8月7日，小關(guān)北里204號樓地下室，透過隔離門，可見過道地面有積水

　　法規(guī)空白導(dǎo)致地下室出租問題層出不窮，北京市人防辦擬建議物權(quán)法明確地下空間歸業(yè)主所有

　　關(guān)注焦點

　　因為樓下地下室出租帶來的擾民問題，朝陽區(qū)小關(guān)北里204號樓住戶葉先生奔走10年無結(jié)果。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些新老小區(qū)地下空間被利用的背后，是產(chǎn)權(quán)歸屬的法規(guī)缺失。

　　現(xiàn)實操作中，地下空間一般分屬開發(fā)商和人防辦所有，但多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，地下空間應(yīng)當(dāng)屬于共有的范圍。

　　采訪中，多數(shù)相關(guān)人士及法律專家也認(rèn)為，地下空間產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主委員會所有，是更恰當(dāng)和可操作的方式，希望制定中的《物權(quán)法》將小區(qū)地下空間的歸屬、管理明確，通過產(chǎn)權(quán)等的界定使得地下空間的管理更規(guī)范。

　　8月4日，朝陽區(qū)小關(guān)北里204號樓13單元地下室，兩層20余個房間整齊排列，類似普通招待所隔間。當(dāng)日天氣晴朗，但走進(jìn)地下一層，潮濕的空氣迎面撲來，“哪怕再好的天氣，我們這里也像南方的梅雨季節(jié)?！闭谛^(qū)花園曬被子的東北人王先生說，搬到地下室半年，地面幾乎每天有積水?！斑€有，噪音吵死人，吵架、放音樂，晚上的時候，連喘氣的聲音都聽得到?！蓖跸壬榻B，20多間房子一共住了160人。

　　“有一段時間，地下住戶比地上還多。”業(yè)主葉先生說，自從其1995年搬進(jìn)204號樓后，地下室被接連出租。

　　地下室被出租的隱患

　　地下室被出租在海淀區(qū)蓮花小區(qū)也存在，今年8月初，該小區(qū)400多名業(yè)主在小區(qū)掛出標(biāo)語，抗議開發(fā)商將2號樓地下一層出租給一名韓國人開足療館。

　　海淀區(qū)清河的永泰園新小區(qū)的問題一直沒有解決。該小區(qū)業(yè)主委員會呂主任介紹，該小區(qū)地下空間大致分為三部分，包括自行車車庫、機(jī)動車車庫和人防空間，按照竣工圖上所標(biāo)明的，車庫占了大部分。但目前，幾棟樓地下空間先后被改建，14號樓地下修了兩層旅館；13、15、16號樓地下或者作為開發(fā)商的食堂，或者作為辦公儲物之用。

　　當(dāng)日，記者在13號樓地下看到，兩位系圍裙的女士正在擇菜，里間有廚房操作間，操作間旁邊是燃?xì)忾g，備有三四個近兩米的大燃?xì)夤蕖沃魅握f，除這些安全隱患外，從地下坐電梯可直通地上，如果一些樓地下室出租給閑雜人員，小區(qū)安全將無從保證。

　　被利用的三種類型

　　對于小關(guān)北里地下室的出租，業(yè)主葉先生幾年來多次找物業(yè)、開發(fā)商、房管局、建委、人防辦尋求解決辦法，他始終不明白，“為什么屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)可以被出租？”8月4日，小關(guān)北里小區(qū)物業(yè)———恒安物業(yè)公司惠新里物業(yè)管理處王主任解釋，地下空間設(shè)備層(地下一層)應(yīng)屬于業(yè)主共有，物業(yè)方只是代為管理、經(jīng)營。但居民所欠物業(yè)費(fèi)太高，只好出租地下空間，經(jīng)營所得將補(bǔ)充日常物業(yè)費(fèi)。

　　對將蓮花小區(qū)一地下室出租給足療館的行為，8月19日，該小區(qū)開發(fā)商天鴻集團(tuán)經(jīng)營部負(fù)責(zé)人趙浩明解釋，小區(qū)地下空間并未公攤給業(yè)主，開發(fā)商有權(quán)自行決定其用途。

　　永泰園新小區(qū)開發(fā)商———泰華房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司董事長肖希鵬也稱，小區(qū)地下空間很多面積并未計入公攤面積，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。

　　據(jù)記者調(diào)查，小區(qū)地下室被利用，大體分為三類，或者由人防辦委托單位出租經(jīng)營，如小關(guān)北里小區(qū)地下二層空間；或者由物業(yè)公司管理，如小關(guān)北里小區(qū)地下一層空間；或者由開發(fā)商利用，如永泰園新小區(qū)。

　　北京市人防辦主任李長栓介紹，人防辦委托出租在現(xiàn)行人防法規(guī)中可找到法律依據(jù)：國家鼓勵在保證安全的前提下，人防工程平時出租經(jīng)營，戰(zhàn)時無條件征用。

　　但開發(fā)商及物業(yè)方的經(jīng)營或出租行為，在現(xiàn)行法規(guī)中無明確依據(jù)?！艾F(xiàn)有物業(yè)管理條例只明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)無權(quán)用小區(qū)公共部分謀利，對于什么是公共部分并未界定清楚。”北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任、律師孟憲生認(rèn)為，正是法律規(guī)定的空白導(dǎo)致地下室出租問題層出不窮。

　　產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主的可能

　　“這個問題遲遲解決不了，產(chǎn)權(quán)問題是關(guān)鍵。”小關(guān)北里業(yè)主葉先生希望，按照國家建設(shè)部1997年文件———地下工程應(yīng)本著“誰投資誰所有、誰受益誰維護(hù)”的原則，產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主，管理權(quán)或歸人防辦，或由業(yè)主委托物業(yè)、開發(fā)商行使。

　　永泰園新小區(qū)業(yè)主委員會呂主任也認(rèn)為，地下空間作為小區(qū)的配套設(shè)施，也應(yīng)該如同綠地等由大家共同所有。

　　目前，物權(quán)法草案正在征集意見階段，小關(guān)北里業(yè)主葉先生以為自己奔走10年的小區(qū)地下空間產(chǎn)權(quán)問題就快有了著落，但細(xì)看草案條款，小區(qū)地下車庫條款、小區(qū)綠地條款……都有，惟獨(dú)缺少的是對地下室產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。

　　“物權(quán)法目前產(chǎn)權(quán)歸屬‘有約定從約定，無約定從共有’的原則不明確?！泵蠎椛蓭熣J(rèn)為，物權(quán)法修改中應(yīng)更進(jìn)一步明確規(guī)定歸業(yè)主還是開發(fā)商，及怎么界定公攤面積，無法公攤的就可以推斷為共有。

　　北京市人防辦主任李長栓介紹，目前，北京市人防辦正對人防工程產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問題做調(diào)研，擬向物權(quán)法修改部門提出意見，建議對人防工程等地下空間產(chǎn)權(quán)給予明確界定。

　　李長栓稱，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主后，人防工程相應(yīng)地成為公益設(shè)施，平時作為小區(qū)共有資產(chǎn)，在不破壞人防工程的前提下，或者由業(yè)主委員會管理，人防部門作為行政監(jiān)管部門；或者作為像公園、綠地一樣的公共工程，由各地區(qū)政府代表老百姓管理。不管誰擁有誰管理，戰(zhàn)時都需無條件收歸國家統(tǒng)一調(diào)度。

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