舉案法說

　　黃女士在?？诰G色佳園小區(qū)購了一套房，拿到房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了！她說，房內(nèi)近50平方米的夾層閣樓，開發(fā)商從未報(bào)建，由此導(dǎo)致她的房屋產(chǎn)權(quán)面積嚴(yán)重“縮水”。

　　因開發(fā)商拒不賠償，黃女士一紙?jiān)V狀將開發(fā)商———海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告到法院。不料，日前一審法院認(rèn)為，雖然房產(chǎn)證的面積比實(shí)際面積少了40多平方米，但產(chǎn)權(quán)“縮水”部分即閣樓，已由黃女士實(shí)際使用，故判決支持開發(fā)商不賠，駁回了黃女士的訴訟請求。

　　“房屋‘縮水’了還有理？”黃女士對這樣的一審判決表示十分意外和吃驚，并于近日向二審法院遞交了上訴狀。

　　合同約定 房屋面積含閣樓

　　2003年10月31日，黃女士購購?？谑芯G色佳園小區(qū)一套預(yù)售商品房，與開發(fā)商海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房購賣合同》。合同約定：該房套內(nèi)建筑面積為169.56平方米（124.81+44.75），按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為每平方米1567元，總價(jià)約為26.6萬元。其中面積為44.75平方米的部分，開發(fā)商稱是房內(nèi)的閣樓面積。

　　合同內(nèi)還約定，該房的房產(chǎn)證面積與合同面積的面積誤差比完全值在3%以內(nèi)部分，應(yīng)由開發(fā)商返還給業(yè)主；面積誤差比完全值超過3%部分，應(yīng)由開發(fā)商雙倍返還給業(yè)主。

　　房產(chǎn)證 縮水40多平方米

　　去年6月10日，黃女士拿到了房產(chǎn)證。但房產(chǎn)證上登記的建筑面積為140.39平方米，其中套內(nèi)面積為127.03平方米，套內(nèi)面積比合同約定的少了42.56平方米。該房屋的面積誤差比達(dá)到了-25.1%。為此，黃女士夫婦認(rèn)為，按照合同的約定，開發(fā)商應(yīng)返還他們的金額，包括面積誤差比完全值在3%以內(nèi)的部分、面積誤差比完全值超過3%的部分等，共計(jì)約13.62萬元。

　　開發(fā)商 閣樓未收“物業(yè)費(fèi)”

　　黃女士多次向開發(fā)商索賠，但都被斷然拒絕，只好訴諸法院。

　　“那40多平方米，實(shí)際就是閣樓面積?！遍_發(fā)商佳元公司承認(rèn)，公司已經(jīng)就閣樓部分收了黃女士4.6萬余元。該公司認(rèn)為，閣樓雖辦不下房產(chǎn)證，但黃女士已經(jīng)使用了閣樓，而且閣樓已享受不交物業(yè)管理費(fèi)的“優(yōu)待”，所以，黃女士的訴訟請求沒有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予駁回。

　　黃女士則認(rèn)為，我國法律明確規(guī)定，房產(chǎn)的實(shí)際面積，只能以房產(chǎn)部門核驗(yàn)的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，他們在綠色佳園購的閣樓部分，產(chǎn)權(quán)不被房產(chǎn)部門認(rèn)可，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)就“縮水”部分如約賠償。　

　　一審 既已使用，就不該賠

　　一審法院向海口市房產(chǎn)管理局查明，黃女士在綠色佳園購購的這套房，閣樓面積為48.39平方米，是開發(fā)商在規(guī)劃外所建，不能辦證。

　　一審法院審理認(rèn)為，黃女士所購房產(chǎn)內(nèi)的閣樓，是該套房不可分割的部分，雖未在規(guī)劃報(bào)建范圍之內(nèi)，但使用權(quán)不受影響，且黃女士也按合同約定支付了閣樓款，并實(shí)際使用了閣樓，該套房的實(shí)際面積為175.42平方米（127.03+48.39），比合同約定的面積169.56平方米（124.81+44.75）還大，所以，黃女士夫婦以產(chǎn)權(quán)證登記面積少于合同約定面積為由，要求開發(fā)商賠償，理由不成立。

　　一審還認(rèn)為，黃女士在占有使用閣樓的同時(shí)，又要求開發(fā)商退還閣樓的款，有悖于我國《民法通則》的公平原則。由此，判決駁回了黃女士的訴請。

　　上訴 房屋實(shí)際面積，只有“房產(chǎn)證”說了算

　　“一個(gè)沒有報(bào)建的違章建筑竟敢拿出來出售，而且還得到法院的認(rèn)可，實(shí)在令人費(fèi)解。”對于一審判決中所稱的“公平原則”，黃女士說，花錢購下的閣樓雖然現(xiàn)在可以使用，但沒有產(chǎn)權(quán)，這部分面積怎么在市場上轉(zhuǎn)讓？更何況，使用一個(gè)違章建筑，在安全上也令人擔(dān)心，這已經(jīng)給她造成了實(shí)際損失，難道公平嗎？

　　法律人士點(diǎn)評

　　海南大學(xué)法學(xué)院教授、民商法碩士生導(dǎo)師毛衛(wèi)民認(rèn)為，對本案的處理有必要注意以下兩點(diǎn)：

　　點(diǎn)，也是較關(guān)鍵的一點(diǎn)：閣樓根本未經(jīng)報(bào)建，更未獲得相關(guān)部門的許可，依法當(dāng)屬違法建筑。既然是違法建筑，依法根本就不得購賣，否則，購賣當(dāng)屬無效。既然閣樓的購賣無效，依法應(yīng)當(dāng)相互返還，即黃女士將閣樓返還給開發(fā)商，而開發(fā)商向黃女士返還閣樓的價(jià)款。但是，從本案的實(shí)際情況來看，返還閣樓顯然不可能(閣樓已成為該黃女士坐擁住宅不可分割的部分)，黃女士可要求開發(fā)商補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù)，以使她能夠辦到房產(chǎn)證；如果不能補(bǔ)辦，則可以雙方協(xié)商處理。

　　點(diǎn)，如果開發(fā)商在賣房時(shí)沒有向黃女士告知閣樓未經(jīng)報(bào)建的事實(shí)，則屬欺詐，黃女士有權(quán)依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，如果黃女士在購購時(shí)知道閣樓未經(jīng)報(bào)建，則另當(dāng)別論。

　　需要指出的是：閣樓不能獲得產(chǎn)權(quán)，雖然不影響其使用，但會影響其轉(zhuǎn)讓（由于沒有產(chǎn)權(quán)，她欲轉(zhuǎn)讓時(shí)，別人可能不會接受，從而使其失去交易價(jià)值），所以不能說沒有損害黃女士的合法權(quán)益。另外，法律上的“公平”原則是在“合法”的前提下講的，或者說只有在合法的前提下才可能探討是否公平的問題，相反，若是違法購賣，則“公平”無從談起。本案的閣樓購賣原本就是違法購賣，所以根本沒有“公平”可言。若要說公平，要么開發(fā)商把閣樓的價(jià)款退還給黃女士，然后可以把閣樓拆走，但是，由此給黃女士造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予賠償；要么由開發(fā)商與黃女士協(xié)商，就黃女士的權(quán)益損失作出合理賠償。

　　海南富島律師事務(wù)所王律師個(gè)人認(rèn)為：

　　本案被告作為一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的法律法規(guī)，但其卻在政府頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批建范圍之外，另行添附建設(shè)所謂閣樓，顯屬《城市規(guī)劃法》第40條規(guī)定的違法行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第37條中明確規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，開發(fā)商明知違反規(guī)劃建設(shè)的閣樓不能辦理房屋所有權(quán)登記，不能取得權(quán)屬證書，卻將其作為房屋建筑面積（套內(nèi)建筑面積）的一部分，以4.6萬余元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給購房人。該行為違反了法律的禁止性規(guī)定，雙方合同中關(guān)于閣樓購賣的條款當(dāng)屬無效條款。

　　此外，如果本案中沒有確實(shí)充分的證據(jù)證明，購房人是明知所購閣樓不能辦證，仍然堅(jiān)持購購使用的，則開發(fā)商的行為同時(shí)還構(gòu)成對購房人的欺詐。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定，開發(fā)商除應(yīng)返還該閣樓的價(jià)款外，還應(yīng)向購房人支付相當(dāng)于該價(jià)款一倍的賠償。

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