貸款，去開發(fā)其它地產(chǎn)項(xiàng)目?！八麄兪窍荣u后抵押，用這筆抵押貸款去開發(fā)其在咸嘉新村的沁園春二期御院?！?

　　業(yè)主：開發(fā)商是公然欺詐

　　據(jù)莫先生介紹，他購那套房子時(shí)，在當(dāng)年１２月將房屋備案所應(yīng)交的一切費(fèi)用都交清了。當(dāng)時(shí)長江置業(yè)將房屋鑰匙交給了他，他以為開發(fā)商會(huì)按合同規(guī)定在３０天內(nèi)到長沙市房產(chǎn)局為其房屋辦理備案手續(xù)，于是在對房屋進(jìn)行裝修后，于２００４年１０月搬進(jìn)了新居?？墒?，２００５年５月時(shí)，他發(fā)現(xiàn)了問題。

　　“當(dāng)時(shí)，一個(gè)朋友告訴我沁園春有一些業(yè)主的房屋被開發(fā)商抵押在工商銀行五一路支行搞了商業(yè)貸款，我于是花了１００塊錢到房產(chǎn)局查詢了一下，發(fā)現(xiàn)自己的房子根本未辦理備案手續(xù)，也就是說那房子還不屬于我。然后到工行五一路支行一查，發(fā)現(xiàn)自己的房屋被開發(fā)商抵押貸了款，真是太讓人氣憤了。”

　　根據(jù)莫先生提供的《長沙市房地產(chǎn)抵押合同》復(fù)印件可以看到，長江置業(yè)將沁園春Ａ棟、Ｂ１、Ｂ２棟直至Ｆ棟在內(nèi)的８棟房屋（權(quán)利價(jià)值共為７２４３．７萬元）作為抵押物，向工商銀行五一路支行申請了１３００萬元的貸款，其中規(guī)定長江置業(yè)履行債務(wù)的約定期限為１２個(gè)月，從２００４年７月２０日起至２００５年７月１９日止。而這些房屋中很多都是一次性付款購下來的，比如Ｂ１棟中就有１０１室、２０２室、６０２室、１００２室等１９套房屋，它們較遲的也是在２００４年購的房，但直到２００５年１０月還未備案，并成為開發(fā)商抵押貸款的抵押物。

　　記者從另一位業(yè)主劉先生的《商品房購賣合同》中看到，按照合同規(guī)定，長江置業(yè)應(yīng)在較后期限２００４年１２月１０日無條件向他交付房產(chǎn)證，但直到２００５年９月，長江置業(yè)不但未向劉先生交付房產(chǎn)證，甚至連備案都未予辦理，而在長江置業(yè)向工行五一路支行提供的抵押物清單上，赫然印著劉先生房屋被抵押的信息：“Ｂ１棟６０２，建筑面積１６９．３２平方米，權(quán)利價(jià)值４１．６萬元，評估價(jià)值４１．６萬元”。

　　“他們（開發(fā)商）這是公然欺詐業(yè)主，而且是集體欺詐?！蹦壬哪赣H這樣表達(dá)她對開發(fā)商的憤慨。

　　尤其令業(yè)主們感到氣憤的是，長江置業(yè)在２００５年７月６日向工商銀行五一路支行出具了一份證明書，在該證明書中稱，“沁園春小區(qū)所在的榮銀路２號(hào)土地權(quán)屬無糾紛?！?

　　“他們明明早已將房屋賣給我們，而我們也已經(jīng)住了一年多了，這不是睜眼說瞎話嗎？這種先賣后抵押的行為，既傷害了業(yè)主的權(quán)益，也欺騙了銀行。不知工行五一路支行怎么連核實(shí)工作都沒做一下。”劉先生氣憤地向記者反映。

　　銀行：還清貸款就解除抵押

　　記者從中國工商銀行長沙五一路支行了解到，長江置業(yè)在２００２年下半年曾以正在開發(fā)中的小區(qū)作為抵押，一次性辦理了４８００萬元的貸款，到目前已歸還４５００多萬元。“只要開發(fā)商還清貸款，我們就解除所有房屋的抵押?！痹撝械囊晃还ぷ魅藛T向記者表示。

　　談及長江置業(yè)２００４年７月２０日的抵押問題，該工作人員稱那只是２００２年抵押的一次展期，并非二次抵押，當(dāng)被問到工行是否對抵押物的權(quán)屬現(xiàn)狀進(jìn)行過調(diào)查時(shí)，該工作人員表示他們?yōu)殚L江置業(yè)辦理抵押的依據(jù)是長沙預(yù)購商品房貸款抵押登記備案證明，“當(dāng)時(shí)開發(fā)商向我們出具了這個(gè)貸款抵押登記備案證明，所以我們才給他們辦理了抵押貸款。

　　開發(fā)商：我們是善意違約

　　記者隨即采訪了長沙置業(yè)的總經(jīng)理辦公室主任毛繼和。他向記者表示，開發(fā)商之所以遲遲未給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，原因很復(fù)雜，“頭先是因?yàn)檎飨嚓P(guān)部門工作協(xié)調(diào)不夠，特別是銀行，他們辦事時(shí)間長、效率低，我們還了一大部分貸款，可他們還是要扣著我們的大部分房子，他們這樣做合理嗎？”

　　同時(shí)，毛繼和還認(rèn)為業(yè)主沒有統(tǒng)一繳納維修基金，也是導(dǎo)致房屋遲遲未備案的原因，“他們今天這戶來交錢，明天那戶來交錢，沒有統(tǒng)一行動(dòng)，我們怎么及時(shí)辦理？”

　　當(dāng)記者問及他們是否在２００５年７月６日向工商銀行五一路支行出具過一份關(guān)于沁園春小區(qū)土地?zé)o債權(quán)糾紛的證明書時(shí)，毛繼和給予了否認(rèn)。

　　對于開發(fā)商是否會(huì)按照房屋購賣合同的約束性條款向業(yè)主支付違約賠償?shù)膯栴}，毛繼和稱，他們是善意違約，不可能支付違約金，“我們并不是惡意違約，而是由于種種客觀原因，導(dǎo)致不能按期履約。因此主觀方面不可能由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，況且，我們又不是一戶都沒有辦理備案，我們還是辦了一半，要我們負(fù)全部賠償責(zé)任，那完全不可能！”

　　他還一再向記者解釋說，２００４年７月２０日的那個(gè)抵押合同只是原抵押合同的展期。

　　法律人士：開發(fā)商行為不受法律保護(hù)

　　采訪中，記者到房產(chǎn)局交易所核實(shí)了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)沁園春有將近一半的房屋未辦理備案手續(xù)，以Ｂ１棟為例，８０戶只有４１戶備了案，３９戶未備案的房屋中有３６戶被抵押，而這３６戶的業(yè)主全部是一次性付款者。

　　記者隨之咨詢了云天律師事務(wù)所蔣律師。蔣律師表示，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該確保業(yè)主購房時(shí)其所購房屋沒有債權(quán)債務(wù)糾紛，否則就會(huì)侵犯業(yè)主的權(quán)益，不能先抵押后賣。同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)賣給業(yè)主的房屋應(yīng)按法律規(guī)定在３０天內(nèi)為其辦理備案手續(xù)，絕不能拿房屋再去做抵押貸款，“無論先賣后抵押，還是先抵押后賣，都是法律不允許的。而且，以未備案的已售房屋作為抵押物申請抵押貸款，是一種惡意行為，本身就不受法律保護(hù)?！?/P>

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